משכנתא לזכאים – עד כמה היא כדאית עבורכם?
לפני שנכנסים לעומק הנושא, צריך להבחין בין שני סוגי הלוואות שניתן לקבל:
- הלוואת זכאות – הניתנת מכספי משרד הבינוי והשיכון – המדינה
- “הלוואה חופשית” / “הלוואה משלימה” – הניתנת מכספי הבנק.
משכנתא לזכאים הנה הלוואה ממשלתית הניתנת ע”י משרד השיכון והבינוי, דרך הבנק בו מקבלים את ההלוואה. כדי ליהנות מהלוואת זכאות יש צורך להוציא תעודת זכאות.
בעבר (עד שנת 2005) שיחקה הזכאות תפקיד חשוב מאוד. מאמר זה יסביר מדוע תפקידה נשחק בשנים האחרונות ומהם בכל זאת היתרונות בלקיחת הלוואת זכאות בימינו אלה.
ראשית, מי רשאי לקחת משכנתא לזכאים?
לא כולם. החוק מגדיר רק חסרי דירה ו/או בעל דירה המאוכלסת ע”י קרובים מדרגה ראשונה (המוגדרים חסרי דירה) ו/או מי שהיה גרוש וויתר על זכויותיו בנכס שהיה בבעלותו. הזכאות עצמה נקבעת בהתאם למספר פרמטרים: גיל הלווים, תקופת נישואיהם, מספר הילדים שיש להם וכמות האחים שיש לכל אחד מהם (במטרה לעודד משפחות ברוכות ילדים שבהן ההורים מתקשים לממן דירות לילדיהם).
לאחר חישוב הזכאות, מתקבלות הטבות נוספות בהתאם למספר חודשי השירות הצבאי של הלווים, מיקום הנכס המבוקש (עדיפות לאיזורי פיתוח ולהתנחלויות המקנים מענקים וסכומים מוגדלים). עולים חדשים ונכים מקבלים תוספת נקודות זכאות, ואילו אימהות חד הוריות, זוכות במס’ המקסימלי של נקודות זכאות (1,500).
בכדי ליהנות מתנאיה המועדפים של משכנתא לזכאים, יהא עליכם לבקש להנפיק עבורכם אישור – היא “תעודת הזכאות”. לצורך קבלת התעודה ניתן לפנות לכל סניף בנק למשכנתאות בארץ ולבקש את הנפקת התעודה.
תהליך הוצאת תעודת זכאות:
הביאו לסניף בנק למשכנתאות, באמצעותו הנכם מבקשים להנפיק תעודת זכאות, את המסמכים הבאים (הרשימה איננה ממצה ויתכן שתתבקשו להציג מסמכים נוספים):
- תעודת זהות של המבקש/ת (או של שני בני זוג), הכוללת ספחים מעודכנים וכן תעודות זהות של ילדים בוגרים הגרים עמכם
- בני זוג נשואים יצטיידו בתעודת נישואין או באישור הרשמה לנישואין
- עולים חדשים יביאו תעודת עולה
- אישור על מספר חודשי שירות חובה בצה”ל / שירות לאומי מקצין העיר / אחת האגודות לשירות לאומי המפורטות בנהלים / משרד הביטחון / משרד החינוך
- פרטים מלאים אודות אחים/אחיות
- אישורים בדבר מצב בריאותי כגון – אישורי נכות, אישור על הריון מחודש חמישי.
עם בדיקת המסמכים, ינפיק משרד הבינוי והשיכון עבורכם תעודת הזכאות, שתמתין לבואכם בסניף בנק בו הגשתם את הבקשה.
על החלטת משרד הבינוי והשיכון ניתן לערער בפני ועדות הערעורים של משרד הבינוי והשיכון, המוגשת באמצעות סניף בנק למשכנתאות בצירוף מסמכים המבססים את הבקשה.
שימו לב! תעודת הזכאות תקפה אחת מיום הגשת הבקשה לסיוע בדיור.
