אלו סוגי משכנתאות יש והן המומלצות ביותר?

קודם כל צריך להבין שהבנקים מציעים עשרות סוגי משכנתאות, אבל כל ההלוואות שהם מציעים נגזרות משני מסלולי אב: מסלולים שהם לא צמודים למדד או למט”ח ומסלולים שהם כן צמודים. בתוך הקטגוריה של המסלולים שהם צמודים ישנם שני מסלולים עיקריים: מסלול הפריים, שהוא אמנם עם רביית שהיא לא צמודה אבל נוטה להשתנות אחת לחודש.

שבדרך כלל היא נחשבת לריבית הכדאית ביותר….

היא למעשה אחת המסלולים המומלצים….

ומגבילים אותנו עד שליש בעצם.

עד שליש, כן. לפני אפריל 2011 אפשר היה לקחת בלי הגבלה בתוך הפריים, היום למעשה זה עד שליש, אוקי? היתרון הבולט של המסלול הזה זה שקודם כל הלווה נהנה מריבית מאוד נמוכה, זו הלוואה שהיא לא צמודה למדד, ובנוסף היא מאוד גמישה מבחינת היכולת להחזיר את הכסף מתי שאתה רוצה ובתנאי שתחזיר לפחות 10 אחוזים מגובה המשכנתא באותו מסלול. ואין לך קנסות.

ובעצם אצלנו אנחנו אפילו רואים משכנתאות שהן עם פריים מינוס, אפילו פריים מינוס 0.9.

נכון. היום לווה טוב יכול לקבל אפילו עם פריים מינוס אחד, לדוגמא. אם הפריים היום זה שלוש ורבע, אז מבחינת ריבית הלווה מקבל שתיים ורבע אחוז ריבית,שזו ריבית בהחלט אטרקטיבית, מה גם שהיא לא צמודה למדד.

אז למה שינו את החוק? אנחנו מדברים על ריבית הפריים האטרקטיבית, אתה אומר שהיא מומלצת, בטח נכון לשיעורי הפריים של היום, למה שינו את החוק?

זה נבע מתוך רצון של בנק ישראל להגן על הלווה מפני מה שעלול להיות, שזו למעשה עלייה בגובה הפריים. בשנות התשעים המוקדמות ריבית הפריים האמירה וחצתה את העשרה אחוזים ולווים שלקחו במסלול פריים למעשה סבלו והחזירו החזרים שהולכים וגדלים בצורה מאוד משמעותית.

יש פה בעצם פער בפריים בין הסכום שאתה מתחיל לסכום שיכול להגיע אחרי מספר שנים, בגלל שאתה כבר לא שולט בזה.

ומה יעשו אלה שכבר יש להם משכנתא כזאת, שכולה צמודת פריים?

אז קודם כל הם עוקבים. כרגע הפריים הוא בריבית מאוד נמוכה, בשנים האחרונות לא הייתה תזוזה משמעותית בריבית הפריים, כל עוד הריבית מאוד נמוכה זה מסלול מאוד מומלץ.

אז זה מה שהיית ממליץ להם לעשות. ולווה חדש שמעוניין לרכוש דירה ולקחת משכנתא, מה היית מציע לו לעשות היום? לפחות עם השבעים אחוז?

קודם כל כדאי לנצל מבחינת תמהיל המשכנתא, שליש מההלוואה שיהיה בפריים. בהחלט זו הלוואה טובה, למרות הנטייה של הריבית להשתנות מדי חודש, עדיין הריבית מאוד נמוכה, מסלול כדאי בהחלט. בנוסף, מבחינת משפחת ההלוואות הלא צמודות, יש הלוואה שנקראת הלוואה לא צמודה, בעגה המקצועית הלוואות “פרי” או “פלאט”. זאת למעשה ריבית קבועה שהיא לא צמודה למדד. מה זה אומר? שההחזר הראשון יהיה שווה להחזר האחרון.

פה אתה מגן על עצמך, זה לשונאי סיכון.

זאת הלוואה עם אפס סיכון, הלווה יודע….

היא יקרה יותר מהפריים?

כן בוודאי. כי הבנק למעשה נותן לך ריבית לטווח מאוד ארוך, אז הוא רוצה גם לשמור על עצמו, אז ברור שהריבית מתמחרת בתוכה גם אינפלציה בנוסף למרכיב הריבית. מה שכן, כדאי לבדוק בין הבנקים, כי ההבדלים בין הבנקים הם מאוד משמעותיים.

אגב, לפעמים ההבדל בין 24 שנה ל – 25 שנה הוא די משמעותי ולכן גם את זה כדאי לבדוק מבחינת אורך חיי המסלול עצמו.

