איך משיגים משכנתא בטוחה יותר?

העלייה התלולה במחירי הדירות בשנים האחרונות הופכת רבים מהזוגות לבני ערובה של הרצונות של עצמם: מצד אחד הם מתקשים לוותר על חלום הדירה ומצד שני הם נאלצים לוותר על כל פיסת איכות חיים שעוד נותרה להם על מנת לשלם את המשכנתא האימתנית שלקחו. הבעיה העיקרית היא שהריבית והמדד לא דורכים במקום, ובסופו של דבר זוגות רבים מוצאים את עצמם בהתמודדות מול החזרים הולכים וגדלים. איך בכל זאת ניתן להשיג הלוואה שלא תרסק את חשבון העו”ש? כתבה שפורסמה ב”דה מרקר” מציעה כמה דרכים להפחתת הסיכון שאתם לוקחים על עצמכם:

בניית תמהיל חכם יותר

בראש ובראשונה מתייחסת הכתבה להרכב תמהיל המשכנתא. הכלכלן אלכס זבז’נסקי ממליץ לנצל את האפשרות לקחת 30% מההלוואה בריבית משתנה ולבחור במסלול הפריים הזול, ואת יתר ההלוואה לשקול לקחת במסלול הריבית הקבועה לא צמודה.

לדבריו, בעבר הלא רחוק מסלול הפריים כיכב בשוק עקב הריבית הנמוכה ומאז שבנק ישראל הגביל את אחוז הריבית המשתנה במשכנתא הפך מסלול הקבועה צמודה לאלטרנטיבה העיקרית. עם זאת, חשוב לדעת שגם מסלול הקבועה לא צמודה מהווה אלטרנטיבה ראויה.

היתרון העיקרי במסלול זה הוא הוודאות המוחלטת שהוא מעניק – גובה ההחזר החודשי לעולם אינו משתנה, גם כאשר הריבית והמדד במשק עולים. עם זאת, למסלול יש גם חיסרון בולט והוא הריבית הגבוהה יחסית בו הוא מתאפיין, כ – 5.5% – 6.5% (לעומת ריביות נמוכות בהרבה במסלול הפריים ובמסלולים צמודי המדד).

למרות כל זאת, כאשר משכנתא נלקחת לשנים רבות העליות במדד ובריבית הפריים משפיעות באופן משמעותי על הסכום הסופי שהלווים משלמים וכך, לטענתו של זבז’נסקי, יהפכו בעוד שנה הלוואות בריבית קבועה לצמודה לאטרקטיביות לא פחות מהלוואות במסלולים אחרים.

שימוש במשכנתא לזכאים

מעבר לנטילת ההלוואה בריבית המבטיחה החזר קבוע, ישנן דרכים נוספות לשלוט במידת הסיכון שאתם נוטלים על עצמכם. לדבריו של אייל ליבוביץ’, אחד המנכ”לים בחברת TIM, אחת הדרכים ליצור הלוואה מאוזנת יותר היא שימוש בהלוואת הזכאות שמעניקה המדינה.

כאשר אדם לוקח חלק מהמשכנתא בהלוואת זכאות (הלוואה הניתנת מכספי משרד הבינוי והשיכון) הוא בטוח יותר מפני מקרים של קשיים בתשלום ההלוואה: במקרים כאלה,עומדת לרשותו וועדה שבסמכותה לבצע פריסה של חובותיו למשך תקופות ארוכות טווח ולעיתים אף להביא למחיקת נתח משמעותי מחובו.

במידה וקיים פיגור בתשלומי ההלוואה קיימת וועדה עליונה שיכולה לבצע פריסת חובות אף לטווחים ארוכים יותר וכן לחשב מחדש את ההלוואות, על מנת להקל על הלווים. נוסף על אלה קיימת וועדה בין משרדית (של משרד האוצר והשיכון)  שמאפשרת פריסת חוב ארוכה עוד יותר ומחיקת חובות משמעותית, אליה ניתן לפנות רק דרך הבנק.

כמובן שהיות ונדרשת בקשה מאת הלקוח לפניה לוועדה, לקוחות רבים כלל לא יודעים על קיומה, שכן הבנקים אינם ממהרים להפנות אליה לקוחות שנקלעו לקשיים. בנוסף, הטיפול בחובות גדולים מועבר בדרך כלל לעורך דין שגם הוא לא ממהר לוותר על שכר הטרחה השמן (הנגזר מגובה החוב) ולהפנות את הלווים אל הוועדה הנ”ל.