את ההלוואה ניתן לקבל בכל בנק למשכנתאות, ולא רק בבנק בו הונפקה התעודה. בבנק שתבחרו תתבקשו להציג את תעודת הזכאות למלא טופס בקשה אליו יצורפו הסכם לקניית המקרקעין, אישורים הנוגעים להכנסתכם, אישור המפרט את הזכויות במקרקעין הנרכשים ומסמכים נוספים.
תנאים לזכאים:
ההטבה במסגרת המשכנתא לזכאים מתבטאת בריבית המופחתת על ההלוואה שמעניק משרד הבינוי והשיכון. כיום, בהוראת שעה מיוחדת, שיעור הריבית הוא 3% אך בדרך כלל הוא עומד על 4% כך שלאור המצב בשוק ניתן לומר שבשנים האחרונות ריבית זאת היא לאו דווקא הריבית הטובה ביותר שלווים יכולים להשיג. גובה ההלוואה לזכאים תיקבע בהתאם לניקוד בו תדורגו. את אומדן הניקוד תוכלו לחשב באמצעות מחשבון שבאתר משרד הבינוי והשיכון.
היתרונות בהלוואת זכאות:
א. אין עמלת פירעון מוקדם (קנס היוון) על סילוק הלוואת זכאות.
ב. הזכאות מעניקה הנחה משמעותית מקנסות ההיוון גם בחלק המשכנתא של כספי הבנק.
ג. הבנק לא רואה בהלוואת זכאות כחלק מסך המימון שהוא נותן ללווה – וכך ניתן להגדיל את סכום ההלוואה.
מדוע הלוואת המשכנתא לזכאים פחות רלוונטית בימינו?
ראשית, יש לציין שלשחיקה במעמד המשכנתא לזכאים אחראי משרד האוצר בשנת 2005, שהחליט כי רק למי שיש למעלה מ-999 נקודות זכות, תיתן המדינה הלוואת זכאות.
שנית, אם תשאלו האם הלוואת זכאות משתלמת? התשובה היא “תלוי”.
בד”כ הלוואות זכאות ניתנות בריביות של 4-5%, וכאמור כיום היא בשיעור של 3% בלבד. ועם כל זאת, עדיין ניתן בחלק גדול מהמקרים להשיג תנאים טובים יותר בבנקים. בנוסף, ההלוואה צמודה למדד למשך תקופה ארוכה והצמדה זו מייקרת אותה מאוד כך שלא תמיד מדובר בהצעה כדאית. בכל מקרה, על מנת לבדוק את הנושא מומלץ לפנות אל מספר בנקים, לבצע מכרז ריביות לקבל מספר הצעות.
התייעצו בפורומים, הקפידו לבדוק מה הריבית שאתם יכולים לקבל ומה הריבית על המשכנתאות הנהוגות במרכיב הזכאות לפני שאתם מקבלים את ההחלטה. אם אתם משפחות חד הוריות, עולים או נכים – הרי שההטבות מהמדינה עדיפות מאלו של הזכאים “הרגילים” ולכן הקפידו לבדוק טוב טוב את תנאי הזכאות שלכם מול הבנק, מול משרד הרווחה או מול משרד הקליטה.
הלוואת זכאות – שאלות ותשובות
מהי משכנתא לזכאים?
הלוואת זכאות, הידועה גם בכינוי “משכנתא לזכאים” היא הלוואה לרכישת דירה, הרחבת דירה או בנייה עצמית הניתנת מכספי משרד הבינוי והשיכון. הסיוע ניתן בדגש על יישוב איזורים בעדיפות לאומית.
מהם הקריטריונים לקבלת משכנתא לזכאים?
קודם כל, כדאי להיות זכאים להלוואה עליכם לענות על ההגדרה “חסרי דירה” – כלומר אנשים שאין דירה נוספת ברשותם או שיש להם דירה נוספת אך מתגוררים בה בני משפחה ממדרגה ראשונה או לחלופין – גרושים שוויתרו על הזכויות שלהם בדירתם.
