בועת הנדל”ן והמשכנתאות: הנתונים היבשים
בשנים האחרונות מדובר בנושא החם ביותר במשק: בועת הנדל”ן והמשכנתאות. כתבה שפורסמה ב”דה מרקר” טוענת כי הבועה הזאת הולכת ומתנפחת לקראת הנפילה הכואבת הצפויה ללווים.
הטענה הראשונה המועלה בכתבה היא שלמרות שהבנקים אולי גדולים וחזקים מכדי להתרסק, הלווים עצמם הם בדיוק “בגודל הנכון” לנפילה חופשית, במיוחד אם לוקחים בחשבון את העובדה שכ 70% ממשקי הבית בארץ רוכשים דירות ולמעשה משעבדים את עצמם לבנקים לתקופות ארוכות ובסכומים שהם לעיתים קרובות חסרי היגיון.
הנתונים בתחום, כפי שהם מובאים בכתבה, אינם מעודדים: בשתים עשרה השנים האחרונות עלה השכר הממוצע במשק בכ – 29%, בעוד שגובה המשכנתאות עלה ב – 161%. לאור העובדה שגם יוקר המחיה בארץ עלה עם השנים וכיום הוא גבוה למדי, קשה להבין איך ניתן לשלם הלוואה בסכום עתק של 600,00 שקלים ממשכורת שגובה הוא רק 9000 שקלים וגם זה – ברוטו.
אז מה הסיבה שלווי המשכנתאות הציפו וממשיכים להציף את השוק בהמוניהם?
בשתי מילים: הריבית המשתנה. בשנים האחרונות הריבית ירדה עוד ועוד, הגיעה לשפל של כל הזמנים וגם כיום היא ברמה נמוכה מאוד לעומת העבר. כתוצאה מכך המשכנתאות הפכו זולות יותר ויותר וההחזרים החודשיים של הלוואות שבעבר נחשבו לאסטרונומיות נהיו נמוכים ולכאורה נסבלים. אבל הכלל הידוע בכלכלה הוא שמה שיורד גם עולה – והריבית המשתנה הנמוכה כל כך כיום, שגורמת ללווים להרגיש שהם “יכולים לעמוד בזה” צפויה לעלות ביום מן היום ולהותיר את אותם לווים בבעיה רצינית.
הנתונים המוצגים בכתבה מראים כי רוב משקי הבית התחייבו להלוואות שבהן אחוז המימון הוא גבוה מ – 60. ברמת הריבית הנוכחית ההחזר החודשי של אותם לווים אולי עומד בכלל של 30% מכלל ההכנסה החודשית נטו, אך כשהיא תעלה הם עלולים למצוא את עצמם עם החזר שמהווה מחצית מהכנסתם. במקרה כזה עלול להיווצר מצב שבו רבים ימכרו או אפילו יאבדו את דירותיהם והשוק יוצף בדירות שערכן יילך ויצנח. כתוצאה מכך בעלי דירות ימצאו את עצמם עם בית ששוויו נמוך בהרבה מהסכום בו נרכש ובמקרה הגרוע – גם נמוך מגובה ההלוואה המשולמת עליו. או במילים אחרות: התפוצצות כואבת של הבועה ונפילה כואבת של לא מעט רוכשים.
האם תרחיש הבלהות הזה אכן עומד להתממש? ואם כן, מתי כל זה יקרה? קשה מאוד לומר. אך בינתיים יש לפחות המלצה אחת שעולה כמעט מכל כתבה בתחום: אל תתחייבו להלוואות גדולות מידי עבורכם, גם אם כרגע נראה לכם שאין לכם שום בעיה להחזיר אותן.