הון עצמי למשכנתא
“אנחנו נשיג עבורכם 95 אחוז מימון משכנתא, איתנו תזדקקו ל – 5% הון עצמי בלבד” הוא משפט שהולך ונעלם מהעולם, פשוט מפני שבימינו קבלת הלוואה לדיור עם הון עצמי נמוך כל כך היא בגדר משימה מפוקפקת עד בלתי אפשרית.
אז אילו סכומים תידרשו להשיג לפני שבכלל תוכלו לפנות לבנק ועד כמה גובה ההון העצמי שלכם משפיע על עלות ההלוואה? ריכזנו עבורכם תשובות לשאלות שיקבעו האם תוכלו לקבל משכנתא.
כמה הון עצמי יידרש לכם לצורך רכישת דירה?
בשנת 2012 יצאה הנחיה חדשה של בנק ישראל שקבעה כי מי שירכוש דירה ראשונה יוכל לקבל משכנתא של 75%, כלומר יידרש להשיג הון עצמי של 25% מעלות הדירה. משפרי דיור (כלומר מי שיש בבעלותו דירה ומבקש למכור אותה ולעבור לדירה אחרת) נדרשים להשיג הון עצמי של 30% מעלות הדירה ואילו משקיעים בדיור (מי שרוכשים דירות להשקעה) נדרשים להשיג הון עצמי של 50%.
מדוע בנק ישראל דורש מכם להקצות הון עצמי גבוה יחסית?
בשנים האחרונות הביקושים לדירות הלכו ועלו ואיתם נסקו גם המחירים והיקפי ההלוואות שנלקחו. זוגות החלו מתחייבים למשכנתאות גבוהות יותר ויותר, שהותירו להם מעט מאוד הכנסה פנויה מידי חודש. כתוצאה מכך התעורר בבנק ישראל חשש של ממש שבמקרה של משבר במשק זוגות רבים לא יוכלו לעמוד בהלוואות שלקחו ויאבדו את דירתם, דבר שעלול לפגוע ביציבות הבנקים ואף להוביל לבעיות כלכליות, מיתון כבד והאטה במשק כולו. כדי למנוע את תרחיש האימים מחד ולנסות להקטין את הביקוש והשתוללות השוק מאידך, יצא בנק ישראל בסדרת גזירות שבין היתר הגבילו גם את אחוזי המימון שהוענקו ללווים.
המשמעות היא שאתם, כרוכשי דירות, נדרשים להשיג הון עצמי גבוה יותר כדי לרכוש דירה.
מהיכן תוכלו להשיג את ההון העצמי הרצוי?
בין היתר תוכלו להשיג הון עצמי מחסכונות, פקדונות וקרנות שנפתחו, כסף מזומן, מכירת ניירות ערך מהשקעות לטווח ארוך שניתן להפוך לנזילות ועוד ועוד. יש לציין שתוכלו להיעזר גם בתמיכת ההורים וגם מתנה גדולה מהדוד העשיר (אם יש לכם כזה) לא תזיק.
האם יש דרכים לעקוף את הוראות בנק ישראל ולקבל משכנתא עם פחות הון עצמי?
הראש היהודי תמיד המציא לנו פטנטים ושוק ההלוואות אינו שונה משווקים אחרים. הבעיה היא שעל התחכמויות למיניהן אתם עלולים לשלם ביוקר, עד למצב של אובדן הדירה שרכשתם!
תופעה שרווחה בשנים האחרונות, למשל, היא של זוגות שניגשים למספר בנקים ולוקחים מספר הלוואות לכל מטרה. את הכסף הם מרכזים בבנק אחר ומציגים אותו לבנק שמעניק להם משכנתא כהון עצמי. הסכנה במהלך כזה היא ברורה: מדובר בהלוואות רבות ואי עמידה באחת מהן עלולה ליצור כדור שלג שיתגלגל ויתגלגל עד שיפיל את הלווים. אחת מחברות הייעוץ בשוק אף הציעה ללווים להיעזר בכספי הפנסיה כדי להגדיל את ההון העצמי, אך שוב – מדובר כאן בסיכון ובהקרבת העתיד למען ההווה.
ההמלצה היא להשיג הון עצמי באמצעים סבירים ולא לנסות בכל הכוח. אם אין לכם אפשרות לרכוש את דירת חלומותיכם ייתכן שעליכם להתחיל בקטן מאוד ולנסות לשפר בעתיד, או להישאר בשכירות, עם כל הצער שבדבר.
האם גובה ההון העצמי שלכם משפיע על עלות ההלוואה?
גובה ההון העצמי משפיע באופן משמעותי ביותר על עלות ההלוואה. ככל שיש לכם הון עצמי גבוה יותר לעומת עלות הדירה, כך אתם יכולים להשיג משכנתא זולה יותר, משתי סיבות עיקריות:
- שיעור מימון נמוך יותר הופך אתכם ללקוחות מסוכנים פחות, כך שהבנקים מוכנים להציע לכם תנאים טובים (כמובן שעליכם להציג גם יכולת החזר חודשי טובה).
- סכום הלוואה קטן יותר מאפשר לכם לקצר את תקופת ההלוואה (כלומר את מספר החודשים בהם אתם מחזירים את ההלוואה לבנק) וכך לקבל מהבנק תנאים טובים יותר ולחסוך חודשים על חודשים של ריבית דריבית, הצמדה וביטוח. למעשה, הדרך היעילה ביותר לחסוך בהלוואות לדיור היא קיצור תקופת ההלוואה, אך כמובן שאפשרות זו אינה רלוונטית עבור כל הלווים שכן היא מובילה לעלייה בהחזר החודשי.