מעבר לכך, ישנם קריטריונים שונים הקובעים האם אתם זכאים להלוואה ואיזה סכום תוכלו לקבל כגון מספר ילדים, שירות צבאי או לאומי, האם נולדתם בארץ או עליתם אליה וכו’.
בהתאם לקריטריונים הללו אתם צוברים “נקודות”, כאשר רק מי שצבר יותר מ – 999 נקודות אכן זכאי לקבל הלוואה ממשרד הבינוי והשיכון.
באלו תנאים ניתנת הלוואת הזכאות?
כיום מדובר במסלול משכנתא צמודה למדד בריבית של 3% שחלקה ניתנת ל – 25 שנים וחלקה ל – 28 שנה. החל מ – 31.12.2013 הריבית על הלוואת זכאות תעלה חזרה לרמה של 4%, כפי שהיה בעבר (הריבית הנוכחית היא תוצאה של הוראת שעה)
האם משכנתא לזכאים כדאית גם בימינו?
אם בעבר מילאה ההלוואה תפקיד חשוב (עד לשנת 2005), כיום היא נחשבת לאופציה שולית וזניחה שרק מעטים עושים בה שימוש.
הסיבה הראשונה לכך היא שבשנת 2005 החליט משרד האוצר שגם בין מחוסרי הדירה לא כולם יהיו זכאים למשכנתא אלא רק מי שצברו יותר מ – 999 נקודות. כך יצאו זוגות רבים מהמשוואה של הזכאים להלוואה.
סיבה נוספת ועיקרית היא הריבית הגבוהה של הלוואת הזכאות לעומת הריביות בשוק בשנים האחרונות. זהו הגורם לכך שהמדינה יצאה בהוראת שעה והורידה את שיעור ריבית הזכאות ל – 3%, אלא שאפילו לאחר הורדת הריבית במקרים רבים עדיין ניתן להשיג ריביות לא פחות טובות בבנקים השונים.
בנוסף, הלוואת הזכאות ניתנת בריבית צמודה למשך תקופה ארוכה מאוד (25-28 שנה). הצמדה לתקופה ארוכה כל כך הופכת את ההלוואה ליקרה עוד יותר ומשתלמת פחות.
כך יצא שישנם זוגות רבים שכלל אינם זכאים להלוואה וגם מי שכבר זכאי לה יכול להשיג תנאים טובים יותר מהבנק, לכן מרבית הלווים מתעלמים מאפשרות זאת באופן מוחלט.
למרות כל זאת, האם להלוואת זכאות יש יתרונות עבור הלווים?
יתרון מרכזי של המשכנתא לזכאים מתבטא דווקא במקרים בהם הלווים מתקשים להחזיר את ההלוואה. בדרך כלל במצבים כאלה הלווים נאלצים להתמודד מול הבנק ובהמשך גם מול ההוצאה לפועל אך אם מדובר בהלוואה שחלק ממנה הוא הלוואת זכאות הם יכולים לפנות לוועדות שונות שהוקמו בחסות משרדי השיכון והאוצר ולבקש פריסה ארוכת טווח של ההלוואה ואף מחיקת חלק מהחוב. במילים אחרות – המדינה היא נושה מתחשב הרבה יותר, שלרשותו כלים משמעותיים לסייע ללווה.
סך הכל, בהלוואה לזכאים אין לגוף המלווה (כלומר למדינה) יעדי רווח מסויימים. המטרה כאן היא לסייע ללווים ולא לחלוב את כספם ועובדה זאת מתבטאת גם בכך שהלוואת זכאות לא נושאת עמלת פירעון מוקדם. עם כל זאת, התנאים עדיין אינם נחשבים למאוד אטרקטיביים, אך מי שמעוניין בהלוואה בטוחה יותר ומסוכנת פחות יכול לשקול לשלב את האפשרות הזאת בתמהיל המשכנתא שלו.