האם תתחולל קטסטרופה בתחום המשכנתאות?

נמצא איתנו היום ערן כרמל, מנכ”ל טאבו ישיר, איתו נדבר על שוק המשכנתאות הגואה, הצפוי להגיע השנה לשיא של 51 מיליארד שקלים.

האם אנחנו עומדים בפני קטסטרופה בשוק המשכנתאות?

כן. אנחנו לפני קטסטרופה בגלל ההחזרים החודשיים. החשש הגדול בשוק המשכנתאות זה מה יקרה ברגע שריבית בנק ישראל תעלה, תוביל לעלייה בריבית הפריים ותוביל לעלייה בריביות המשתנות ונגיע למצב שההחזרים החודשיים שאנחנו מכירים היום לא יהיו אותו דבר לזוגות הצעירים בעוד חמש ועשר שנים. זה החשש הגדול. לא הייתי קורא לחשש, לפחד של ירידת מחירים משהו שיכול להביא לקטסטרופה של הבנקים. הקטסטרופה האמיתית זה חדלות הפירעון או קושי הנזילות של הזוגות הצעירים כשגם ככה מדברים על אבטלה מאוד גבוהה, גם ככה מדברים על הנושא של עליית מחירים אז עליית ההחזרים היא הפחד הגדול.

דבר איתנו על מספרים: על איזה גידול בהחזר החודשי אנחנו מדברים?

תראה, השאלה היא כמה קטסטרופה תהיה. אבל גם אם נתייחס למשהו שהוא יחסית ריאלי, עלייה של 3% במרכיב הפריים תוך חמש שנים, לא משהו שהוא בשמים, רואים עלייה משמעותית. בשנת 2009 היינו בשפל של ריבית בנק ישראל וגם כיום אנחנו בריבית בנק ישראל נמוכה, אבל מספיק שריבית הפריים תעלה לרמה של 5.5%, עלייה של שלושה אחוזים מהרמה היום והיא תוביל למעשה גם לעלייה בריביות המשתנות.

ניקח משכנתא ממוצעת של 650 אלף שקלים לתקופה של 20 שנה שמחולקת בתמהיל מאוד בסיסי, שלצורך העיניין אני גם לא ממליץ עליו, אבל פריים, משתנה צמודה וקבועה צמודה כל 20 שנה, הזוגות הצעירים יתחילו מהחזר חודשי של 3391 שקלים, שזה החזר חודשי סביר לחלוטין למשפחה שרוכשת דירת ארבע חדרים – אפילו שכירות לא ימצאו במחיר הזה. אבל אסור לשכוח שההחזר הזה משתנה בגלל השינוי של המדד, בגלל השינוי של ריבית בנק ישראל ובגלל השינוי, כמו שאמרתי, של העוגן של הריבית המשתנה. מספיק שיעלה עוגן ריבית בנק ישראל, כמו שאמרתי, בשלושה אחוזים והריבית המשתנה תעלה ב – 0.35% תוך חמש שנים, שזה אפילו סביר לחלוטין, ההחזר החודשי כבר יעלה ל – 4015 שקלים, כלומר עלייה של 18% תוך חמש שנים. זו עלייה מהותית.

עכשיו, אם אנחנו מדברים על מצבים קטסטרופליים, ההחזרים החודשיים כמובן יכולים לעלות בהתאם. אם ניקח את המשכנתאות היותר ממונפות, של המיליון שקלים, אז אנחנו נתחיל עם החזר חודשי – על אותו תמהיל לאותה תקופה – של 5038 שקלים, ועלייה גם במקרה הזה, כי זה אותו יחס של 18% – אנחנו נגיע להחזר חודשי של 6030 שקלים.

אלה החזרים חודשיים שהם גבוהים ואנשים שנוטלים משכנתאות חייבים לקחת את הפרמטרים האלה בחשבון ולהבין שאם התחלנו בהחזר חודשי משתנה יש דרכים לנטרל את זה, או לקחת החזרים קצת יותר גבוהים מהיום ולקחת מסלולים קצת יותר בטוחים, שזו ההמלצה הטובה ביותר, או לקחת פשוט הלוואות יותר נמוכות, אבל כל אחד לפי היכולות שלו. ואם מגיעים למצב של קטסטרופה להבין שצריך לא להגיע למצב שהבנק דופק לך בדלת ואומר לך – בוא, לא שילמת, אלא להיות במצב שמראש ממחזרים את ההלוואה וכו’.  אבל המניעה הכי טובה היא לבנות הלוואה  טובה מהיום הראשון ולקחת הלוואות שמתאימות לפרופיל הפיננסי, לא לנצל את כל מה שבנק ישראל מאפשר.

אתה רואה גידול בסירובים למשכנתאות בתקופה האחרונה?

כן, בהחלט. בשנה האחרונה, כ – 22% מהפניות שפנו לחברה שלנו לא יכולנו לעזור להם, זו עלייה של 10% מהשנה הקודמת, הסיבה לכך היא הוראת בנק ישראל האחרונה שמתייחסת לאחוזי המימון, שניטרלה את היחס שלהם וגם ההוראה שמתייחסת ליחס ההחזר, שאנשים קצת לא שמו לב אליה, שבנק ישראל מגביל עד 40%. יש לזה יתרונות, אני מסכים, אסור לקחת משכנתאות ממונפות. אבל חד וחלק, זוגות היום נדרשים להביא היום יותר הון עצמי, ההורים נאלצים לא פעם לשעבד את הדירה שלהם רק כדי להגשים את חלום הדירה. בוא לא נשכח: בסופו של דבר אנשים רוצים לברוח מכל עולם השכירויות. עולם השכירויות גם הוא גדל והם רוצים לברוח ולמצוא את קורת הגג.

מי הנפגע העיקרי ממגבלות בנק ישראל?

האוכלוסייה העיקרית שנפגעה הם הזוגות שמתגרשים. הרי גם קצב הגירושין בשנים האחרונות גדל, אנחנו רואים היום שבאמת זוג שמתגרש ויש משכנתא על הדירה, בדרך כלל הזוג שנשאר עם הילדים והדירה לוקח את ההלוואה עליו, היכולת שלו קטנה ואז המשכנתא בגלל המגבלות לא יכולה לעבור את ה – 40% החזר ולא ניתן למחזר ולהעביר אותה.

בשנה האחרונה היו מספר מקרים שלא הצלחנו לאשר ולא היה ניתן לטפל ואנשים פשוט נאלצו להגיע למצב שבו הם מוכרים את דירתם ופה הבעיה הכי גדולה – פגעו ברמת החיים של הילדים, נאלצו להוציא ילדים מרמת חיים X, של ארבע חדרים ולעבור לשלושה חדרים ולפעמים אפילו לעבור לשכירות כי הם לא יכולים לאשר משכנתא, וזאת רק בגלל המגבלה של היחס החזר של 40%. ושם אני יכול להכניס קצת בנימה אישית אפילו, יש אפשרות לפתור את זה, צריך לשקלל קצת פרמטרים אחרים, בנק ישראל היה צריך להתייחס לאוכלוסייה הזאת, כי זה לא אומר שהם יכולים, לפחות לא לגבי כולם.