איך עורכים השוואת משכנתאות נכונה וחכמה?
גיא עינב מסביר לצופים על האופן הנכון לביצוע השוואת משכנתאות בין הבנקים
אז בפעם הקודמת שהיית אצלנו דיברנו על גובה ההחזר החודשי ועכשיו אנחנו מדברים על השוואה בין הבנקים.
נכון. אז גובה ההחזר החודשי, כמו שאמרנו בתוכנית הקודמת, זה הבסיס שלפיו אנחנו יודעים כמה גובה המשכנתא שאפשר לאשר לי, עכשיו אנחנו צריכים למעשה לבנות איזשהוא מצע אחיד שאנחנו משווים בין הבנקים.
אז באמת נניח שזוג קבע שגובה ההחזר החודשי הוא 2500 שקלים, בזה הם יכולים לעמוד, וגובה ההלוואה שהם זקוקים לה – ההון העצמי שיש להם הוא 500,000 שקלים ועכשיו הם יודעים מה גובה ההחזר החודשי ולפי זה הם מתכננים לכמה שנים הם נזקקים לזה. איך עושים את ההשוואה עצמה?
למעשה ההשוואה עצמה – צריך לבחור מוצרים. יש למעשה ארבעה קבוצות של מוצרים שאפשר לבחור מתוכם, שהם למעשה ריבית קבועה, ריבית משתנה, מסלול הפריים והלוואות שהן צמודות מט”ח. בכדי להשוות נכון בין הבנקים לא נכון להשוות אך ורק על פי התשלום החודשי הסופי, אלא צריך לבנות את אותה תוכנית משכנתא ולהגיש אותה למספר בנקים בכדי לקבל הצעת מחיר מהבנק. אם הבנק בונה את התמהיל לבד, אז למעשה אתה מקבל החזר חודשי שאין קשר בינו לבין הבנק השני ולכן ההשוואה היא לא נכונה.
כלומר יכול להיות שאני אבקש להשוות בין שתי הצעות אבל הן מורכבות ואני לא משווה תפוחים ותפוחים.
את משווה תפוחים ותפוזים. כלומר גם השנים צריכות להיות זהות, לא 30 שנה ו – 25 אלא שכל ההלוואה היא אותה תקופה של זמן וגם התמהיל של המשכנתא צריך להיות זהה.
והתמהיל הזה שמורכב מארבע המוצרים שמנית, האזרח בונה אותו לעצמו? הלקוח בונה אותו לבד?
לא, מכיוון שאין לו את הכלים לעשות את זה. אפשר לעשות את זה – לצבור ידע בעזרת האינטרנט, לצבור ידע בעזרת השיחות עם היועצים בבנק ואפשר גם להיעזר בחברות ייעוץ חיצוניות שנותנות ידע אובייקטיבי. בגדול זה נורא נורא חשוב לבנות את התמהיל הזה שהוא מתאים בדיוק לנתונים האישיים של האדם שפונה. למה? כל אחד יש לו מאפיינים כלכליים שונים, גם לגבי ההכנסות שלו היום וגם לגבי התוכניות שלו לעתיד. אני אתן לך דוגמא מאוד מאוד פשוטה. אם לדוגמא לבנאדם יש קרן השתלמות שמשתחררת בעוד חמש שנים, אז הוא יכול מראש לתכנן תחנה בתוך המשכנתא שבתום החמש שנים הוא יוכל לפרוע את החלק הזה של ההלוואה ללא קנס. אם הוא לא עשה תכנון מקדים כזה ובעוד חמש שנים הוא בא לפרוע חלק מהמשכנתא, הוא יכול לשלם קנס שיכול להגיע גם לאלפי שקלים רבים. ולכן חשוב מאוד להתאים גם את התמהיל של ההלוואה לנתונים הכלכליים של אותו אדם.
אז בעצם תוך זה שאנחנו מתחשבים בתכנון העתידי של אותו לווה כמו שאמרת ובנתונים הכלכליים, אנחנו בונים את התמהיל וזה מה שאנחנו מבקשים מהבנקים השונים. פה ההצעה שאנחנו צריכים להשוות.
נכון. עכשיו בסופו של דבר, אחרי שאנחנו הגשנו את אותה ההצעה לכמה בנקים אנחנו מקבלים הצעה של ריביות. השילוב הזה של הריביות והתמהיל הוא מה שיקבע בסופו של דבר כמה כסף נחזיר לאורך זמן. עכשיו, את מכירה את זה שאנשים אחרי שלוש ארבע חמש שנים אומרים תשמע, החזרתי כל השנים ואני חייב אותו דבר. זה מה שקורה בגלל בנייה לא נכונה של תמהיל ולמעשה לפעמים אנשים משלמים הרבה מאוד שנים ולא מקטינים את החוב שלהם, את הקרן שלהם, והדרך הנכונה להימנע מזה היא על ידי תכנון מוקדם של התמהיל.