ביטוח משכנתא – הסברים וטיפים לחיסכון
כידוע, בזמן האחרון נמצאים מחירי הדירות בעליה כללית, ובמיוחד במדינה הקטנה שלנו. מחירי הדירות בתל-אביב, למשל, מתחילים כבר להיכנס לרשימה העולמית אז מה עוד יכול לעשות בנאדם פשוט ורגיל, המחפש לעצמו מקום לחיות? התושבה ידועה כבר לחלק מכריע מהמדינה – מילת הקסם “משכנתא”. כן-כן, אותה ההלוואה שאנו לוקחים מהבנק כדי לממן לעצמנו דירה.
אך כשכמות הלווים עולה, עולה גם “רמת הסיכון” של הבנק – תארו לעצמכם שאדם הלוקח משכנתא פתאום צריך לשלם לבנק על תיקונים בדירה עליה ניתנה ההלוואה. או, חלילה, האדם איבד את יכולת ההכנסה שלו מסיבות אלו ואחרות… הרשימה ארוכה, והבנק אינו רוצה לפנות בכל מקרה לבית משפט, פשוט כדי לקבל פיצוי, ולכן ישנו שימוש בביטוח המשכנתא.
ביטוח המשכנתא כולל בעצם שני חלקים:
• ביטוח חיים – הביטוח הזה נעשה על הלווים ונרשם לזכות הבנק, זאת אומרת, שבמקרה של פגיעה בלווים או ביכולת ההכנסה שלהם, או אפילו במקרה מותו של הלווה, הביטוח הוא זה שמכסה את המשכנתא והוא זה שמפצה את הבנק במקרה זה או אחר כשפגיעה בלווים מונעת מהם את האפשרות להחזיר את ההלוואה לבנק.
• ביטוח נכס – זהו החלק המכסה את הדירה בעבורה ניתנה ההלוואה. כיוון שעד לתשלום המשכנתא נמצאית הדירה בשליטה בפועל של הבנק, מחויב הלווה לפצות את הבנק על כל פגיעה בדירה עצמה. הביטוח מבטיח שהלווה יוכל לשלם גם במקרה שהנזקים הם גדולים למדי.
חובת הביטוח
תנאי אחד שיש לזכור הוא שזוהי זכותו של הבנק לדרוש מהלווים ביטוח משכנתא – כגוף המספק את ההלוואה אחריותו של הבנק לדאוג להשקעה שלו ולקבלת הכסף מהלווים בזמן הנקוב. לכן, במקום לפנות לאמצעים “אפורים” או להליכים משפטיים בכל מקרה פרטי מעדיף הבנק לממש את הפוליסה.
למרות שהוא מוסיף נטל נוסף על הלווה, הביטוח מבטיח שהלווה יוכל להימנע מבעיות במקרה זה או אחר שימנע ממנו לשלם את ההלוואה. מדובר בכלי המאושר על-ידי הממשלה והחוקים של מדינת ישראל, ומונע בעיות רבות שהתרחשו בתחום בעבר.
לשם דוגמא נזכיר כאן רק את העירבון למשכנתא – בעבר הלווה היה מחויב לספק ערבים לתשלום ההלוואה. אולם המצב הפך את סדר הדברים על ראשו – המלווה, הבנק או הגוף המספק את ההלוואה, במקרה של עיכוב או הימנעות מתשלום פנה קודם כל לערבים ורק אז ללווה עצמו. מבולבלים? כן, משמעות הדבר היא שכאשר אדם אינו שילם את המשכנתא שלו, חיפש הבנק אמצעים לתשלום אצל הערבים שלו לפני הכול ורק לאחר מכן פנה אליו.
ברור שכעת חובת הערבים בוטלה, ובכל מקרה, אפילו בנוכחות ערבים, מחויב הבנק לפנות לפני הכול ללווה עצמו. אבל בדיוק כדי למנוע מצבים כגון אלו ואחרים קיים ביטוח המשכנתא.
השוק החופשי
למרות שרעיון ביטוח המשכנתא אינו רעיון חדש, השינוי הגדול בתחום התרחש בשנת 1998. עד לשנת 1998, הבנק היה זה שסיפק את פוליסות הביטוח. כלומר, הבנק היה זה שהחליט למי וכמה ישלם הלווה בשביל לבטח את ההלוואה. פיתרון זה הוביל לבעיה פשוטה – לא רק שהבנק העדיף לבחור את החברה המספקת את הפוליסה המקיפה ולא המשתלמת ביותר ללווה (מחיר גבוה), אלא גם שהבנק גבה מהלווים סכומי עתק על תיווך ותשלומי פרמיה גבוהים.
