לקנות בשיא, למכור בירידה – האם לוקחי המשכנתאות מסתכנים בהפסדים?
כמעט כל חודש אנחנו מתבשרים על עוד עליות במחירי הדירות ובהיקפי המשכנתאות ואין ספק שהשוק ממשיך לתפוח בשנים האחרונות, למרות המאמצים לצנן אותו. ובכל זאת – יש מי שכבר רואים את הסוף: רבים טוענים כי בסופו של דבר המגבלה על אחוזי המימון ועל שיעור החזר ההלוואה מכלל ההכנסות החודשיות תביא לכך שבסופו של דבר הרוכשים לא יוכלו לקנות דירות יקרות יותר והמחירים ייכנסו לתקופה של קיפאון או לסחרור של ירידות חדות, במיוחד אם המשק יסבול ממשבר כלכלי חריף שיכלול פיטורי עובדים ועלייה באבטלה.
קשה לדעת אם ומתי תקופה זאת תגיע, אך בסופו של דבר היא עלולה לבוא עוד שנה או עוד חמש שנים ולגרור לא מעט רוכשים לבעיה לא קטנה: במקרה כזה הדירות שברשותם יאבדו מערכן ולא יוכלו להימכר במחירים הגבוהים בהן הן נקנו, כשבאותו זמן הרוכשים ייאלצו להמשיך לשלם החזרי משכנתא הולכים וגדלים על הנכסים שלהם.
כתוצאה מתהליכים אפשריים אלו רוכשים רבים עלולים “להיתקע” עם הדירות שברשותם, שכן הם יתקשו למכור ברווח שיאפשר להם לרכוש דירות טובות או גדולות יותר. בעיה נוספת היא כאמור תשלומי המשכנתא, שימשיכו להעיק למרות שהנכס הממושכן כבר “לא יהיה שווה את הכסף”.
למעשה, מי שרוכש היום דירה יקרה מבצע מהלך שאין בו הגיון כלכלי של ממש: הוא קונה את הדירה כשהמחירים בשיא ועלול להיאלץ למכור אותה כשהם יהיו בשפל וכך לסבול מהפסדים כבדים של מאות אלפי שקלים. מדוע שאותו בעל דירה ייאלץ למכור אותה בשפל? אם המשק ייכנס למשבר ולווים יאבדו את עבודתם הם בהחלט עלולים להגיע למצב שבו הם לא יכולים לשלם את ההלוואות המנופחות שלקחו ולכן הם ייאלצו למכור למרות התנאים הגרועים בשוק.
עם כל זאת, חשוב להבין שמרבית הרוכשים לא מבצעים את הרכישה מתוך היגיון כלכלי אלא מתוך רצון עז להחזיק דירה ברשותם מתוך חשש מעליות מחירים נוספות, רצון ליציבות ואפילו מתוך מחשבה שמדובר בנכס כלכלי רב משמעות (קצת קשה לומר זאת על נכס שמשועבד לבנק לתקופה של שלושים שנה, אבל המחשבות של הציבור בהחלט נוטות לכיוון), כך שקשה מאוד לומר לרוכשים לא לבצע את העסקה דווקא היום, כשהמחירים בשיא, מפני שרוב הסיכויים שהם יסרבו להקשיב.
כך או כך, זה הזמן לבחון את הרכישה שלכם מקרוב: האם אתם באמת יכולים להרשות לעצמכם לקחת משכנתא גדולה? מה תעשו אם משבר כלכלי אכן יתחולל? האם יש לכם תוכנית “למקרה חירום” של תזרים מזומנים? האם תוכלו לעמוד בהפסדים אם תיאלצו למכור בשפל? מי שמתעלם משאלות אלו בתקופה הנוכחית עלול בסופו של דבר למצוא את עצמו בלי הנכס שעבורו שילם את מיטב כספו במשך שנים רבות ולכן חשוב להקדיש לא מעט תשומת לב ולא להיכנע לתרבות העדר ולרוץ לדירה רק מפני שכולם עושים זאת.