התקנות החדשות בתחום המשכנתאות

אחד הנושאים המדוברים ביותר בתקשורת הישראלית הוא עליית מחירי הדירות, או מה שידוע בשם “בועת הנדל”ן”. ישנם הרבה וויכוחים סביב הנושא, אך על נתון אחד אין וויכוח: המחירים עדיין עולים והביקוש לדירות ולמשכנתאות עדיין גדול לעומת ההיצע.

כדי לצנן את שוק הנדל”ן הרותח, החליטו בבנק ישראל ובפיקוח על הבנקים לנקוט בצעדים שונים שיגבילו את האפשרויות של הבנקים והלווים ויצמצמו את מספרן והיקפן של ההלוואות החדשות.

בשנתיים האחרונות יצאו מספר הנחיות בתחום:

ייקור ההלוואות לקבוצות הרכישה – בעבר היוו קבוצות הרכישה טרנד של ממש, אך אז החליט נגיד בנק ישראל לשים לכך סוף. בפברואר 2010 יצאה הנחיה שמאלצת את הבנקים לעמוד בתנאים מחמירים יותר על מנת שיוכלו לתת אשראי לקבוצות רכישה: בתקופה הראשונית שחלה לפני מסירת הדירה, הם נאלצים לסווג הלוואות כאלה כהלוואות לנדל”ן ולא כ”משכנתאות רגילות” ועל כן עליהם להקצות יותר הון כאשר הם מעניקים אותן.
המשמעות: התייקרות ההלוואות לקבוצות רכישה והפיכתן לפחות כדאיות.

הפרשה נוספת לחובות מסופקים – חובות מסופקים הם למעשה חובות שישנו ספק אם יוכל הבנק לגבות אותם מהלווים. לפי הנחיות שיצאו במאי 2010 , בכל פעם שהבנקים מעניקים משכנתאות של מעל 60% מימון הם נאלצים להפריש סכום נוסף בשיעור של 0.75% לחובות מסופקים.
המשמעות: התייקרות הלוואות בשיעור של מעל 60% מימון.

צמצום הלוואות “מסוכנות” – בחודש אוקטובר 2010, יצאו הנחיות שחלות רק על הלוואות בסכומים של למעלה מ – 800,000, אחוז מימון של למעלה מ – 60, וריבית משתנה של מעל 25% : הבנקים חוייבו להקצאת הון גבוהה יותר על משכנתאות כאלה. התקנות, יש לציין, לא חלות על הלוואות זכאות.
המשמעות: התייקרות בהלוואות העונות על התנאים הנ”ל.

הגבלת הריבית המשתנה לשליש מסך כל המשכנתא – ההנחיה הזו כבר נוגעת לכלל הלווים ולא רק למי שלוקח משכנתא באחוז מימון גבוה או מצטרף לקבוצת רכישה: באפריל 2011 יצאה הנחיה אשר אוסרת על מתן יותר משליש מההלוואה בריבית משתנה (מסלולי הפריים, הדולר והצמודה משתנה כל חמש שנים או פחות).
המשמעות: כיום לא ניתן לקחת יותר משליש מההלוואה במסלולים כמו הפריים, שכרגע נחשב לזול ואטרקטיבי במיוחד, ועל כן הלווים נאלצים לקחת את מרבית ההלוואה במסלול הקבועה צמודה או הקבועה לא צמודה.

הגבלת אחוז המימון – ההנחיה האחרונה (וכנראה לא החביבה) שיצאה בסוף אוקטובר 2012 מגבילה את אחוז מימון המשכנתא ל – 75% במקרים של רכישת דירה ראשונה, 70% במקרים של משפרי דיור (כלומר בעלי דירות אשר מוכרים אותן וקונים במקומן דירות אחרות) ו – 50% במקרים של רכישת דירות להשקעה. ככל הנראה, המהלך ישפיע בעיקר על המשקיעים והרבה פחות מכך על רוכשי דירות, שמרביתם ממילא לא קיבלו אחוז מימון גבוה מ – 75 (לפחות לא בלי ביטוח EMI).
המשמעות: מי שמעוניין לרכוש דירה להשקעה יהיה חייב מעתה להמציא לפחות 50% מהסכום. ככל הנראה הזוגות הצעירים לא ייפגעו במיוחד מהמהלך, אך יש מי שמזהירים שהוא יפגע דווקא בשוכרי הדירות…. רק ימים יגידו.

האם הנחיות אלו השיגו את מטרתן?

במשך תקופה מסויימת נדמה היה כי השוק אכן מתמתן מעט, אך לאחרונה, החל מקיץ 2012, שוב חלו עליות מדאיגות בהיקפי הלוואות שנלקחו ובכל מקרה היעד הנכסף, ירידת מחירי הדירות לרמות שפויות יותר, לא הושג.

האם צפויות הגבלות נוספות בעתיד?

כרגע בנק ישראל לא מעוניין לנקוט בצעדים נוספים העלולים לפגוע בעיקר בזוגות הצעירים ובשכבות החלשות, אך ישנו צעד אחד נוסף שעלול להתממש בעתיד – הגבלת אחוז המימון ל – %60 בלבד. במקרה כזה, כל הלווים ייאלצו לגייס הון עצמי של לפחות 40% ואין כל ספק כי זוגות צעירים ואנשים מהמעמד הבינוני – נמוך יתקשו בכך מאוד.

צינון שוק המשכנתא – הגבלות והנחיות בנק ישראל

הקיץ הישראלי אולי חם, אבל כרגע שום דבר אינו חם יותר משוק הנדל”ן והמשכנתאות בארץ. בשנים האחרונות מחירי הדיור עלו בעשרות אחוזים וגרמו לזוגות הצעירים להיאנק תחת הנטל אבל לא לוותר על דירת חלומותיהם, גם במחיר של הלוואות אסטרונומיות.

