גזירות המשכנתא לא הרחיקו את המשקיעים מהשוק
כאשר מדברים על העלייה הדרסטית במחירי הדירות יש נטייה להפנות אצבע מאשימה כלפי המשקיעים, אך נראה כי הצעדים שנקט בנק ישראל לא גורמים להם להימנע מהשקעה בנדל”ן, זאת כפי שתואר בכתבה שפורסמה בנדלניסט. כזכור, בתחילת נובמבר יצאה הנחיה שהטילה על הגבלה על אחוזי המימון אותם יכולים הלווים לקבל. רוכשי דירה ראשונה הוגבלו ל – 75%, משפרי דיור ל – 70% ואילו משקיעים, כלומר אנשים שבבעלותם דירה והם רוכשים דירה נוספת, הוגבלו ל – 50% בלבד.
אלא שכפי שצויין בכתבה, ברגע שרוכש מוגדר כ”משקיע” כלומר בבעלותו דירה נוספת, הוא יכול להשתמש בה כחלק מההון העצמי וכך להוריד עד מאוד את אחוז המימון לו הוא זקוק. בכתבה הובאו דבריו של מנכ”ל בעתיד משכנתאות, שטוען כי עליית מחירי הדיור רק מקילה עוד יותר על אותם משקיעים, שערך הנכס שלהם עלה דרסטית לעומת הסכום בו נקנה וכעת הם יכולים לקבל עליו הלוואה המנצלת את אותם פערים.
לדוגמא, אם אדם רכש בעבר דירה בעלות של מיליון וכיום נותר לו חוב משכנתא של חמש מאות אלף ₪, הוא יוכל לקבל על אותה דירה משכנתא חדשה בגובה של מיליון (כלומר חמש מאות אלף נוספים) זאת מאחר וכיום ערך הדירה אינו מיליון כבעבר אלא 1.7 מיליון.
בנוסף, מעבר לשיעבוד הדירה הראשונה, המשקיעים יכולים לשעבד גם נכסים נוספים שברשותם כגון קרנות השתלמות ופנסיה, ביטוחי מנהלים וכדומה. עוד אפשרות העומדת בפני אותם לווים היא לקבל מעמד של “משפרי דיור” על ידי הגשת הצהרה במס שבח, לפיה הם מתכוונים למכור את דירתם תוך שנתיים לאחר רכישתה. כמובן שלאחר שכל התהליך מסתיים יכולים אותם בעלי דירות לבטל את ההצהרה, ועל הדרך לזכות ב – 70% מימון.
דווקא הזוגות הצעירים נפגעו מהגזירות
כך יוצא שמי שנפגעו יותר מכל מהגזירות הם זוגות צעירים שנזקקו לאחוזי מימון גבוהים במיוחד, ובעבר יכלו לקבלם באמצעות ביטוח EMI, בעוד שדווקא המשקיעים ומשפרי הדיור לא נפגעו באופן קשה. יש לציין שגם גזירות אחרות שנועדו להשפיע על המשקיעים נדחו לאמצע שנת 2013, וכך קיבלו המשקיעים אורך נשימה נוסף בדרך אל העושר.
עם זאת, גם לאור הכתבה, חשוב להבין שלקיחת משכנתא באחוז מימון גבוה כפי שהיה נהוג בעבר היא לא רק מהלך מסוכן אלא גם יקר מאוד ובחלק ניכר מהמקרים – בלתי משתלם בעליל. ניתן לומר כי כרגע הבעיה העיקרית היא לא חוסר היכולת של הלווים לקבל משכנתאות של עד 90% אלא ההיצע הנמוך לעומת הביקוש הגבוה, שמוביל שוב ושוב לעליית מחירים ולכניסה אגרסיבית של משקיעים לשוק הנדל”ן.