יש לציין כי הנתונים מראים כי בשנים 2009-2010 טיפלה הועדה בכמה אלפי פניות בשנה וכ – 70% מתוכן זכו להיענות בחיוב, כלומר, לדבריו של ליבוביץ’, מספר הפניות הוא קטן אך היענות המדינה היא גדולה. עוד מציין ליבוביץ’ כי בעשור האחרון פחות ופחות לווים אכן עשו שימוש בזכאות להלוואה מכספי המדינה, מאחר והריביות על הלוואה כזאת הן גבוהות מאלה שמעניקים הבנקים. בשורה התחתונה, למרות שרבים מתושבי המדינה יכולים ליהנות מהלוואות מכספי המדינה הם נמנעים מכך.

התמודות עם קשיים בהחזר

כמובן שגם מי שלא לקח משכנתא בה שולבה הלוואת זכאות יכול למצוא דרכים להתמודדות חכמה ויעילה עם קשיים בתשלום. לדברי ליבוביץ’, לווה שיודע על קושי צפוי בתשלום בחודש מסויים יכול לפנות לבנק ולבקש סיוע בדמות מסגרת אשראי גדולה יותר או הפסקת גבייה זמנית (בדרך כלל ניתן להשיג הפסקה של עד 3 חודשים). כמובן שכאן לא מדובר על פיתרון לטווח הרחוק אלא רק על הקלה נקודתית, שיכולה לסייע במקרים מסויימים. אם מדובר בקושי מתמשך הפיתרון הנכון עשוי להיות פריסת תשלומים מחודשת ו/או מיחזור משכנתא והתאמתה למצב הפיננסי הנוכחי של הלווים.

יש לציין שבעת מיחזור משכנתא עלול לחול על הלווים “קנס” – עמלת פירעון מוקדם, שעלולה להגיע לסכומים גבוהים מאוד (היא חלה רק במקרים בהם הריבית בשוק בעת המיחזור נמוכה יותר מאשר הריבית על ההלוואה ורק במסלולים ריבית קבועים).

לדבריו של ליבוביץ’, לווים המעוניינים להגיע להקטנת ההחזר החודשי אינם חייבים דווקא להאריך את תקופת ההלוואה ולרשותם עומדות אפשרויות נוספות כגון הוזלת הריבית שבסופו של דבר תביא להקטנת ההחזר החודשי (במקרה שהתנאים בשוק מאפשרים זאת, כמובן). בכל מקרה, למרות שהארכת תקופת הלוואה מייקרת אותה ואינה נחשבת לצעד “כלכלי” היא בהחלט יכולה להוות קרש הצלה עבור הלווים ולהיות הצעד הנכון והחכם ביותר שיבצעו, ובמילים אחרות – עדיפה הלוואה יקרה על פני אובדן הדירה.

נקודה נוספת העולה במקרים של קושי בתשלומי ההלוואה היא ביטוח המשכנתא. כאשר לווה עורך את הביטוח באמצעות חברות חיצוניות ולא דרך הבנק והתשלום עבור הפרמיה אינו מכובד – הלווה נכנס למצב בעייתי: אם הפוליסה מבוטלת על ידי החברה והוא אכן נאלץ להשתמש בה (כתוצאה מנזק לדירה, למשל) הוא עומד בפני שוקת שבורה, שכן הוא אינו מכוסה ועלול להידרש לשלם את מלוא החוב בעצמו, באופן מיידי וכתוצאה מכך לאבד את הדירה.

גם כאן, עדיף לפנות לבנק ולבקש פריסה של התשלום החודשי עבור הביטוח מאשר להיקלע למצב שהביטוח מבוטל. בסופו של דבר לווים הפועלים באופן הגיוני ואחראי , סביר שיוכלו לקבל עזרה אם ייתקלו בקשיים מעין אלה.

לסיכום, מהכתבה עולות שתי הצעות – לבנות תמהיל משכנתא בטוח יותר ובמקרה של אי עמידה בתשלום – לנקוט בפעולות שיסייעו לכם לחזור למסלול. אחרי הכל, איש לא רוצה לאבד את ביתו, ונקיטת פעולות מצד הלווים בהחלט יכולה למנוע זאת.