האם לווי המשכנתאות יפגעו כתוצאה מירידת מחירים?
כולנו שומעים השכם והערב על כך שבמקרה של ירידת מחירים חדה בשוק הנדל”ן לווי המשכנתאות ייפגעו קשות כתוצאה מירידת ערך נכסיהם. אך האם זו סיבה מספקת להימנע מהורדת המחירים בשוק? כתבה שפורסמה בכלכליסט מביאה את דבריו של אלון גלזר, בכיר ב”לידר שוקי הון” שטוען, באופן מפתיע, כי למדינת ישראל יש דווקא אינטרס של ממש להוריד את מחירי הדיור וזאת משני טעמים:
א. על מנת להעניק צדק חברתי לתושבי מדינת ישראל. גלזר מסביר כי אחד התחומים שבו חלה עלייה של ממש בפערי המעמדות הוא תחום הדיור. כיום מי שאינו מחזיק בבעלותו דירה נידון לתשלומי שכירות גבוהים או ללקיחת משכנתא לרכישת דירה במחירים אסטרונומיים, כלומר להימור על עתידו הפיננסי. גלזר מאמין שזהו אינטרס של מדינת ישראל לפתור את המצב שנוצר על מנת לצמצם את פערי המעמדות הנ”ל.
ב. על מנת למנוע מצב של התפוצצות בועת נדל”ן– אחד החששות הגדולים במשק הישראלי הוא מפני מצב שבו המחירים יתרסקו – וככל שהמחירים עולים כך חשש זה גובר. יתרה מכך, אין ספק כי עדיף לטפל בבעיות בתחום כאשר המצב במשק טוב יחסית והאבטלה מצומצמת מאשר לחוות התרסקות בתקופה קשה במשק.
מעבר לכך, לממשלה יש גם אינטרס פוליטי מובהק להוריד את המחירים, שכן זהו ללא ספק רצונו של מרבית הציבור, כך שכל הסיבות לשינוי המצב ישנן.
לווי המשכנתאות עלולים להיפגע מירידות המחירים
אלא שגלזר לא מביא עימו רק חדשות טובות: לדבריו, לווי המשכנתאות המחזיקים בבעלותם דירה בהחלט עלולים להיפגע אם ערכן של דירותיהן יירד. עבור הלווים, הדירות מהוות מעין ביטוח במקרה של קשיים בהחזר ההלוואה והם בהחלט מצפים שמכירת הנכס תוכל לכסות את חובם לבנק אם יידרשו לכך. ירידת ערך הדירות תטרוף את הקלפים ועלולה להביא לעלייה בהחזרים הנמצאים בפיגור, בשל חוסר מוטיבציה של הלווים להמשיך לשלם סכומים גבוהים על דירה שמחירה ירד.
לדברי גלזר, בניגוד לדעה הרווחת בקרב בעלי הדירות, העובדה שהמחירים נוסקים אינה מיטיבה עימם, שכן היא מקשה עליהם לשדרג את הדירות ולעבור מבתים קטנים לבתים גדולים יותר. נקודה נוספת לטובת ירידת המחירים קשורה לנטייה של הורים ישראלים לסייע לילדיהם ברכישת דירה. כיום הם מוצאים את עצמם משקיעים בכך סכומים גדולים שילכו וירדו במקרה של ירידת מחירי הדירות בשוק.
הורדת מחירים לא תפגע בגביית המיסים
כאשר מדברים על האינטרס הממשלתי קשה שלא להזכיר את המיסים הגבוהים שמפיקה המדינה מעסקאות הנדל”ן השמנות שנערכות בשנים האחרונות. עם זאת, טוען גלזר, הורדת מחירי הדיור לא תפגע בגובה המיסים ולהפך – היא תביא לעלייה בביצוע עסקאות רכישה שישלשלו עוד ועוד מיסים לקופת המדינה. על מנת להגיע למצב כזה המדינה תידרש לשווק יותר קרקעות במחירים מוזלים, מהלך שאמנם יוריד את הרווח פר דונם אך יגדיל את היקף העסקאות והמיסים שייגבו מהן.
גלזר גם טוען כי הנחת היסוד של אנשים רבים, לפיה מחירי הדיור והמשכנתאות רק עולים ולעולם אינם יורדים היא שגויה וההוכחה לכך היא ירידת המחירים ההדרגתית בין שנת 1997 לשנת 2007, אז חלה ירידה ריאלית בשיעור של 22% במחירי הדירות.
לדעתו של גלזר ניתן להוריד את מחיר הדיור מהר מכפי שמציגים זאת בממשלה ובכנסת, אמנם לא באופן מיידי אך בהחלט בטווח של שנה – שנתיים, באמצעות צעדים כמו הסרת הבירוקרטיה ושיווק קרקעות באופן אגרסיבי.
ניתן לסכם ולומר כי לירידת מחירי הדירות יש היבטים חיוביים ושליליים, במיוחד בכל הנוגע ללווי המשכנתאות, אך אלה אינם מהווים עילה מספקת להימנע מלהביא לירידה המיוחלת או לפחות לייצוב השוק.