גזירות המשכנתא החדשות והשפעתן על השוק

בימים האחרונים העביר המפקח על הבנקים, דודו זקן, מגבלות חדשות על המשכנתאות, לפיהן הלווים לא יוכלו לקבל הלוואה לדיור ששיעור ההחזר החודשי שלה גבוה מ – 50%, שתקופת ההחזר שלה גבוהה מ – 30 שנה ושהמסלולים המשתנים המרכיבים אותה מהווים יותר משני שליש מסכום ההלוואה. הגזירות ייכנסו לתוקפן החל מה – 1 לספטמבר.

על מי צפויות הגבלות אלו להשפיע? ואיך הן ישפיעו על השוק אם בכלל? כתבה שפורסמה ב”כלכליסט” מנסה לשפוך מעט אור על הנושא:

מדוע יצאו ההגבלות הללו דווקא עכשיו?

בחודשים האחרונים חלה עלייה של ממש בביקוש ללקיחת משכנתאות, ביולי האחרון היקפן עמד על חמישה מיליארד שקלים וגם באוגוסט הנתונים צפויים להיות גבוהים מאוד. אלא שלא רק היקפי ההלוואות מדאיגים את הבנקים אלא גם המאפיינים שלהן: שיעור גבוה מהן נלקח בריביות משתנות ושיעור גבוה מההלוואות גם התאפיינו בהחזר חודשי גבוה ביחס להכנסתם החודשית של הלווים. עליית מחירי הדיור והריבית הנמוכה מהווים גורמים מסוכנים נוספים ולא חסרים כלכלנים שכבר כיום מזהירים מפני קטסטרופה.

כדי להקטין את הסיכון שלוקחים על עצמם הלווים וגם את הסיכונים אליהם נחשפים הבנקים הוחלט להטיל את ההגבלות החדשות.

אלו הכנסות של הלווים משוקללות כשהבנקים בודקים את גובה החזר המשכנתא הרצוי?

הבנקים משקללים לא רק משכורות אלא גם כל הכנסה קבועה אחרת של הלווים, כולל הכנסות מקצבאות שונות, שכר דירה ואפילו מההורים, במידה והם רשומים כלווה נוסף. מכל אלה הבנקים מנכים מיסים והוצאות קבועות, כמו התחייבויות או תשלום מזונות לדוגמא.

מי עלול להיפגע מהגבלות המשכנתא החדשות?

מצד אחד ההגבלות חלות על כלל הלווים ולכן כולם עלולים להיפגע. עם זאת, כפי שצויין בכתבה, רק אחוז אחד מכלל ההלוואות ניתנות לתקופה של מעל 30 שנה, רק 10 אחוז מהן ניתנות בהחזר ששיעורו למעלה מ – 40% ועד 50% מההכנסה החודשית נטו ורק 6% מההלוואות ניתנות בהחזר חודשי ששיעורו למעלה מ – 50%. אם כך, נראה כי לפחות חלק מההגבלות יפגעו רק באחוז מסויים מהלווים.

ההגבלה הרלוונטית לגבי כלל הלווים היא ההגבלה על הרכיב המשתנה במשכנתא, שתימנע מהלווים לקחת יותר משני שליש מההלוואה בריבית משתנה מכל סוג שהוא. לכאורה המסלולים הקבועים נחשבים ליקרים יותר, אם כי עוד לפני הגזירות החדשות כלכלנים רבים המליצו לקבע לפחות חלק מההלוואה בריבית קבועה, כך שלא בהכרח מדובר בגזירה שתוביל לפגיעה אנושה בלווים.

מטבע הדברים, ההגבלה על שיעור ההחזר מכלל ההכנסה תאלץ לווים מסויימים לוותר על רכישת הדירה, לרכוש דירה זולה יותר או לפרוס את ההלוואה לתקופה ארוכה יותר (במידה והדבר אפשרי).

כיצד ישפיעו הנחיות המשכנתא על שלושת קבוצות הלווים המרכזיות?

הזוגות הצעירים – אם עד היום במקרים מסויימים העניקו הבנקים לזוגות הצעירים הלוואות בהן שיעור ההחזר גבוה מ – 50% מתוך נקודת הנחה שמשכורותיהם של אותם לווים צפויות לעלות, מהיום הם לא יוכלו לעשות זאת.

משפרי הדיור – רבים ממשפרי הדירות רוכשים קודם דירה ורק לאחר מכן מוכרים את דירתם הישנה. בעבר יכלו הבנקים ללכת לקראת אותם לווים ולהעניק להם משכנתא שההחזר המאפיין אותה גבוה מחמישים אחוז מההכנסה לתקופת גישור, עד לקבלת הכספים מהדירה הישנה. מעתה הם לא יוכלו לעשות זאת ומשפרי הדיור יצטרכו להשיג את הכספים הדרושים לפני שהם פונים לבנק לקבלת הלוואה.

המשקיעים – ככל הנראה אחוז גבוה מהלווים שלקחו הלוואות בשיעורי החזר גבוהים הם דווקא המשקיעים וכן לקוחות אמידים יותר, שאף החזיקו בבנק חסכונות ופיקדונות גבוהים. האמון שהבנקים רחשו לאותם לווים התבטא בהלוואות עם שיעורי החזר גבוהים, שלא היו ניתנות לאנשים אחרים. מעתה הבנקים לא יוכלו להעניק גם ללקוחות מבוססים ביותר הלוואות עם שיעור החזר של למעלה מ – 50%.

האם כתוצאה מההגבלות צפויה ירידה בביקושים למשכנתא?

אין ספק כי עשויה להיות ירידה מסויימת בביקושים, אך למרות ש – 16% מההלוואות (משכנתאות בשיעור החזר גבוה) יושפעו באופן ישיר, הצפי הוא שהירידה בביקושים לא תעמוד על 16% אלא על שיעור נמוך יותר, לאור העובדה שעל הביקושים לדירות משפיעים גורמים שונים ולא רק מאפייני ההלוואות שניתן לקבל.

לסיכום, אין ספק כי לגזירות החדשות תהיה השפעה כזאת או אחרת על השוק, אם כי לגבי רבים מהלווים הן לא מהוות פגיעה אנושה ואינן אמורות לפגוע ביכולתם לקבל הלוואה זולה יחסית.