מצב זה היה מובן לכל שאסור שיימשך – הבנק היה בעצם הסמכות היחידה לקביעת ביטוח המשכנתא, ומכיוון שלא הייתה תחרות, המחירים לא רק שהיו אטרקטיביים אלו היו לגמרי בשליטת הבנקים. ולכן ב-1998 החליט בג”ץ עצמו שהתשלומים שגובה הבנק אינו הוגן, והינו לפחות כפול מהתשלום שצריך להיות מקובע בתחום. כך הגיע השוק החופשי לתחום ביטוחי המשכנתאות.
החלטת בג”ץ שינתה הכול: כיום הלווה, כלומר אתם, הם אלה שבוחרים את מספק הביטוח וברור שיכולת הבחירה יוצרת תחרות עצומה במחירים ובתנאי הביטוחים השונים: החברות השונות מתחרות ביניהן על הלקוחות בכך שהן מספקות מחירים ותנאים אטרקטיביים וטובים יותר. הבדלי המחירים יכולים להגיע לעתים לעשרות אלפי שקלים בין חברה אחת לשניה, ומי רוצה לשלם יותר? לכן כדאי לזכור תמיד שבחירה זהירה יכולה לחסוך לכם סכומים גדולים של כסף.
ביטוח חיים
כיום ביטוח החיים מהווה חלק חשוב ובלתי נפרד מביטוח המשכנתא. כאשר נלקחת הלוואה שהפידיון שלה יכול לקחת עשרות שנים, מי יודע מה יכול לקרות. ולכן החליט הבנק לבטח עצמו גם במקרה של מות הלווים. הביטוח ישולם לבנק במקרה של פטירת אחד הלווים.
למרות שבבסיסה כוללת פוליסת ביטוח החיים רק את המקרה הנ”ל, פוליסות רבות היום מאפשרות הרחבה למקרים של אובדן כושר פרנסה, שיכול להיגרם מסיבות אלו ואחרות. כך יכולה פוליסת הביטוח להוות מקור ביטחון נוסף במקרים מסוימים ולמנוע פאניקה של הלווים ואת צורכו של המלווה לפנות לבית משפט בכל מקרה של בעיה בתשלומים בגלל פגיעה בלווים.
כמו כל ביטוח חיים אחר, מותנה מחיר הביטוח וגובה התשלומים הכלולים בו בתנאיו של המבוטח: גיל, מין, האם המבוטח מעשן, האם יש לו מחלות אלו ואחרות וכו’.
אך יש לזכור גם שביטוח החיים הכלול בביטוח המשכנתא אינו מותנה באופן כלשהו בכל ביטוח חיים אחר, כלומר, גם אם בידכם ביטוח חיים פרטי אין אתם פטורים מלשלם את ביטוח החיים הכלול בו.
ביטוח נכס
זהו החלק של ביטוח המשכנתא המתייחס לביטוח הדירה עצמה. יש לציין מספר נקודות חשובות בנושא זה:
- ביטוח דירה פרטי – באם בידכם ביטוח דירה פרטי אין אתם מחוייבים לחלק זה של ביטוח המשכנתא, כלומר ביטוח הדירה הפרטי שלכם מכסה נושא זה. במידה ופוליסה שכזו קיימת, בדרך כלל ידרוש הבנק להעביר את הפוליסה אליו, אז היו מוכנים למקרה זה.
- שמאי – כדי להעריך את גובה ביטוח הנכס הכלול בביטוח, באם זו דירה חדשה בבניין שנבנה עכשיו, יש להשתמש בשירותיו של שמאי. השמאי יעריך בעצמו את ערך הדירה ותוצאות ההערכה יימסרו לכל המעורבים בעניין. בדרך כלל הפוליסה תהיה בגובה ערך הדירה, באם זה קרוב מספיק לגובה ההלוואה.
- דירה יד שנייה – בעת רכישת דירה ביד שניה אין צורך להשתמש בשרותיו של שמאי, שכן ערך הדירה כבר ידוע ונקוב לכם. אולם זכותכם בכל עת לקרוא לשמאי כדי לבצע הערכה מחודשת של ערך הדירה.
- באם סכום הביטוח נמוך מסכום ההלוואה – אם ערך הדירה היה נמוך וסכום הביטוח נמוך מההלוואה רשאי המלווה (הבנק) להעלות את סכום הביטוח עד לערך המשכנתא, כדי לכסות כל נזקים לנכס.
