גם בנק ישראל מזהיר: לווי המשכנתאות עלולים ליפול
כתבה שפורסמה ב”דה מרקר” מציינת כי בשנים שבין 2008 ל – 2012 עלה השכר במשק בשיעור של 20% ואילו מחירי הדירות עלו בכ – 54%. כתוצאה מכך נדרשות יותר משכורות כדי לרכוש דירה וגם היקפי המשכנתאות עלו. מחקר שערך בנק ישראל מזהיר: מצב זה הביא לעלייה חדה בהחזרים החודשיים של הלווים, מה שעלול להביא אותם לקשיים בהחזר ההלוואה.
המחקר, שנערך על ידי ד”ר זיו נאור וד”ר גולן בניטה מראה כי בעקבות העלייה החדה בהיקפי המשכנתאות עלה ההחזר החודשי הממוצע בקצב גבוה לעומת קצב עליית השכר במשק, כל זאת על אף רמת ריביות הנמוכה למדי.
עוד עולה מהמחקר כי תקופות ההלוואה שנוטלים רוכשי הדירות התארכו מאוד, נתון שהביא הן להגדלת הסיכון שהם לוקחים והן לעלייה משמעותית בהחזר הממוצע, שנחשב כיום לגבוה גם ברמה הבינלאומית. עלייה חלה גם בשיעור ההלוואות המסוכנות, בהן אחוז ההחזר החודשי מכלל ההכנסה נטו של הלווים הוא מעל ל – 40%.
עוד צויין בכתבה כי לפני שמחירי הדירות התחילו לעלות הסיכון של הלווים הישראלים היה דומה לסיכון הממוצע בעולם.
עלייה חדה בהחזרים ובשיעור המשכנתאות המסוכנות
הנתונים שנאספו מצביעים על כך שבעשור האחרון חלה עלייה משמעותית ביותר בגובהה של המשכנתא הממוצעת: מ – 200 אלף שקלים בשנת 2003 ל – 570 אלף שקלים בשנת 2012. מרבית העלייה, יש לציין, התחוללה בין השנים 2008 – 2012 בהן עליית השכר הממוצע הגיעה ל – 20% בלבד בעוד העלייה במחירי הדיור עמדה על – 54%.
התוצאה של נתונים אלה היא עלייה חדה בהחזרים החודשיים, שגובהם עלה ב – 55% מאז שנת 2009 וב – 150% מאז שנת 2003. כתוצאה מכך עלה שיעורם של ההחזרים מתוך ההכנסה החודשית נטו ל – 31% בסוף שנת 2013 והצפי הוא שאם המצב הנוכחי יימשך ומחירי הדירות ימשיכו לנסוק שיעור זה יגיע ל – 34% עד לסוף שנת 2016.
הדאגה העיקרית של בנק ישראל מופנית בעיקר למשכנתאות מסוכנות, בהן שיעור ההחזר מכלל ההכנסה הוא למעלה מ – 40%. כיום 17% מההלוואות מוגדרות כהלוואות כאלה, בעוד שבשנת 2009 12% מכלל ההלוואות ענו להגדרה זאת. גם הלוואות שבהן ההחזר עולה על 50% מההכנסה שברו שיאים וכיום הן מהוות 8% מכלל ההלוואות, נתון בעייתי לכל הדעות.
מה עשויות להיות ההשלכות של נתונים אלו?
עורכי המחקר בנו כמה תרחישים אפשריים כתוצאה מהנתונים שנאספו:
תרחיש א’: המצב הנוכחי נמשך, המחירים ממשיכים לעלות בשנה הבאה כפי שעלו בשנתיים האחרונות, ההכנסה הממוצעת עולה כפי שהיא עלתה בשנים האחרונות והאינפלציה והריבית מתנהגות בדיוק כפי שמצפים מהן בהתאם למצב השוק. תרחיש זה יוביל לכך שהסיכון של לווי המשכנתאות יגדל, גם בגלל המחירים המאמירים שיביאו לעלייה בהחזרים וגם בגלל עליית הריבית (כיום היא בשפל יחסי והיא צפויה לעלות בעתיד) שתביא לעלייה נוספת בגובה ההחזרים אצל מי שלקח הלוואות בריבית משתנה.
תרחיש ב: ירידה בשכר ועלייה באבטלה: בתרחיש זה, שבו מתרחש מיתון במשק, חלה ירידה של 10% ברמת השכר של השכירים במשק ועלייה באבטלה. כתוצאה מכך מחירי הדירות צפויים לרדת ב – 1.7% תוך שנה וחצי ושיעור ההחזר מכלל ההכנסה יעלה ל – 36%.
תרחיש ג’: עלייה חדה בריבית: בתרחיש זה מתרחש תהליך דומה לזה שאירע בשנים 2002 – 2003 – אז הריבית עלתה בכ – 4 אחוזים בשנת 2002 ובאחוז נוסף ב – 2003, כלומר עליית ריבית חדה ביותר של 5%. מצב כזה יביא לירידה של 14% (!) במחירי הדירות, ובו בעת להתייקרות משמעותית ביותר במשכנתאות שכבר נלקחו, בהן קיים רכיב של ריבית משתנה.
יש לציין כי למרות שלתרחיש ב’ יש השפעה פחות דרמטית מאשר לתרחיש ג’, המחקר העלה כי דווקא למצב של ירידה בשכר ועלייה באבטלה תהיה השפעה משמעותית יותר על מצבם של רוכשי הדירות.