אחוז מימון המשכנתא

כדי להסביר את המושג נציג לפניכם דוגמא: כאשר אתם קונים דירה שעולה מיליון ₪, לא תמצאו בנק שיסכים להלוות לכם מיליון ₪. הבנקים מצידם יסכימו להעניק לכם אחוז מסויים מתוך הסכום הנ”ל ואת שאר הכסף יהיה עליכם להשיג בעצמכם. אותו סכום – כלומר אחוז שהבנק מוכן להעניק הוא אחוז מימון המשכנתא (אם הבנק יסכים להעניק לכם רק חצי מיליון, למשל, מדובר ב – 50% מימון).

כשהבנק נותן לכם משכנתא הוא יודע שהוא לוקח סיכון: הרי מדובר בהלוואה לא קטנה ותקופת ההלוואה ארוכה באופן משמעותי לעומת כל הלוואה אחרת. ככל שאחוז מימון המשכנתא עולה כך הבנק מסתכן יותר ויותר. נכון – לבנק יש “בטוחה” – הדירה שלכם. ובכל זאת, הבנקים לא באמת מעוניינים להגיע למצב שבו יאלצו להשליך את הלווים מביתם, או במילים אחרות – לפתוח בתהליך מימוש משכנתא, וזאת מאחר ומצב כזה עלול להסב להם הפסדים במקרה הגרוע, ובמקרה הטוב – רק “כאב ראש”:

קודם כל, במקרים מסוימים על הבנקים לדאוג ללווים (שלהזכירכם כרגע נמצאים בחובות כספיים) לדיור חלופי לתקופה ארוכה למדי – של עד שנה וחצי. בנוסף, לא תמיד הבנקים אכן מצליחים למכור את הדירה בסכומים שיכסו את ההלוואה, ובסופו של דבר אחרי כל התהליך הלווה נותר עם חוב לבנק (נכון שלאור בועת הנדל”ן הנוכחית זה נראה כמו תרחיש לא מציאותי, אך כבר היו דברים מעולם, במיוחד כשמדובר בהלוואות באחוז מימון גבוה). יש לציין כי לעיתים הבנקים מתקשים במכירת הדירה – מצב לא רצוי בעליל מבחינתם.

מסיבות אלה, הבנקים לא נותנים הלוואות שמכסות את עלותו המלאה של הנכס. לווה שאכן מעוניין במשכנתא יידרש להציג סכום שווה ערך לאחוז מסוים מעלות הדירה. נכון לכתיבת שורות אלה, הוראות חדשות של המפקח על הבנקים מאיימות להעלות את האחוז הנדרש מהלווים להציג ל – 40%, כאשר במשכנתאות באחוז מימון גבוה יותר תתייקר הריבית. כרגע ישנן ניסיונות מצד חברי כנסת לוודא כי המהלך לא יפגע ברוכשי דירה ראשונה, אך מכל מקום – העיקרון ברור. לווים המבקשים לרכוש דירה נאלצים לחסוך סכומי עתק של כמה מאות אלפי שקלים, לפעמים ללא הצלחה. כמובן שלעיתים הדרך להלוואה נחסמת על ידי מכשולים אחרים. לעיתים הבנק אינו מוכן להעניק את ההלוואה כאשר לדידו יכולת ההחזר של בני הזוג אינה מספקת (למשל כאשר אחד מבני הזוג נמצא “בין עבודות”).

מהם הפתרונות העומדים בפני לווים כאלה?

צירוף לווה נוסף לעסקה – מדובר במה שמכונה “בטוחת לווה נוסף”. במקרים בהם יכולת ההחזר של הלווים אינה מספקת את הבנק המעניק משכנתא ניתן לבצע מהלך של צירוף לווה נוסף למשכנתא. הלווה הנוסף אמנם אינו נושא בהחזר ההלוואה אך מצד שני הוא נחשב ל”חייב עיקרי” ובמידה והלווים מתקשים ומפגרים בהחזר המשכנתא הבנק יכול לפעול לא רק מולם, אלא גם מול הלווה הנוסף שצירפו. לאחרונה נוצר דיון ער סביב הנושא. בעבר ניתן פסק דין נגד בנק שתבע לווה נוסף, ונמתחה ביקורת על הבנקים כאשר נטען כי הם עושים שימוש בבטוחה הנ”ל כדרך לעקוף את מה שמכונה “חוק הערב המוגן”. בערעור שהגיש הבנק הוא זכה והשופטת טענה כי מדובר בעיניין לגיטימי, כל עוד הלווה מבין את מעמדו(והאחריות הנובעת ממנו).

