ההגבלות על המשכנתא ישפיעו על שוק הנדל”ן?

בנק ישראל הכריז השבוע על מגבלות חדשות לרוכשי דירות שיחלו כבר ממחר. כיצד המגבלות ישפיעו על מחירי הנדל”ן? שי פאוזנר עורך “נדל”ן כלכליסט:

בואו נתחיל מהסוף – זה לא ישפיע.

לא ישפיע?

אז בוא נתחיל מההתחלה – זה באמת מביא אנשים לרכוש דירות כאילו אין מחר? אנחנו מדברים על זה פה כאילו זה איזה לחמניות שקונים בסופר, לפי מידת הדיווחים על אנשים שרצים לבנקים למשכנתאות לחתום עכשיו.

יש קבוצה מרכזית של אנשים שהיא אמורה להיות הנפגעת המרכזית מהסיפור הזה – ואלה הם משקיעים בדירות. אנשים שאין להם שום כוונה לגור בדירות אלא קונים אותן כהשקעה, משכירים, מחזיקים בדירות בשביל הילדים הרבה שנים, כל מיני כאלה. שם בשוליים, ממש בשוליים, יהיו אנשים שלא יוכלו לקנות את הדירות שהם תכננו, יוותרו על זה עכשיו ויעשו את זה בעוד שנה שנתיים כשהגזירה הזאת על המשכנתאות תתפוגג. אבל האמת הפשוטה היא שזה לא באמת משנה את יחסי הכוחות. שליש מהדירות שנמכרות בישראל הן דירות שנמכרות למשקיעים. שליש.

שהן בעצם דירות שנמכרות להשכרה, נכון?

רובן. לא כולן.

אז זה טוב לכאורה?

אני לא אמרתי שזה רע, אני אמרתי שזה לא ישפיע על המחיר. המצב הוא שיהיה איזה שיפט שקצת יותר דירות יימכרו לאנשים שרוצים לגור וקצת פחות דירות יימכרו לאנשים שרוצים להשקיע, אבל המספרים לא גדולים.

אז זה אומר אולי שמחירי השכירות בדירות הקטנות יעלו?

בטוח. למה זה בטוח? כי אמרו את זה בטלוויזיה, אז זה אומר שאפשר להעלות את המחיר.

אתה אמרת את זה בטלוויזיה?

לא, אני אמרתי שהן יעלו אחרי שכולם אמרו שהם יעלו, אז אני בסדר. בכל אופן, האמת הפשוטה היא כזאת – משהו כמו 5% מהדירות הן כאלה שיעשו כנראה שיפט. אנחנו לא מדברים על דירות שנמצאות במרכז הארץ באיזור המאוד מבוקש שלה אלא בפריפריה, אלה שעולות 600, 500 ואפילו 400,000 שקל, דירות של 2, 2.5, אפילו חדר וחצי, והדירות האלה לא יימכרו בשנה הקרובה למשקיעים.

אבל בנק ישראל, אני מניחה, לוקח את זה בחשבון. איך אפשר אז לעצור את הרכבת הזאת שנקראת בועת הנדל”ן ולעשות איזשהוא צעד שבאמת יוביל למשהו שימנע אותה?

השאלה היא מה יותר חשוב – להוריד את מחיר הדירות או לאפשר לאנשים שצריכים דירות באמת לקנות אותן. זה לא אותו דבר. אם רוצים להוריד את מחיר הדירות צריך להוריד את מחיר הדירות לכולם – גם למשקיעים, גם לסוחרים, לכולם. אם רוצים לאפשר לקנות דירה למי שבאמת צריך אותה אז זה סיפור אחר. אז נתחיל מהחלק השני שהוא יותר חשוב בעיני, לפחות – צריך להחזיר את העזרה הממשלתית למי שבאמת צריך דירה, חד משמעית. עד שזה לא יקרה, לא תהיינה דירות לזוגות צעירים בהיקפים כמו שידענו לפני 5 – 6 – 8 שנים. אז היית הולך לבנק, מקבל משכנתא מהמדינה, מקבל עוד הטבה דרך הבנק שסובסדה על ידי המדינה, בקיצור – היית מקבל המון המון כסף, כסף זמין שאותו היית מחזיר איפה שהוא בהמשך חייך, זה מה שצריך לעשות כדי לעזור לזוגות צעירים. כסף אמיתי בכיס – אין שום פיתרון אחר כרגע שיכול לעבוד מיד. כל הפתרונות האחרים הם פתרונות טובים – מוכרים הרבה קרקע, יבנו פה בסוף הרבה יותר דירות ממה שבנו פה לפני 5 – 6 שנים, זה נכון, אבל זה תהליך שרק בעוד שנתיים נתחיל לראות את התוצאות האמיתיות שלו והשינוי המשמעותי יקרה רק בעוד 5 – 6 שנים. מה עם כל האנשים שיצטרכו דירות עד אז? אני מזכיר שיש פה, לפי מספרים של המדינה, משהו כמו 40,000 חתונות בשנה. 40,000 שצריכים עוד דירה.

נשארים אצל ההורים

או נשארים אצל ההורים, או משכירים דירה שעכשיו תהיה יותר יקרה.

הצעד של סטנלי פישר, להגביל את גודל המשכנתא לחמישים אחוזים, זה שווה משהו?

זה צעד טוב, זה צעד נכון, זה יוריד בשוליים את מספר הדירות שיעברו לאלה שבאמת צריכים אותן, זה נכון. מדובר באיזה מספר שאף אחד לא יודע – 4%, 5%, 13% שמעתי גם. אבל בסופו של דבר שיפט אמיתי, משהו שישנה את השוק, בנק ישראל לא יכול לעשות. הזמן יעשה את זה. הממשלה פועלת נכון, היא מוכרת יותר קרקע, הקבלנים יבנו יותר דירות, זה תהליך של שנים. אם רוצים לעשות עכשיו שינוי שיעזור למי שצריך, צריך לתת לו כסף, אין דרך אחרת. כל הטריקים האחרים הם טריקים לא אמיתיים שלא עובדים.

למרות שאם תיתן כסף אז המחירים יזנקו – כי יהיה יותר כסף בשוק?

זו תיאוריה נחמדה, זה לא עובד. כשמסתכלים אחורה, המחירים לא עלו בתקופות שהמדינה נתנה עזרה.

מתי, אגב, המדינה הפסיקה לתת עזרה?

זה היה תהליך שהתחיל איפה שהוא באמצע שנות ה – 90 והגיע לשיאו באמצע העשור הקודם.

היום כבר לא מקבלים כסף מהמדינה בכלל?

אתה צריך להיות מאוד מאוד עני ועם, סליחה, נכות כדי לקבל כסף. אחרת אין לך סיכוי לקבל כסף אמיתי. זה לא שווה. אני אתן לך דוגמא פשוטה שמבהירה את העיניין הזה: כשאתה מקבל מהמדינה סוג של משכנתא שמסובסדת אתה משלם עליה משהו כמו 4 – 3.5 אחוזים ריבית. בבנק אתה משלם חצי. למה לך את העיניין הזה? אלו העובדות.