יש ריביות שאתה ממש לא ממליץ עליהן?

תראי, קודם כל, את שאלת שאלה קודמת שהיא מאוד חשובה: תמהיל המשכנתא, חוץ מזה שלמעשה איש מקצוע בתחום אמור להמליץ, הוא גם צריך להתחשב בנטיות לסיכון של אותו לווה. יש לווים שהם לא יכולים לסבול סיכון, ומבחינתם הם רוצים ודאות גמורה לגבי ההלוואה.

החרדה היא פקטור כל כך משמעותי בתוך העיניין?

כן, יש לווים שכאלה, שהם רוצים שההחזר הראשון יהיה שווה להחזר האחרון עד כמה שניתן. ברור שבמקרה הזה כדאי להמליץ להם שאת כל ההלוואה, או את רובה הגדול, הם ייקחו במסלול של מה שנקרא הלוואה בריבית קבועה לא צמודה למדד. אבל יש לזה כמובן חיסרון, כי מראש הוא כבר משלם החזרים מאוד גבוהים מהיום הראשון ועד הסוף. אם הריביות בעתיד תהיינה נמוכות יותר, זה מסלול שעלולים להיות בגינו קנסות מאוד גדולים.

זאת אומרת, לא יהיה שווה לסגור את המשכנתא לפני תום המועד.

בקונסטלציה מסויימת כן.

על מה היית לא ממליץ בצורה קטגורית? איזו טעות נפוצה אנשים עושים?

אז קודם כל, אני הייתי נזהר ממשפחת ההלוואות המשתנות, למרות שגם להן יש יתרון. משפחת ההלוואות המשתנות שהן צמודות מדד, יש הרבה סוגים של משתנות, סוג המשכנתא למעשה על פי נקודת היציאה. יש משתנות כל שנה, כל שנתיים וחצי, כל חמש, כל שבע וכדומה. להלוואות האלה, נוסף על זה שהן צמודות מדד, הריבית מתעדכנת אחת לנקודות היציאה, ויש לה נטייה סטטיסטית בדרך כלל לעלות. מה גם שההלוואה היא צמודת מדד ולכן הייתי אומר, ככה בדחילו ורחימו, שכדאי להיזהר מבנקאי שמציע שאת רוב ההלוואה כדאי לקחת במסלול שהוא בריבית משתנה, כי ההחזר החודשי הראשוני אמנם הוא מאוד נמוך, אבל הלווה ימצא את עצמו עם הזמן הולך ומחזיר סכומים גדולים ולכן הייתי אומר באופן, אם אפשר גורף, שכדאי להיזהר ממסלולים שהם למעשה מדדיים, צמודי מדד.

אנשים נוטים למחזר את המשכנתא שלהם, ואנחנו יודעים שזו פעולה שיכולה להיות מאוד חכמה. עכשיו הצופים שלנו יושבים ולקחו הלוואה לפני שנה, שנתיים או עשר. כל כמה זמן לדעתך כדאי לבדוק את המצב היחסי שלנו ולראות אם אנחנו בסדר?

תראה, כדאי לבדוק את זה, לדעתי, באופן תדיר, בייחוד כשאתה שומע שיש שינויי ריבית, ואם אתה רוצה, אנשים שלקחו משכנתא לפני 2008, שאז הריביות היו גבוהות יותר מהיום בצורה משמעותית, הם אלה שכדאי להם לבדוק כדאיות מיחזור. כמובן שזו גם פונקציה של סכום ההלוואה. מי שנותר לו עוד חמישים או מאה אלף שקל לארבע חמש שנים, ברור שהחיסכון יהיה אפסי אם בכלל.

גם צריך לשים לב שוב לקנסות שאתה צריך לפעמים לשלם, שלפעמים הם יותר גבוהים מהסכום שתחסוך במיחזור.

נכון, ולכן באמת כדאיות המיחזור היא במונחי נטו. זה חיסכון בניכוי קנסות היציאה. ורק אם החיסכון הוא משמעותי, סכום נכבד, כדאי למחזר כי סטטיסטית גם המיחזור – מיחזור טוב מתבצע לא בבנק האם אלא בבנק אחר ובבנק אחר יש גם פרוצדורות, טאבו, לפעמים רשם משכונות וכו’. זה עוד עלויות, עוד פעם פתיחת תיק.

אז אחת לשנה מספיק לנו, אתה אומר, לבדוק מה מצבנו.

אחת לשנה וגם כמו שאמרתי קודם, אלה שלקחו הלוואות לפני שנת 2008 שמיד ירוצו….

נכון, וגם את הביטוחים על המשכנתאות שווה לבדוק, זה גם עולם ומלואו.