- באם סכום הביטוח גבוה מסכום ההלוואה – אם ערך הנכס גבוה בהרבה מסכום ההלוואה ניתן בחברות מסוימות להוריד את תשלומי הביטוח לכ-120% מערך המשכנתא, באם תשלומים אלו יהוו לפחות 30% מערך הנכס. יש לשים לב שלמרות שבמצב זה תשלומי הביטוח נמוכים הרבה יותר, ההשתתפות העצמית שלכם בעת פגיעה בנכס תהיה גבוהה הרבה יותר, שכן אין הביטוח מכסה את מלוא ערך הדירה.
מה הביטוח כולל:
- נזקי הנגרמים כתוצאה משריפות ומזג אוויר קיצוני
- נזקים הנגרמים על-ידי גוף שלישי (צד ג’)
- נזקים מרעידות אדמה (מחויב בהשתתפות עצמית של 10%)
מה הביטוח לא כולל:
- נזקים בעת מלחמה
- נזקים הנגרמים כתוצאה מפעולות איבה
- הריסה מכוונת של המבנה על-ידי הממשלה
- ועוד נזקים אותם מכסה מס רכוש
איך בוחרים, איך חוסכים ואיך לא להסתבך
תנאי ביטוח המשכנתא כיום מאפשרים ללווה להחליף את המבטח שלו כמעט בכל עת. לכן אם אתם חושבים שמצאתם תנאים שישתלמו לכם יותר בטווח הארוך, יכול להיות שיהיה כדאי לכם לחקור וכתוצאה להחליף תוכנית ביטוח.
דרך טובה לחסוך בביטוח משכנתא היא כמובן ביטוח בחברת ביטוח “ישיר”, שבה אתם חוסכים על דמי תיווך. אולם במקרה זה יש לזכור שאתם אלו האחראיים על ההלוואה שלכם ובמקרה של כל שיבוש לא יהיה לכם את מי להאשים. כך שהיו בטוחים בכל הפעולות שלכם ואם אתם בוחרים באפשרות ביטוח ישיר, נסו להתייעץ אם אנשים בקיאים בנושא וודאו שהתנאים שהוצעו לכם הינם הוגנים, מלאים ומשתלמים.
נקודה חשובה בעת העברת הביטוח היא לבדוק את ביטול הפוליסה הקודמת – כדי שהלווה לא יצטרך לשלם מחיר כפול על שני ביטוחים. כדאי לבדוק אם החברה שבחרתם בה מספקת חודש ראשון חינם – בשביל למנוע אי-נעימות במקרה שביטול הפוליסה הקודמת שלכם יתעכב בבנק.
מכיוון שרוב הביטוחים המוצעים כיום בשוק זהים כמעט בתחום הכיסוי שלהם לאלו שמציעים הבנקים עצמם, נשאלת השאלה – היכן ההבדל? ובכן כאמור, ההבדל הוא בתשלומי הביטוח – כמה אתם מחויבים לשלם על ביטוח המשכנתא וסכום תשלומים נלווים אלו ואחרים.
למרות שהבדלים אלו יכולים להגיע לסכומים גדולים באמת, יש לזכור תמיד שהבנק הוא בעל המילה האחרונה – באם הבנק חושב שסכום הביטוח אינו מכסה את החלק הדרוש של המשכנתא, זכותו של הבנק לסרב לאשר את פוליסת הביטוח עבור הכנס הממושכן. חשוב לזכור שהבנקים מנסים להגן על עצמם ואם הביטוח אינו מספק הם עלולים להפסיד את הכסף שהלוו ולכן הם בודקים את המהלכים שלכם בשבע עיניים.
מהו ביטוח משכנתא?
ביטוח משכנתא הוא ביטוח שהבנק מחייב, את הלווה, לרכוש על מנת לקבל את ההלואה עצמה. הבנק יוצר, על ידי חיוב רכישת ביטוח משכנתא, מעין רשת הצלה אשר מטרתה היא הבטחת הכסף שניתן כהלוואה. הביטוח מהווה למעשה כיסוי כספי, במידה והלווים יתקשו לעמוד בהחזרי ההלוואה וכך יוצר תחושת בטחון לבנקים המלווים. כך הם יודעים כי לא משנה איך יתגלגלו הדברים, לא יווצר מצב בו הלוואותיו לא תחזורנה אליו בזמן הנקוב.
יש לזכור שלמרות ההתקוממות הראשונית אותה אדם עשוי לחוש עקב הוספת תשלום חודשי קבוע נוסף על החזרי ההלוואה הרי שהביטוח חשוב ללווה לא פחות מלבנק, שכן פוליסת הביטוח מבטיחה את הישארות הנכס בידיו גם במצבים לא צפויים, והיא מגנה על ערך הנכס.
