2013 – שנת שיא במשכנתאות

באופן לא מפתיע, 2013 הוכתרה כשנת שיא בהיקפי המשכנתאות שנלקחו בישראל: למעלה מ – 51 מיליארד שקלים חדשים. כל זאת למרות הצהרות ממשלת ישראל שבכוונתה לטפל במשבר בשוק הדיור וניסיונותיו של בנק ישראל לצנן את השוק באמצעות מגבלות שונות.

כתבה שפורסמה ב”גלובס” מסכמת את מצב השוק בשנה החולפת ומציגה נתונים מדאיגים: למרות שבחודש נובמבר ובתחילת דצמבר הסתמנה מגמת ירידה בשוק, לקראת סוף דצמבר שבו הרוכשים להסתער על הבנקים וההערכות הן שגם בדצמבר היקף הלוואות הדיור יהיה גבוה למדי ויעמוד על 4.6-4.8 מיליארד שקלים. ההערכות הן שהיקף ההלוואות הכולל השנה יעמוד על 51.6 מיליארד שקלים.

בכתבה צויין כי מדובר בשנה הראשונה שבה היקף הלוואות הדיור עבר את ה – 50 מיליארד שקלים, והמשמעות של נתון זה היא שבממוצע נלקחו מידי חודש בשנה החולפת משכנתאות בהיקף של 4.3 מיליארד שקלים, זאת לעומת השנה שעברה בה הממוצע החודשי עמד על 3.9 מיליארד ושנת 2009, בה הממוצע החודשי עמד על 2.9 מיליארד.

החדשות הטובות הן שמגבלות בנק ישראל החלו לתת את אותותיהן ונתוני ינואר – נובמבר מצביעים על ירידה בסיכון שנוטלים עליהם הלווים: המשכנתאות שנלקחו בחודשים הללו התאפיינו באחוזי מימון נמוכים יותר, בשיעורים נמוכים יותר של ריביות משתנות מכלל ההלוואה כמו גם בעלייה ביכולת ההחזר של הלווים. עוד יש לציין כי עד כה מגבלות בנק ישראל לא הצליחו להביא לצינון השוק אך נראה כי הן הצליחו להביא לכך שההלוואות עצמן יהיו מסוכנות פחות.

הנה כמה נתונים מרכזיים שאפיינו את השוק בשנה החולפת:

עלייה בהיקפי המשכנתאות ומחירי הדירות:

ב – 2013 עמד היקף ההלוואות הממוצע על 598 אלף שקלים. לעומת שנת 2012 זוהי עלייה קלה של 4%, שתואמת את עליית המחירים המאסיבית בשנים האחרונות. נתון מדאיג במיוחד מצביע על כך שהשנה טווח המחירים של רוב הדירות שנרכשו היה בין 1.2 ל – 2 מיליון שקלים לעומת שנת 2012 שבה מרבית הדירות שנרכשו היו בסכום של עד 1.2 מיליון שקלים בלבד. בשנה האחרונה כמעט לא נרכשו דירות זולות יחסית: רק 10.1% מהדירות נרכשו בסכום של עד 800 אלף שקלים ו– 1% בלבד מהדירות נרכשו בסכום של עד 400 אלף שקלים.

למרות כל זאת, נראה כי בשנה החולפת חלה ירידה ברכישת דירות יוקרה (בעלות של מעל 2 מיליון שקלים) כאשר רק 28.8 אחוזים מכלל המשכנתאות נועדו למימון רכישתן, זאת לעומת 29 – 30% בשנה שעברה.

שיעור מימון המשכנתא ירד, הלווים החלשים לוקחים הלוואות ממונפות יותר

בשנת 2013 חלה ירידה קלה באחוז מימון שלוקחים הלווים והוא עומד על 53.8 לעומת שנת 2012, בה עמד אחוז המימון הממוצע על 56.1. אחת הסיבות העיקריות לירידה זאת היא מגבלת בנק ישראל שאינה מאפשרת ללווים לקבל מעל 75% מימון לדירה ראשונה, 70% למשפרי דיור ו – 50% למשקיעים.