אז האם יש כאן בועת נדל”ן שעלולה להתפוצץ?

תלוי את מי שואלים. על דבר אחד כולם מסכימים: נוצר כאן מצב מסוכן שפוגע ברוכשים ובד בבד עלול לסכן את יציבות המערכת הבנקאית בישראל.

כדי לנסות לצנן את השוק יצא בנק ישראל בשנים האחרונות במספר הנחיות שמטרתן להקטין את היקפי ההלוואות העצומים, להגן על הבנקים ולהוציא משקיעים מהשוק:

הנחיות בתחום קבוצות רכישה/ פברואר 2010 – נגיד בנק ישראל החליט לסיים את החגיגה בתחום ויצא בהנחיה שמחייבת את הבנקים לסווג משכנתאות לקבוצות רכישה כהלוואות לנדל”ן, וזאת בתקופה שלפני מסירת הדירה לרוכשים. המשמעות היא שהבנקים נאלצים להקצות הון גבוה יותר כאשר הם נותנים הלוואות לקבוצות רכישה וכתוצאה מכך הלוואות אלה התייקרו והפכו לפחות כדאיות.

הפרשות לחובות מסופקים/ מאי 2010 – חובות מסופקים כשמם כן הם – חובות שיש ספקות האם ניתן יהיה לגבות אותם במלואם. בחודש מאי 2010, זמן לא רב אחרי ההגבלות על קבוצות רכישה הטיל בנק ישראל פצצה נוספת וקבע כי הבנקים יידרשו להפריש הפרשה נוספת בשיעור של 0.75% לחובות מסופקים, על משכנתאות בשיעור מימון של 60% ויותר מעלות הנכס. אף שהמהלך בא להגן במידה רבה על הבנקים, המשמעות שלו עבור הלווים הוא התייקרות ההלוואות בהן שיעור המימון גבוה מ -60%.

ייקור משכנתאות מסוכנות/אוקטובר 2010 – בהנחיה זו חוייבו הבנקים בהקצאת הון גבוהה יותר על משכנתאות בשיעור מימון של מעל ל – 60%, בסכומים של מעל ל – 800 אלף שקלים אשר הריבית המשתנה בהן מהווה 25% ויותר מכלל מסלולי ההלוואה. ההנחיה לא חלה על הלוואות זכאות. הנחיה זאת סימנה הלוואות כאלה כ”מסוכנות” לבנקים ומשמעותה העיקרית הייתה התייקרות הריבית עליהן.

הגבלת המסלולים המשתנים לשליש מההלוואה/ אפריל 2011 – אחת הפצצות הכבדות והמשפיעות ביותר שניחתו על הלווים והבנקים. באמצע שנת 2011 מחליט בנק ישראל להגביל את האפשרות לקחת משכנתא במסלול ריבית משתנה (מסלולי הפריים, הדולר, והמשתנה כל פחות מ – 5 שנים) לשליש מההלוואה בלבד. המשמעות העיקרית של ההנחיה היא שמעתה נאלצים הלווים לקחת שני שלישים מההלוואה בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה למדד). הנחיה זאת באה למנוע מצב שבו לווים לוקחים את מרבית ההלוואה בריבית משתנה נמוכה וכאשר היא עולה הם מתקשים להחזיר אותה.

הגבלת אחוז המימון/אוקטובר 2012 – כאשר התברר שההנחיות לא השיגו את מטרתן ומחירי הדירות המשיכו לנסוק בקצב גבוה, הוחלט בבנק ישראל להגביל את אחוז מימון המשכנתא שהלווים יכולים לקבל ל – 75% כאשר מדובר על רכישת דירה ראשונה, 70% כאשר מדובר על משפרי דירה (כלומר אנשים שיש דירה ברשותם ומוכרים אותה על מנת לעבור לדירה אחרת) ו – 50% במקרה של משקיעים (כלומר אנשים שיש בבעלותם דירה ורוכשים דירה נוספת). הנחיה זו נועדה לפגוע בעיקר במשקיעים, אך הייתה לה תופעת לוואי נוספת – חיסולה של חברת EMI שהעניקה ביטוח להלוואות באחוזי מימון גבוהים במיוחד. למרבה הצער, גם הנחיה זו לא הובילה לירידה במחירי הדיור.

הגדלת כריות ההון על המשכנתא/פברואר 2012 – המפקח על הבנקים מחייב את הבנקים להגדיל את כריות ההון על הלוואות בשיעור מימון של למעלה מ – 45%. משמעות ההנחיה היא עליית ריביות.

ריבוי הנחיות והגבלות על המשכנתאות – מיעוט תוצאות

כמו שראיתם, לאורך השנים האחרונות בנק ישראל הנחית עוד ועוד מכות על השוק, אך הפסיד בקרב. מחירי הדיור ממשיכים לעלות והסוף לא נראה באופק. יש לציין כי תקפידו העיקרי של בנק ישראלי הוא לדאוג ליציבות הכלכלית של המדינה ולא לטפל בבעיית הדיור, כך שלמרות הכישלון החרוץ, אין לשפוט אותו לחומרה.

כך או כך – נראה כי הבעיה תיפתר רק באופן אחד: הגדלת ההיצע. כרגע הביקושים גבוהים מאוד והמשקיעים נוהרים לשוק בהמוניהם ותורמים עוד יותר למצב הבעייתי. רק טיפול בנושאים כמו הקטנת הבירוקרטיה והגדלת מספר התחלות הבנייה, הרחקת המשקיעים ויצירת פתרונות של דיור בר השגה יעניקו לשוק את השינוי היסודי הדרוש לו כל כך.