מהם מרכיבי הביטוח?
ביטוח משכנתא מכיל שני רכיבים, כאשר הראשון הוא ביטוח חיים. ביטוח חיים מכסה את התשלום במידה ואחד מבני הזוג שרכשו את הנכס נפטר, זו הסיבה גם לחשיבות רישום שני בני הזוג בפוליסת הביטוח.
המרכיב השני בפוליסת הביטוח הוא ביטוח דירה, אשר נועד לכסות נזק פוטנציאלי שיגרם לדירה, ובכך להבטיח את ערכה הכספי וכדאיות הרכישה.
את השווי של הפוליסה, במקרה של דירה חדשה, מעריך שמאי שמשקלל מכלול גורמים בדירה לכדי מחיר שממנו מחושב גובה עלות הביטוח.
במקרה של דירה יד שנייה קבוע מחיר מסויים מראש, עליו ניתן לערער.
היכן רוכשים ביטוח משכנתא?
האפשרות הנוחה, לכאורה, לרכישת ביטוח משכנתא היא דרך בנק המשכנתאות עצמו. מה יותר נוח מלרכוש את כל החבילה באותו מקום? אלא שבפועל, עבור מרבית הלווים, רכישת הביטוח באמצעות הבנק הינה יקרה יותר בהשוואה לביטוח בחברות ביטוח חיצוניות, ועל כן, חשוב לבחון את האלטרנטיבות השונות.
בעבר, לבנקים היה מונופול, ולכן יכלו להרשות לעצמם תג מחיר גבוה במיוחד. בחלוף הזמן התפתחו אלטרנטיבות משתלמות ומבטיחות יותר, והצרכן יכול ליהנות כיום מהצעות ביטוח אטרקטיביות הרבה יותר.
כיום, המגמה המסתמנת היא לרכוש פוליסת ביטוח שלא קשורה לבנק אלא לחברות ביטוח ישיר. לגבי הרכב הביטוח – כל חברה מציעה חבילת ביטוח שונה וחשוב לבחור את זו המתאימה לכם ביותר.
האם כדאי לרכוש דרך האינטרנט ביטוח ישיר?
סקירה מקדימה של תנאי החברות שונות כמו גם רכישת ביטוח משכנתא אפשר ורצוי לבצע דרך האינטרנט למען הקלות שבדבר, כמו גם בזכות מהירות החיפוש .יתרה מכך, ניתן למצוא חברות ביטוח ישיר המציעות מבצעים מיוחדים לפונים לחברה בדרך זו כמו הנחות או פרק זמן ביטוחי מסויים הניתן בחינם לכל הנרשמים באתר.
ביטוח משכנתא – שאלות ותשובות
מהו ביטוח חיים למשכנתא?
ביטוח החיים מיועד למקרה של פטירת אחד הלווים או חלילה שניהם. במקרה כזה הביטוח מחזיר לבנק את כספי ההלוואה והלווה (או יורשיו) מקבלים בית שאין עליו חובות.
למרות שלווים רבים היו שמחים להיפטר מהעול הכספי המעיק, ביטוח החיים הוא חיוני ביותר. אף אחד לא יכול לנבא את העתיד וכולנו מקווים לטוב, אבל חשוב לדאוג שלווה שאיבד את בן זוגו לא יאבד גם את ביתו.
יש לי ביטוח חיים פרטי, האם אקבל פטור מביטוח המשכנתא?
יש לציין כי גם אם יש לכם פוליסת ביטוח חיים פרטית אתם עדיין מחוייבים לבצע את ביטוח המשכנתא. אמנם ייתכן כי תוכלו לנסות לשעבד את פוליסת הביטוח הפרטית לטובת ההלוואה, אך אז, אם חלילה תיאלצו להשתמש בביטוח, הבנק הוא שיקבל את כספי הפוליסה לצורך כיסוי ההלוואה והיורשים אמנם יישארו בלי חובות אך גם בלי כספי הביטוח.
מה קורה כאשר אני לוקח יותר ממשכנתא אחת?
במקרה כזה עליך לבטח כל אחת מההלוואות בביטוח חיים נפרד.
האם שני הלווים חייבים לבצע את הביטוח?
במידה וההלוואה נלקחה על ידי שני לווים שניהם יצטרכו לבצע את הביטוח.
ביטוח נכס למשכנתא
ביטוח הנכס מבטח את הדירה שלכם למקרה שהיא תינזק או תיהרס לחלוטין. במקרים כאלה, הביטוח ישלם עבור תיקון הנזק, ואם הדירה נהרסה לגמרי הוא יחזיר את חוב המשכנתא לבנק. את יתרת סכום הביטוח (אם תישאר) תקבלו לידיכם.
