בועת נדל”ן? העלייה בהיקפי המשכנתאות לא מדאיגה את הקבלנים
אם תשאלו את נגיד בנק ישראל, בישראל עלולה להתפתח בועת נדל”ן מסוכנת ולכן הוא יוצא בעוד ועוד הנחיות שמגבילות את לוקחי המשכנתאות. אך אם תשאלו את הקבלנים, כנראה שתקבלו תשובה מעט שונה.
בכתבה בנשא, שפורסמה ב”גלובס”, הובאו דבריו של מנכ”ל אשדר, חברת נדל”ן למגורים מהגדולות בארץ, ארנון פרידמן. פרידמן טוען כי ההצהרות על בועת נדל”ן הן “קיצוניות מדי”. לדבריו המצב הנוכחי לא מצביע על “בועה” אלא על “ירידה מהגדר” של רוכשים אשר היו מעוניינים בדירה אך בחרו להמתין עם הרכישה מתוך ציפייה שהמחירים בשוק בכל זאת ירדו. משציפיות אלה נכזבו, בחרו אותם אנשים לבצע את הרכישות, אך אין מדובר בתוצר של צפי לעליות או ירידות במחירים אלא בתוצאה של “היצע וביקוש” נורמאלים.
גם ראול סרוגו, אשר בבעלותו נמצאת חברת “סרוגו חברה לבנייה בע”מ” מאמין כי לא מתפתחת בועה, אך מפנה אצבע מאשימה כלפי הממשלה, אשר לדבריו באופן מלאכותי עוצרת את הביקוש, וכך גורמת לתקופות של “התפרצות ביקושים”. סרוגו טוען כי רק אם הממשלה אכן תביא לעלייה משמעותית בהיצע הדירות העלייה במחירים תיבלם.
עוד הובאו בכתבה דבריה של מנכ”לית אמבסדור, ליאת דנינו. דנינו ציינה כי אם משווים את שוק הנדל”ן בישראל לשווקים מקבילים במדינות אחרות, הרי שמדובר בשוק יציב למדי, שלא חווה משבר בדומה למשבר שפקד את השוק האמריקאי. עם כל זאת, קיימת עלייה טבעית בביקוש עקב גידול טבעי באוכלוסיה, וכשההיצע עולה באותו קצב, הדבר מביא לעליית מחירים.
לדבריה הגורם העיקרי לזינוק בהיקפי המשכנתאות הוא מה שהיא מכנה בשם “ביקושים כבושים” שנגרמו בעקבות הציפייה לירידת מחירים לאחר המחאה החברתית. היות וירידה משמעותית לא התרחשה בפועל חזרו אותם רוכשים פוטנציאליים לשוק בבת אחת והביאו לנסיקה, וכאשר מוסיפים לכך את הניסיון להתחמק מעליית המע”מ על ידי הקדמת החתימה על חוזי משכנתאות מקבלים תמונת מצב של כמה חודשים בהם נשברו שיאים בתחום.
דברים דומים אומר מנכ”ל חברת אלדר, רוני כהן, מציין כי עליית המע”מ הצפוייה הובילה לעלייה חדה בביקושים בחודשים יולי אוגוסט, אולם לאחר מכן נרשמה יציבות. כהן טוען כי הסיבה לעלייה ברכישות היא לא החשש מעליית מחירים אלא ההכרה כי הם לא יירדו.
אל דבריהם מצטרף גם מנכ”ל “צמח”, חיים פייגלין, אשר מציין כי במדינת ישראל דירות נחשבות למוצר צריכה, בדומה ללחם וחלב. לדבריו ההתייקרויות בתחום נובעות מעליית בביקוש וברמת החיים, והעלייה הערה בביקושים היא פועל יוצא של הירידה שחלה לאחר המחאה החברתית (כלומר אותם אנשים שנמנעו עד כה מלקחת משכנתא לוקחים אותה כעת). לדבריו, במקום לטפל בתחום הבנייה ביסודיות, מתמקדת הממשלה בהטלת קנסות ובהערמת קשיים על היזמים, ועושה זאת במקום לנסות לשתף עמם פעולה על מנת להביא להגדלת ההיצע.
בסופו של דבר, ניתן לסכם את המצב בתחום תוך התייחסות לדבריו של חנן מור, יזם נדל”ן אשר מצביע על משבר חמור שרק יילך ויימשך ונובע מפתרונות כושלים להגדלת ההיצע. כך שבין אם בנק ישראל מסכים עם דברי הקבלנים ובין אם הוא מתנגד, בדבר אחד אין כל ספק – נדרש פתרון עמוק ומהותי לבעיית הדיור, ופתרונות אחרים אולי יוכלו להביא להקפאה נקודתית של הביקוש העצום אך לא להקלה אמיתית על הרוכשים והזוגות הצעירים.