כתוצאה ממגבלות אלה ומייקור הלוואות ממונפות ירד חלקן מכלל המשכנתאות באופן משמעותי ולעומת זאת עלה חלקן של הלוואות במינוף נמוך – כאשר 61.8 אחוזים מההלוואות לדיור נלקחו בשיעור של פחות מ – 60% משווי הדירה.

בכתבה צויין כי ההלוואות הממונפות נלקחו על ידי לווים פחות חזקים, כלומר אלה שקנו דירות זולות יותר בסכומים של בין 400 – 800 אלף שקלים, ש – 55% מהם לקחו הלוואה בשיעור של למעלה מ – 60% משווי הנכסים שהם רכשו. לעומת זאת לווים אמידים יותר, שרכשו דירות שעלותן היא למעלה משני מיליון שקלים לקחו הלוואות ממונפות פחות ורק 22% מהם לקחו למעלה מ – 60% משווי הנכס.

תיק המשכנתאות הכולל של הציבור עלה ב – 10%

עוד נתון מעניין מהשנה האחרונה היא העלייה הכוללת בתיק האשראי למשכנתאות של הציבור, שהיקפו עומד על 247 מיליארד שקלים. יש לציין כי עלייה זאת בולטת במיוחד על רקע הקיפאון בתיק האשראי הכללי וכן על רק הירידה שחלה בתיק האשראי העסקי.

חשוב להבין כי נתונים אלה אינם ייחודיים רק לשנת 2013. גם בשבע השנים האחרונות תיק המשכנתאות הכולל עלה בממוצע מידי שנה בכ – 10%, מלבד שנת 2010 שהציגה עליה חריגה ביותר של 17%.

שיעור ההחזר החודשי מכלל ההכנסה מהווה 30%

מגבלות בנק ישראל נתנו את אותותיהם בתחום והביאו לירידה מסויימת בשיעור ההחזר החודשי מכלל ההכנסה של הלווים, כאשר בחודש נובמבר נתון זה ירד לשפל של 28.1%. בהתאם למגבלות בנק ישראל, אין לקחת הלוואות ששיעור ההחזר שלהן גבוה מ – 50% מההכנסה והלוואות שבהן ההחזר גבוה מ – 40% התייקרו. תוצאה חשובה של המגבלות הללו היא היעלמותן של הלוואות בהן ההחזר הוא בשיעורים גבוהים מ – 60% מכלל ההכנסה, כאשר בחודש נובמבר הן היוו 1.6% בלבד מההלוואות.

עם זאת, הנתונים בהחלט מציגים מעמסה כבדה למדי על רוכשי הדירות: כיום הלווים נאלצים להקצות קרוב לשליש מהכנסתם החודשית נטו לצורך תשלומי ההלוואה, ולחיות מיתרת הסכום. בנוסף, 40% מלוקחי המשכנתאות בשנה האחרונה לקחו הלוואות שההחזרים החודשיים שלהן עומדים על 30 – 60% מכלל ההכנסה החודשית, כך שהם ייאלצו להיפרד מידי חודש מסכומים נכבדים על מנת לממן את רכישת הדירה.

האם צפוי שינוי משמעותי בשוק המשכנתאות בשנה הבאה?

כרגע קשה לדעת, שכן קשה מאוד לצפות מה יתרחש בשוק בעיקר בשל העובדה שהוא מושפע מגורמים רבים. לדוגמא, בחודש נובמבר חלה ירידה של ממש בהתנפלות על דירות ובפניות לבנקים בתחום וגם דצמבר החל כחודש חלש אך בהמשך המגמה השתנתה וכעת נראה כי דצמבר צפוי גם הוא להציג נתונים גבוהים למדי של לקיחת הלוואות לדיור.

בנוסף, כרגע ההיצע בשוק עדיין נמוך לעומת הביקוש, הריבית עדיין נמוכה מאוד וגם אלטרנטיבות ההשקעה אינן מבטיחות, ובלי שיחול שינוי של ממש באחד מנתונים אלה בהחלט ייתכן שגם בשנה הבאה נמשיך לראות עליות מחירים ושבירת שיאים בתחום.