האם כדאי למחזר היום משכנתא?
כתבה שפורסמה בביזפורטל TV מנסה לענות על השאלה. לכתבה התראיין מנכ”ל טאבו ישיר משכנתאות, ערן כרמל, שציין כי הריבית היום במגמת ירידה: בשנת 2008 לדוגמא, ריבית במסלול משתנה צמודה כל חמש שנים עמדה על 3.99 וכיום היא כבר עומדת על 2.37 והירידה אף נמשכת. לדבריו של כרמל, ריבית ממוצעת נמוכה משקפת את העובדה שהלקוחות יכולים להשיג ריביות נמוכות על ההלוואות שלהם.
באילו תנאים אכן כדאי למחזר משכנתא?
לדברי כרמל יש לבחון את התנאים בהלוואה הספציפית שנלקחה. כיום רוב המשכנתאות הן צמודות מדד, בהן ההחזר החודשי הולך וגדל במשך השנים ואיתו גדלה גם יתרת הקרן שצמודה למדד. כאן יש מקום לבחינת האפשרות לנטרל את השפעתו של המדד ולשלב מסלולים כמו הפריים, אבל גם אז חשוב מאוד להיזהר ממצב בו ההחזרים החודשיים נוסקים כלפי מעלה.
בנוסף, יש מקום לבחינת מוצרים חדשים ושונים שנכנסו לשוק כדוגמת הקבועה לא צמודה (קל”צ). הקל”צ נכנסה לשוק רק בשנים האחרונות ועם השנים הריבית במסלולו זה ירדה – אם בעבר ראינו ריבית של 6% ויותר כיום ניתן לראות גם ריביות של 5% ופחות. עוד מוצר שכדאי לבחון הוא הריבית המשתנה לא צמודה: מדובר במסלול חדש יחסית שמוצע ללקוחות בחודשים האחרונים. מקבלים אותו בריבית של כ – 4.5% ואף פחות מכך. היתרון של המסלול הוא בכך שעד לנקודת השינוי של ההלוואה ההחזר החודשי אינו משתנה ולעומת זאת יתרת הקרן הולכת ופוחתת, שכן היא אינה צמודה למדד.
ומה לגבי קנס הפירעון המוקדם אותו משלמים כאשר חלה ירידה בריבית?
כאן כרמל מציין כי עמלת הפירעון המוקדם (או כפי שהיא מכונה על ידי הבנקים – עמלת היוון) מחושבת לפי הריבית שהלקוח קיבל בעת נטילת ההלוואה מינוס הריבית הממוצעת על המשכנתאות בעת הפירעון. אלא שברגע שמתבצע מיחזור הוא יכול להשיג ריבית הנמוכה מאותה ריבית ממוצעת וכך להרוויח את ההפרש בין הריבית הממוצעת לריבית שהוא מקבל בפועל. (כאן יש להוסיף שחשוב לבחון כל מקרה לגופו כדי לוודא שהמיחזור אכן כדאי למרות הקנס).
כמה כסף יכול לחסוך, לדוגמא, זוג שקיבל הלוואה בשנת 2000 בריבית של 9.5%?
לדברי כרמל, בחודש האחרון נבחנה משכנתא שנלקחה באוגוסט 2000, על סך 848,000 שקלים בריבית של 5.1. ההחזר החודשי של אותו זוג כבר הגיע ל – 6547 ₪. לדבריו, מה שהשפיע על ההחזר החודשי של הזוג הוא עליות המדד, שמגדילות את יתרת קרן ההלוואה. כרמל ציין כי “אחרי שבחנו את מיחזור ההלוואה של הזוג הגענו למסקנה שניתן להוריד בהחזר החודשי ולשמור על אותה רמה”. במקרה זה, הדגש המשמעותי ביותר הוא בקנס של בני הזוג שעמד על 89,776. “לקחנו הלוואה חדשה של 0824,00 שקלים וביצענו מיחזור משכנתא והגענו למצב שאנחנו מצליחים להוריד בהחזר החודשי ולחסוך”
לדבריו, בכך שנוטרלה השפעות של המדד וחלק מהמשכנתא נלקחה בפריים “הורדנו את ההחזר החודשי ל – 6158 שקלים”. החיסכון החודשי, ללא השפעת המדד מגיע ל – 4658 ואם בוחנים את החיסכון הכולל עם ההשפעה של המדד החיסכון מגיע ל – 114,000 “וזה אחרי שלקחנו בחשבון את עמלת ההיוון”.
ומה קורה כאשר אין כל בעיה עם ההחזר החודשי אבל מעוניינים לחסוך בהחזר הכולל של ההלוואה, כמה ניתן לחסוך?
כאן כרמל מציין כי אם מעלים את ההחזר החודשי אפשר לקצר תקופות ולחסוך הרבה יותר, אך זה לא חוכמה. החוכמה היא ליצור תמהיל טוב שמצד אחד ינגוס בהחזר הכולל ומצד שני גם יחסוך עבור הלקוחות מבלי להכביד עליהם.