הגבלות חדשות על המשכנתאות – אחוז המימון יוגבל ל – 75%
הגזירות עליהן דובר בחודשים האחרונים כבר כאן – הנחיה חדשה שיצאה היום (29.10.2012) מגבילה את אחוז מימון המשכנתא שיוכלו רוכשי דירה ראשונה לקבל ל – 75% בלבד. משפרי דיור (כלומר אנשים המעוניינים למכור את הדירה שבבעלותם על מנת לרכוש דירה חדשה) יקבלו עד 70% מימון, ואילו משקיעים (כלומר מי שרוכשים דירה בנוסף על הדירה בה הם מתגוררים) ותושבי חוץ – עד 50% מימון בלבד.
יש לציין כי ההגבלה החדשה תשפיע בעיקר על המשקיעים, שכן רוכשי דירה ראשונה בדרך כלל מקבלים עד 75% מימון ואף פחות מכך (מעל ל – 60% מימון תנאי ההלוואה פחות טובים) ועל פי הערכות בנק ישראל המגבלה תשפיע על כ – 3% בלבד מכלל הרוכשים הללו.
בהוראה שפורסמה על ידי המפקח על הבנקים צויין כי אחד הגורמים לעליות המחירים המשמעותיות שחלו בשנים האחרונות הוא פעילותם של המשקיעים, שגדלה בתקופות האחרונות. עלייה זו מובילה לעלייה באשראי לדיור שמעניקים הבנקים ועל כן עלולה להוות סכנה ליציבות המערכת הבנקאית בישראל.
החשש בבנק ישראל, כפי שמעלה ההוראה החדשה, הוא משתי בעיות אפשריות: הבעיה הראשונה תחול במקרה בו מחירי הדירות ירדו משמעותית ואותם משקיעים שרכשו דירות על מנת למכור אותן ברווח ייקלעו לבעיה ולא יוכלו להחזיר את המשכנתאות שלקחו על מנת לממן את הרכישות. במקרה כזה, כל יציבותו של המשק עלולה להתערער (ראו ערך משבר הנדל”ן בארה”ב שהוביל אותה למיתון עמוק).
הבעיה השנייה היא שהמשקיעים תופסים נתח הולך וגדל מהאשראי שהבנקים מעניקים לדיור, וכך נותר להם פחות אשראי להעניק לקבלנים וליזמים שיכולים לבנות דירות חדשות ולהגדיל את ההיצע.
מדוע ההוראה הגיעה דווקא עכשיו?
בחודשים האחרונים, או אם להיות מדוייקים – החל מאפריל האחרון, חלה עלייה מטאורית בהיקפי המשכנתאות שלקחו רוכשים ומשקיעים כאחד. במאי נשבר השיא השנתי, ביולי נשבר שיא של כל הזמנים ובאוגוסט – הוא נשבר שוב, כאשר חלק ניכר מהסכום הוענק למשקיעים.
עליות אלו העלו בבנק ישראל את החשש מ”בועת נדל”ן” שתתפוצץ, בסופו של דבר, ותותיר את המשק מדמם. אף על פי שההוראה הנוכחית מכוונת בעיקר כלפי משקיעים, אין ספק שבנק ישראל מודאג גם ממצבם של כלל הרוכשים, אשר מתחייבים להלוואות גבוהות למדי שישפיעו באופן מהותי על מצבם הכלכלי.
יש לציין כי כידוע, בנק ישראל כבר נקט בעבר בצעדים שונים שנועדו להביא לצינון השוק, בניהם הגבלת המסלולים המשתנים במשכנתא לשליש מכלל ההלוואה. עם זאת, נראה כי גם אם מגבלות אלו הביאו לעצירה מסויימת בעבר, הן איבדו מהאפקטיביות שלהן וכיום הרוכשים שבים לשוק במלוא הקיטור.
האם הצעד החדש צפוי להיות אפקטיבי יותר? עדיין מוקדם לומר. אולם בדבר אחד אין כל ספק – ללא הגדלת ההיצע הרוכשים עלולים לדשדש במימיהם העכורים של משכנתאות ענק ועליות מחירים רבות עוד זמן רב.