גרירת משכנתא – כך תבצעו את התהליך באופן הנכון

גרירת משכנתא הוא התהליך שבו הלווה מחליף את הנכס המשועבד לבנק. אם קניתם דירה חדשה עוד לפני שסיימתם לשלם על הדירה הקודמת תיאלצו לבצע את התהליך. השלב הראשון הוא קבלת אישור מהבנק. לאחר שהאישור יתקבל, יוחלף השעבוד על הנכס הישן בשעבודו של הנכס החדש שרכשתם.

ישנן תקנות מקובלות במקרים כגון אלו: הבנק עפ”י רוב לא יסרב לבקשה מסוג זה ולא ישנה את תנאי ההלוואה המקוריים.

למרות זאת, ישנם גורמים שונים העשויים להוביל לקשיים או לסירוב של הבנק לבצע גרירה. אחד הגורמים עשוי להיות הנכס החדש אשר משועבד לבנק. דוגמא לכך היא כאשר מדובר בהלוואת זכאות. בהלוואה כזאת, מיקום הנכס משפיע על הזכאות לתנאים המיוחדים. לווה זכאי שרכש דירה חדשה ביישוב אחר, עשוי לגלות שגם תנאי ההלוואה להם הוא זכאי השתנו ואין באפשרותו לגרור אותה לדירה החדשה. במקרים אחרים, יכול הבנק שלא להסכים לביצוע גרירת משכנתא כאשר יש תוספת של סיכון בנכס החדש האמור להיות משועבד לבנק.

עוד גורם העלול להביא לעיכוב בגרירת המשכנתא הוא משכנתא נוספת שלוקח הלווה. ישנם מקרים בהם ההלוואה ומכירת הדירה הקודמת גם יחד אינם מספיקים לממן את הדירה החדשה הנרכשת, ועל כן נאלצים הלווים לקחת עוד הלוואה. לעיתים, בעת לקיחת הלוואה נוספת הלווים יעדיפו לעבור לבנק בו מוצעים להם תנאים טובים יותר. כך נוצר מצב שעל מנת לגרור את ההלוואה עליהם לבקש אישור ממספר בנקים שונים, והמשמעות – עוד זמן ועוד בירוקרטיה. אין זה אומר שהתהליך בלתי אפשרי, אך מומלץ לברר את הנושא בטרם מבצעים מהלך כזה או אחר.

חשוב לומר כי על מנת שהלווה אכן יוכל לבצע גרירת משכנתא עליו לשלם לבעל הדירה החדשה אותה הוא רוכש סכום שווה ערך לסכום של יתרת החוב של ההלוואה הנגררת, ואף להוסיף 10%-15%. על הסכום להגיע מתוך הונו העצמי של הלווה, כאשר, מטבע הדברים, הלווה עשוי לקבל את הסכום ממכירת דירתו הישנה. בכל אופן, לווים אשר לא יוכלו להציג את הסכום הנ”ל, ייתקלו בקשיים בתהליך.

ישנם מקרים בהם הבנק אינו יכול להשתמש בנכס החדש כעירבון (למשל אם הנכס עוד לא נרכש והנכס הישן כבר נמכר) ואז הבנק ייאלץ למצוא רכוש או נכס אחר שיהוו עירבון לפרעון ההלוואה . במקרה זה מבצעים הקפאת משכנתא, כלומר הליך שבו הלווה ממציא לבנק ערבון חלופי. יש לציין כי הבנקים ( או במידה ומדובר בהלוואת זכאות – משרד השיכון) מגבילים את תקופת ההקפאה בזמן. בנוסף, חשוב לדעת כי גם בתקופת ההקפאה, הלווה אינו פטור מהמשך תשלומי ההלוואה.

לשם גרירת משכנתא תידרשו להמציא את המסמכים הבאים:

•     חוזה מכירת הנכס המקורי.

•     חוזה קנייה של הדירה החדשה.

•     חתימת הערבים על חוזה הגרירה.

•     אישורי מעמד משפטי של הנכס שהנכם מתעתדים לרכוש.

•     תדרשו לחתום על חוזה הלוואה חדש מול הבנק.

מסמכים נוספים שידרשו מכם ע”י הבנק בהתאם לנתוני המקרה הפרטי שלכם.

