בכירים בענף הנדל”ן מציעים פתרונות להוזלת הדיור והמשכנתאות
רגע לפני הקמת הממשלה החדשה הגיעו מספר בכירים מענף הנדל”ן לפאנל מיוחד של כלכליסט, כדי להציע פתרונות שונים שיסייעו לממשלה החדשה להוזיל את מחירי הדיור ואיתם את מחירי המשכנתאות שהציבור נאלץ לקחת כדי לממן את שאיפותיו לקורת גג מעל לראשו.
לדברי מנכ”ל דניה סיבוס, רונן גינזבורג, אחת הבעיות המרכזיות בתחום היא העובדה שלשוק הנדל”ן אין בעל בית אחד ולמעשה משרדים רבים ושונים משפיעים על המתרחש בו, כך שלכל אחד יש דרישה משלו. לדבריו, פיקוד העורף, לדוגמא, הוביל לייקור הדירות ב – 6000 ₪ עקב תקנה המחייבת התקנת מערכת סינון אוויר ובעוד 4000 שקלים נוספים עקב עדכון אופן בניית הקונסטרוקציות בממ”ד, וזוהי, כמובן, רק ההתחלה.
עוד נקודות המביאות להתייקרות ולעליית מחירים הן העלייה במדד תשומות הבנייה וכן עליית מחירי הבטון, עלות העובדים הזרים ועוד. גינזבורג טוען כי בירוקרטיה וחוסר התאום בין משרדי הממשלה השונים מביאים לעיכובים ניכרים בבנייה ו”עושים לנו את המוות”.
ממשלה חדשה – אפשרויות חדשות
בתשובה לשאלה האם לממשלה שתקום תהיה השפעה של ממש על המצב בשוק הדיור וכיצד היא תשנה אותו ענה חנן מור, יושב ראש חברת הבנייה כי הוא אינו יודע מה תהיה ההשפעה של הממשלה החדשה על המצב אך הוא יודע כי כרגע המצב בעייתי שכן זוגות צעירים אינם יכולים להגיע לדירה עקב קושי לקבל משכנתא (כאן חשוב לזכור כי בעקבות תקנות בנק ישראל הלווים כיום נדרשים להביא לפחות 75% מערך הדירה במקרה של רכישת דירה ראשונה) ועקב מחיריהן הגבוהים של הדירות המוצעות להם. לדבריו, אמנם קיימים גורמים שונים עם רצון טוב להשפיע על השוק, אך כל אחד מהם פועל בנפרד בעוד שבפועל נדרש פתרון מערכתי.
מנכל אאורה ישראל, יעקב אטרקצ’י, ציין כי לדעתו הבעיה אינה נעוצה בהיעדר כוונת טובות של הגורמים השונים אלא בהיעדר מדיניות סדורה. לדבריו, מדובר בתהליך ארוך שאם ייקבעו לו יעדים עוד היום ייתכן כי בעוד שנתיים יהיו הישגים.
גם ראובן קוגן ממשרד האוצר ציין כי אמנם כוונות טובות וניסיונות ליישמן קיימים למכביר, אך הבעיה, ככל הנראה נעוצה דווקא בסדר יישום הפתרונות ובבלבול הגדול שנוצר בשוק הדיור והמשכנתאות.
על דבר אחד חברי הפאנל בהחלט לא הסכימו: פוטנציאל הרפורמה בתכנון. לדברי קוגן, מדיניות הממשלה בנושא הייתה נכונה אך היו בעיות ביישום, בעוד שמור אינו מסכים איתו וטוען כי הרפורמה בתכנון היא רפורמה מועדת לכישלון שכן ראשי השלטון המקומי לא יישמו את ההחלטות שהתקבלו על ידי המדינה, מאחר והרפורמה הציעה רק גזר אך לא איימה במקל על מי שסירב לקיימה. לעומתו טוען קוגן כי האוצר בהחלט מתכוון להעניש את מי שלא יישר קו עם הרפורמה החדשה והוא נמנע מלעשות זאת בעבר כי הוא ראה בשוק הפרטי שותף.
כשחברי הפאנל נשאלו על פתרונות חדשים שעל הממשלה לאמץ הם הציעו רעיונות כגון טיפול בתשתיות, שיאפשרו להסיט את איזורי הביקוש מהמרכז וכן הורדת המע”מ על דירה ראשונה. קוגן ציין כי למרות הרצון הטוב, קיים סיכוי גדול כי יהיו אלה דווקא התשתיות שייפגעו על ידי הממשלה החדשה שכן קל יותר להסביר מדוע לא בונים כביש חדש מאשר להסביר מדוע מקצצים בשעות לימוד. לדבריו פתרון של הורדת המע”מ על דירה ראשונה הוא פתרון “הרסני” שלא יביא לירידת מחירים ולשינוי של ממש.
הקבלנים מתמקדים במימון כי אין מספיק דירות
עוד שאלה שעלתה בפאנל היא שאלת מימון הרכישה: כיום קבלנים רבים מציעים לזוגות הצעירים משכנתאות בתנאים מיוחדים וממש יוצאים מגדרם על מנת שאותם זוגות יוכלו לרכוש מהם דירה. נשאלת השאלה מדוע במקום להציע הנחה על הרכישה עצמה מציעים הקבלנים מימון מוזל.
אטרקצ’י ציין כי כשזוג מעוניין לרכוש דירה הוא מתקשה לעשות זאת שכן אין מספיק היצע ולעיתים קרובות עליו לחכות תקופה ארוכה של שנתיים – שלוש עד לקבלת המפתחות ובינתיים להמשיך לשלם את המשכנתא במקביל לשכירות. היות ולזוגות רבים אין אפשרות כלכלית כזאת, מגיע הפתרון המימוני של הקבלנים. גינזבורג הוסיף כי מעבר לסיוע לזוגות הצעירים מדובר באקט שיווקי שמקדם מכירות באופן יעיל ואילו מור ציין כי הקבלנים נערכים להאטה במשק ומעדיפים להיפטר מהמלאי שלהם כיום, לפני שהם יוצאים בפרויקטים חדשים.
הון עצמי נמוך? משכנתא בריבית קבועה ומגורים בפריפריה
כשהנדל”ניסיטים מתבקשים להציע פתרון לזוג שיש ברשותו רק 300,000 ₪ הון עצמי, הם מציינים את הפריפריה כפתרון עיקרי. לדברי מייזליק, זוג כזה צריך להתמקד במסלולי משכנתא קבועים ככל האפשר. לדברי קוגן, לא נכון שהמדינה תדחוף אנשים לרכישת דירה משיקולים מוטעים וראוי כי המדינה תדאג לפתרונות שכירות, שיאפשרו לאנשים לקחת אוויר, להבין באיזה עתיד הם מעוניינים ורק אז לרכוש דירה.