בחירת בנק למשכנתאות

הצעד הבסיסי וההכרחי לבחירת הבנק ממנו נוטלים משכנתא הוא השוואה קפדנית ומקיפה בין שלל הבנקים ותנאי ההלוואה שהם מציעים. עליכם לקחת בחשבון את כל הפרמטרים העכשוויים והעתידיים בכדי להגיע לתנאי ההלוואה האופטימליים עבורכם.

יש לציין כי קיימים הבדלים גם בין הבנקים השונים וגם בין הסניפים השונים של אותם הבנקים. מסיבה זו בחירת הבנק היא משמעותית ביותר.

כדי לבחון את ההצעות מתוך שיקול דעת, מומלץ להתייחס לנקודות הבאות:

• חשבו את גובה הסכום הדרוש לכם, את יכולת ההחזר שלכם, את ההוצאות אל מול ההכנסות וכל נתון נוסף שעשוי לשפוך אור על גובה ומאפייני המשכנתא המתאימים לכם.

• בררו מהם המסמכים אותם תצטרכו להציג, מה עלות הנפקת המסמכים השונים ומהן הדרכים להשגתם. תוכלו לחסוך זמן יקר בתהליך לקיחת המשכנתא אם תגיעו לבנק מצוידים במסמכים הנכונים.

• בררו מראש מהם ההבדלים בין הבנקים השונים. כיום אמצעי התקשורת מציעים מגוון דרכים לקבלת מידע על כל נושא. לעיתים שיחת טלפון פשוטה עשויה לחסוך לכם פגישה מיותרת.

• בידקו את תנועת הריביות לאורך כמה שבועות או חודשים בבנק המציע לכם משכנתא.

• בידקו אפשרות של קניית הביטוחים הנדרשים עבור משכנתא דרך הבנק בתמורה להטבה בריבית.

• ישנם בנקים המעניקים הטבה בתנאי משכנתא עבור ארגונים מסויימים. בדקו אם אינכם שייכים לארגון מסוג כזה (מקום עבודתכם וכדו’)

• אל תהססו להתמקח עם הבנק על תנאי ריבית המשכנתא. למנהל הסניף יש את הכוח להעניק לכם הנחה בשיעורה של הריבית.

• דאגו כי כל הצעה שתקבלו מידי הבנק ממנו אתם שוקלים ליטול משכנתא תינתן לכם בכתב חתומה ע”י הבנק.

כיצד מחליט הבנק למי לתת משכנתא?

הענקת משכנתא כרוכה מבחינת הבנק בלקיחת לא מעט סיכונים. כולנו מכירים מצבים שבהם לווים ירדו מנכסיהם ולא יכלו לשלם את החוב. אמנם, במקרים כאלה יכול הבנק למכור את הנכס, אולם גם כאן טמונים קשיים: לעיתים הבנקים לא מצליחים למכור את הנכסים שבידיהם, ולעיתים מכירת הנכס לא מכסה את החובות לחלוטין. כדי להקדים תרופה למכה, עושים הבנקים כל שביכולתם על מנת לוודא שהמצב הכלכלי של הלווה מאפשר לו להחזיר את ההלוואה במועד. נתונים נוספים שנבדקים לעומק קשורים לטיב הנכס המשועבד. כאן משתדלים הבנקים לוודא כי במידת הצורך ניתן יהיה למכור את הנכס ולכסות את חוב המשכנתא.

בטרם יעניק אישור לקבלת משכנתא, יבדוק הבנק נתונים שונים הקשורים ללווה ולמצבו הפיננסי. ראשית, יבקש הבנק לברר פרטים הקשורים להכנסתו ומקצועו של הלקוח. תנאי בסיסי למתן ההלוואה הוא הכנסה שהינה לפחות פי 3 מסכום ההחזר החודשי, וזאת לאחר שינכו ממנה מיסים ותשלומים נוספים. עוד יבקש הבנק לוודא כי ללווה עבודה קבועה ומסודרת. הבנק יברר את קיומם של מקורות כספיים נוספים העשויים לעמוד לרשות הלווה בהווה או בעתיד: סיוע כלכלי של המשפחה או חסכונות שיפתחו בעתיד יפעלו לטובת הלקוח.

פרמטר נוסף אותו יבחן הבנק הוא האופן בו התנהל הלקוח בהלוואות או תשלומים קודמים, וכן את קיומם של חובות או מגבלה על חשבון הבנק. מטבע הדברים, יעדיף הבנק שלא לעשות עסקים עם לווה בעל עבר פיננסי מוכתם, שכן, הדבר עשוי להעיד גם על התנהגותו העתידית של הלווה.

כאמור, יכולתו הכלכלית של הלקוח אינה הגורם היחיד שעשוי להשפיע על החזר ההלוואה. הבנק יבקש לבחון גם את טיב הנכס אשר בגינו ניתנת המשכנתא. מסיבה זו, יש להגיע לבנק מצוידים בכל הנתונים הקשורים למיקום הנכס, רישומו, שטחו ופרטים נוספים (ראה גם קבלת אישור עקרוני למשכנתא).כאמור, נתונים אלה מאפשרים לבנק לברר האם הנכס יוכל להימכר ולכסות את החוב במקרה הצורך.