האם הבנק יכול להערים קשיים ולמנוע מכם את ביצוע גרירת המשכנתא?

באופן כללי, התקנות בתחום מחייבות את הבנקים לאפשר לכם את ביצוע התהליך מבלי לחייב אתכם לשנות תנאי ההלוואה שלכם, עם זאת, במקרים מסויימים אתם עלולים להיתקל בעיכובים או להידרש לביצוע שינויים. הנה כמה דוגמאות:

תוספת סיכון בדירה החדשה – אם הבנק ימצא שהנכס החדש שלכם מהווה תוספת סיכון מבחינתו (דוגמא קיצונית: הנכס החדש נמצא באיזור שעלול להיות מפונה בקרוב) הוא יכול לסרב לבצע גרירת משכנתא באותם תנאים.

גרירת הלוואת זכאות – אם אתם גרים באיזור עדיפות לאומית (אשר משפיע על זכאותכם להלוואה של משרד הבינוי והשיכון) והחלטתם לעבור לאזור שאינו בעדיפות לאומית, הרי שחל שינוי בתנאים להם אתם זכאים, כך שככל הנראה לא תוכלו לגרור את אותה ההלוואה לנכס החדש.

משכנתא נוספת – לפעמים, המעבר לדירה חדשה גורר עימו הוצאה כספית נוספת וכספי ההלוואה ומכירת הדירה פשוט אינם מספיקים לרכישת הנכס החדש. במצבים כאלה ניתן לקחת הלוואה נוספת וישנם לווים המעדיפים לבצע את המהלך בבנק אחר, המציע תנאים אטרקטיביים יותר. כאן עלולה להיווצר בעיה בגרירת המשכנתא – כי על מנת לקבל אישור יש להתעסק בבירוקרטיה של יותר מבנק אחד ועלולים לחול עיכובים שונים, לכן חשוב מאוד לברר את כל הנתונים לפני שמתחילים בתהליך.

עוד נקודה חשובה הסכום שעליכם לשלם בעבור רכישת הדירה החדשה על מנת שתוכלו לבצע את הגרירה. מדובר בסכום השווה ליתרת חוב המשכנתא שלכם, ואליו אתם אמורים להוסיף כ – 10 – 15%. סכומים אלה צריכם לבוא מהונכם האישי – ממכירת הדירה החדשה ומכספכם האישי (במידה והמכירה אינה מספיקה). אם לא תוכלו להמציא את הסכומים הללו לא תוכלו לבצע את התהליך ולכן חשוב להיערך לכך מראש.

מהי “הקפאת משכנתא”?

לפעמים אין אפשרות לשעבד דירה חדשה, בעיקר במקרים בהם הדירה הישנה נמכרה עוד לפני שהושלמה רכישת דירה חדשה. במצבים כאלה ניתן לבצע מהלך המכונה בשם “הקפאת משכנתא”, להמציא לבנק נכס חלופי שישועבד באופן זמני, כגון ערבות בנקאית. תהליך זה מוגבל בזמן וגם במהלך תקופת ההקפאה הלווים ממשיכים לשלם את ההלוואה.

כיצד מתבצע תהליך גרירת המשכנתא?

התהליך דומה מאוד ללקיחת הלוואה חדשה: אתם מגישים את הבקשה, מצרפים את המסמכים הנלווים הקשורים אליכם (הלווים) ואל הנכס כגון נסח טאבו, חוזה רכישה וכו’. לאחר מכן הבנק בודק את בקשתכם ומאשר אותה. אם יש צורך מתבצעים תהליכים נוספים, למשל הערכת שמאי על הנכס החדש, ובסופו של דבר הגרירה מבוצעת והשיעבוד מועבר לדירה החדשה.

יש לציין כי לצורך ביצוע התהליך תידרשו להמציא מסמכים שונים כגון חוזה המכירה של הדירה הישנה וחוזה הרכישה של הדירה החדשה, חתימת ערבים וכו’.

אנחנו מאמינים ושליווי אובייקטיבי ומקצועי יכול לעשות את ההבדל הגדול בין טביעה במסמכי הבירוקרטיה לבין ביצוע תהליכים בצורה חלקה ומהירה, ללא טרחה מיותרת. פנו אלינו עוד היום וביחד נבדוק כיצד אנחנו יכולים לסייע לכם!