צירוף ערבים – כפי שצויין לעיל, בנקים המבקשים לפעול מול ערבים נדרשים לציית לחוק להגנת הערב. לפי החוק, אם הלווה אכן מפגר בתשלומי המשכנתא על הבנק קודם כל לנקוט בהליכים מולו ומול הנכס אותו שיעבד. רק לאחר שההליכים האמורים מוצו ניתן לפעול גם מול הערב. במידה זאת או אחרת, החוק הגביל את האפשרויות של הבנק מול הערבים, ומטבע הדברים הבנקים נוטים להשתמש פחות באפשרות זאת, אם כי עדיין לא אבד עליה הכלח לחלוטין.

מדוע הבנקים לא מעניקים 100 אחוזי מימון משכנתא?

היות ומדובר בהלוואה לשנים ארוכות ובסכומים גבוהים מאוד, יש בה סיכון רב לבנק. נכון שהוא מקבל את הדירה שלכם במקרה שאתם לא מצליחים להחזיר את החוב (כלומר מצב של “חדלות פירעון”), אבל לא תמיד הוא יצליח למכור אותה בקלות ובמחיר שיכסה את החוב במלואו, וגם אם עלות הבית עצמו תכוסה, הרי הבנק עלול להפסיד את הריבית שהוא היה אמור לקבל מכם. כדי להקטין את הסיכון, הבנקים מעניקים רק אחוז מסויים, ואת השאר עליכם להביא מכיסכם הפרטי.

מהו שיעור מימון המשכנתא המומלץ?

בגדול, במשכנתאות בהן אחוז המימון הוא מעל 60 הריבית מתייקרת,. לכן, במידת האפשר כדאי שלא לעבור את קו ה – 60%, אך כמובן שלזוג צעיר הדבר עלול להיות קשה ולכן אין מנוס מלקחת הלוואה במימון גבוה יותר. כאן חשוב לציין שבהתאם לתקנות החדשות של בנק ישראל, רוכשי דירה ראשונה יוכלו לקבל עד 75% מימון, משפרי דיור יוכלו לקבל עד 70% מימון ואילו רוכשי דירות להשקעה יוכלו לקבל רק 50%, כך שיש להיערך בהתאם.

מה ניתן לעשות אם אין הון עצמי ומעוניינים באחוז מימון משכנתא גבוה?

• שיעבוד נכס נוסף – אפשרות, שבמידה רבה עלולה להיות מסוכנת מאוד, היא משכון נכס שני – כלומר שיעבוד דירה נוספת (אם יש ברשותכם אחת כזאת), ועל ידי כך העלאת אחוז המימון שניתן לקבל. הבעיה היא שבמקרה שתיכנסו לקשיים אתם עלולים לאבד שתי דירות ולא רק אחת, ולכן, שוב, מדובר באפשרות שחשוב לשקול לעומק על כל היבטיה.
• אפשרויות יצירתיות נוספות – הרבה אנשים מוכנים לעשות כמעט הכל כדי להגיע לדירה משלהם ולכן הם מוצאים פתרונות יצירתיים להגדלת ההון העצמי כגון הלוואה מבני משפחה, שיעבוד הבית של ההורים וכן הלאה. אנו לא מזלזלים בשום אפשרות, אך חשוב לנו לציין:

אם אין לכם אמצעים לרכישת דירה ולקיחת משכנתא, כדאי לכם לעשות בדק בית ולוודא שאתם לא לוקחים סיכונים מוגזמים. לפעמים ניתן לרכוש דירה זולה יותר להשקעה ולהתקדם הלאה בהמשך, ולעיתים כדאי להתפשר מעט, לחסוך כסף ולהשתדרג בעתיד.

כך או כך – מומלץ לחסוך ולהגיע להון עצמי גבוה ככל האפשר ולקחת אחוז מימון נמוך ככל שניתן, וזאת על מנת לחסוך בעלויות, להוזיל את המשכנתא ולהקטין את הסיכונים שאתם לוקחים.

אנחנו משיגים את מיטב המשכנתאות עבור לקוחותינו. נשמח ללוות אתכם כל הדרך להשגת ההלוואה האופטימאלית ונסייע לכם לקחת החלטות נכונות, להימנע מסיכונים גדולים מידי עבורכם ולהוזיל את עלויות ההלוואה.