מתי יסרב הבנק לבקשת המשכנתא?

לקוח שלא יוכל להציג נתונים המעידים על מהימנות ויכולת החזר של ההלוואה ייתקל בסירוב מצד הבנק. גם נתונים הקשורים לנכס עשויים להוות גורם משפיע במשוואה. נתון נוסף שיילקח בחשבון הוא המטרה שלשמה ניתנת ההלוואה. לדוגמא, הבנק לא יעניק משכנתא למטרת כיסוי חובות שנצברו.

לסיכום, יש לזכור כי הלוואת המשכנתא היא צעד כלכלי בעל משמעות הן עבור הנותן והן עבור המקבל. מסיבה זאת חשוב לבצע הכנה מוקדמת בטרם ניגשים לבקש משכנתא.

לסיכום – איך בוחרים בבנק הנכון? כמה שלבים וטיפים חשובים

א. מבצעים תכנון מקדים

קודם כל עליכם לשבת ולהבין למה אתה זקוקים – איזה סכום, איזה אחוז מימון, לכמה שנים וכדו’. לאחר מכן עליכם לשבת ולבנות את תמהיל המשכנתא מתוך המסלולים הקיימים, לבדכם או בעזרת אנשי מקצוע. אם תפנו לבנקים לפני שבניתם תמהיל הם פשוט יציעו לכם תמהיל לא אידיאלי וכדאי בעיקר עבורם.

ב. מבקשים אישור עקרוני למשכנתא

במקרים רבים, הבנק הראשון אליו ניתן לפנות הוא סניף הבנק שלכם. אם אתם לקוחות לא בעייתיים, לבנק שלכם יש אינטרס להשאיר אתכם כלקוחות ולהעניק לכם כמה שיותר שירותים על הדרך ולכן הוא עשוי ללכת לקראתכם. בכל מקרה, האישור העקרוני מעיד על כך שתוכלו לקבל משכנתא ולכן הוא חשוב ביותר. כמובן שבמקביל לבנק שלכם עליכם ללכת לבנקים נוספים ולקבל מהם הצעות רלוונטיות, וזה מוביל אותנו לסעיף הבא:

ג. מבצעים סקר שוק

רבים חושבים שבגלל שהם נמנים על מיטב לקוחות הבנקים למשכנתאות הם פטורים מלגשת לכמה בנקים ולקבל הצעות שונות, אך ההפך הוא הנכון! אם הבנק חושב שאתם נאמנים לו באופן עיוור הוא עלול לנצל זאת ולהציע לכם תנאים פחות טובים. כדי להשיג את הריביות הנמוכות ביותר עליכם לפנות לכמה בנקים, להתמקח ולפעמים גם לעמת את ההצעות שהציעו לכם זו מול זו (אבל במזרחי נתנו פריים – 1….). בסופו של דבר לבנקים יש אינטרס שתהפכו ללווים שלהם, במיוחד כשמדובר על הלוואה לתקופה כל כך ארוכה. לכן במקרים רבים הם לא יהססו להוריד את הריביות כדי לזכות בכם כלקוחות.

ד. בוחרים בבנק למשכנתאות שמציע לכם את ההצעה הטובה ביותר

השלב הרביעי והאחרון. בניתם תמהיל, קיבלתם אישור עקרוני ומספר הצעות לריביות במסלולים שבחרתם – עכשיו רק נותר לכם לבחור בבנק שמציע את ההצעה הטובה והזולה ביותר מבחינתכם. יש לציין כי לעיתים קרובות בנק מוריד ריבית אחת ומעלה ריבית אחרת, ולכן חשוב לבדוק עד כמה ההצעות משתלמות תוך שימוש במחשבוני משכנתא שייתנו לכם תמונה מדוייקת יותר של המתרחש.

האם ייתכן שהבנק לא יסכים להעניק לכם משכנתא?

בהחלט כן. לבנקים יש פרמטרים שונים לפיהם הם מוכנים להעניק את ההלוואה וביניהם גובה ההכנסה החודשית נטו, הכנסה יציבה וקבועה, עמידה בהתחייבויות עבר והיעדר חובות בהווה. בגדול, אם ההכנסה שלכם נמוכה מידי לעומת הסכום שאתם מבקשים או שאתם נחשבים ללקוחות בעייתיים עם היסטוריית תשלומים גרועה אתם עלולים להיתקל בסירוב מהבנק.

אנחנו נחסוך לכם את הריצות מבנק לבנק, נבצע עבורכם מכרז ריביות ונאפשר לכם לקבל את התמהיל המיטבי מבלי לקום מהכורסא. פנו אלינו ותחסכו זמן, כסף ובירוקרטיה!