מה ביטוח הנכס מכסה?
ביטוח הנכס מכסה נזקים שונים, בניהם נזקי פגעי טבע, תשתיות וכדו’, אך שימו לב – לא תמיד הפוליסות מכסות הנזק לתכולת המבנה. הביטוח גם אינו מכסה נזקים שמי שאמור לשלם עליהם הוא מס רכוש (למשל נזק שנגרם על ידי טרור). באופן כללי, ביטוח המשכנתא נועד לפצות את הבנק ולוודא שכספי ההלוואה יוחזרו לו במלואם, ולכן במקרה של נזק הכסף יועבר לבנק לפני שיועבר לכם פיצוי (אם בכלל).
מכל הסיבות הללו חשוב מאוד לבדוק מה פוליסת הביטוח שמציעים לכם מכסה ומה היא אינה מכסה ולהבין מראש מה יקרה אם חלילה באמת יתרחש נזק לדירתכם. בסופו של דבר, מה שעלול לקרות הוא שהבנק יפוצה אבל אתם תישארו בלי דירה או עם דירה שעליכם להשקיע בה כספים רבים. רצוי למנוע מצב כזה, גם במחיר של ביטוח יקר יותר.
איך נקבעת עלות הפוליסה?
ביטוח הנכס נקבע בהתאם להערכת שמאי, שמתבצעת על פי פרמטרים שונים כגון גודל ומיקום הנכס.
מה קורה כאשר ערך הדירה גדול מחוב המשכנתא?
במקרה כזה לכאורה תהיה לכם אפשרות לחסוך ולבצע ביטוח של החלק היחסי של שווי הדירה, ולא מעבר לכך, מה שמכונה “תת ביטוח”. הצרה היא שבמקרה של נזק, הביטוח יכסה רק את חוב ההלוואה ולא את מלוא הנזק ולכן לא מומלץ לבצע מהלך כזה מבלי להתייעץ עם מומחים שיוכלו להסביר לכם את ההשלכות.
מה קורה אם לקחתי מספר משכנתאות מכמה בנקים?
בשונה מביטוח החיים, כאן לא תצטרך לבצע מספר ביטוחים אלא רק לדאוג כי הגורמים השונים המעורבים בהלוואה יסכימו על “שיתוף זכויות בביטוח”
האם כדאי לקנות ביטוח משכנתא מהבנק או מחברת הביטוח?
בעבר האפשרות היחידה שעמדה בפניכם הייתה לרכוש את הביטוח דרך הבנק והתוצאה – ביטוחי המשכנתא היו יקרים ביותר. מאז השתנו פני הדברים, השוק נפתח לתחרות וחברות הביטוח מציעות, לעיתים קרובות, תנאים אטרקטיביים יותר מאלה שמציע לכם הבנק.
כאן כדאי לזכור שמחיר הביטוח הוא לא הכל. במידה רבה, לכיסוי הביטוחי שתקבלו יש משמעות גדולה. ביטוח החיים, למשל, יכול לכלול הרחבה למקרה של אובדן כושר עבודה. ביטוח הנכס, לעומתו, יכול לכלול גם הרחבות למקרה של נזק לתכולה. נכון שאם תוותרו על ההרחבות הנ”ל פוליסת הביטוח שלכם תהיה זולה יותר, אבל במידה ואכן תיאלצו לממש אותה אתם עלולים לגלות שהיא לא מכסה את כל הנזקים שנגרמו.
היות ומדובר בביטוח אותו אתם נאלצים לשלם לכל אורך תקופת ההלוואה, ההבדלים בין הפוליסות השונות יכולים להצטבר לכדי אלפי שקלים ולכן חשוב מאוד לעשות סקר שוק ולמצוא את החברה שתציע לכם את הכיסוי המתאים במחיר המשתלם ביותר.
האם ניתן לעבור מחברת ביטוח אחת לשנייה במהלך תקופת המשכנתא?
בהחלט ניתן לעבור מבנק למשכנתאות לחברת ביטוח ומחברה אחת לשנייה, וחברת הביטוח אינה יכולה לקנוס אתכם על כך. למרות זאת, חשוב להיזהר ממצב של כפל ביטוחים – מצב שבו חברת ביטוח אחת עוד לא ביטלה את הביטוח והחברה השנייה כבר התחילה לחייב אתכם. סוכן ביטוח טוב יוכל לסייע לכם להימנע מכך ויוודא שלא תישאו בתוצאותיהם של בעיות או עיכובים בתהליך ההעברה.