איזה מסלול משכנתא כדאי לקחת היום?
ראיון של “תוכנית חיסכון” בו התארח עמית אלקבץ, מנכ”ל משותף ב”עתיד משכנתאות”, מנסה לענות על השאלה.
בוא ננסה לעזור למי שתכונן לקחת משכנתא ונראה איזה מסלול כדאי לקחת היום?
אז כרגיל, יש לנו את המסלולים שמככבים לנו בשוק המשכנתאות. נתחיל ממסלול הפריים, שכידוע, הוראת בנק ישראל מגבילה אותו לעד שלושים אחוז מסך המשכנתא ויש לנו עוד שני מסלולים בריבית קבועה צמודה ובריבית קבועה לא צמודה שלמעשה היום, בריבית הנמוכות שיש בשוק, הלקוחות מעדיפים לקחת אותן כדי לשריין את הריבית הנמוכה.
וזה בעצם אומר שההחזר החודשי שלך, גם אם הוא נראה גבוה יחסית עכשיו, הוא קבוע לאורך שנים. מה הטעויות שעושים?
אסור להתפתות אחר ריבית משתנה שהיא נמוכה היום. אסור לשכוח שכרגע רמות הריביות בשוק הן נמוכות מאוד יחסית לשנים האחרונות.
וזה מאוד מפתה, כי זה החזר חודשי מאוד נמוך.
אז חד משמעית את צודקת – זה מאוד מפתה לקחת היום ריבית משתנה שהיא בריבית נמוכה, אפילו מתחת לשני אחוז, אבל צריך תמיד לזכור שהריבית הזאת בבוא היום תשתנה וכשהריביות יחזרו לרמת הריבית הנורמאלית במשק של 4 – 5 אחוז ההחזרים החודשיים יעלו בהתאמה ואז אותם לקוחות עשויים להימצא באיזושהיא בעיה.
מדברים הרבה, וגם ההגבלה של בנק ישראל נוגעת לעיניין הזה, שלוקחים משכנתא בערך גבוה יחסית לערך הבית. אבל מה לגבי היחס בין ההחזר של ההלוואה למשכורת של בני הזוג?
אז קודם כל, זו נקודה שבנק ישראל נכון להיום לא נגע בה, זאת אומרת אחד המבחנים המרכזיים במשכנתא זה כושר ההחזר של הלקוח. כלל האצבע אומר בין 25 ל – 30 אחוז מההכנסה נטו של בני הזוג זו ההכנסה שהוא צריך להקדיש לתשלום המשכנתא. עדיין זה משהו שבני זוג לא עושים מספיק שיעורי בית. צריך לשבת בבית ולראות באמת מה ההכנסה הפנויה שאפשר להקדיש לטובת העיניין. שוב, כלל האצבע אומר 25 – 30 אחוז, צריך להיות ערים לזה.
עד כמה צריך להיות ערים לאפשרות שההחזר החודשי יגדל במהלך השנים?
למעט מסלול אחד של ריבית קבועה לא צמודה, כל שאר מסלולי המשכנתאות במדינת ישראל הם בריבית משתנה או צמודים למדד. למעשה אין לנו, למעט ריבית קבועה לא צמודה, מסלול שמאפשר לנו החזרים חודשיים קבועים לאורך זמן, לכן צריך להיות מאוד מאוד ערים לזה ולדאוג שההכנסה החודשית תהיה תואמת את העלייה בהחזרים החודשיים.