משכנתא – התמודדות חכמה

מתחילה בעיה: אנשים במשך הרבה מאוד שנים לוקחים משכנתאות, וככל שמחירי הדירות מתייקרים נתח ההלוואה ממחיר הדירה הולך ונעשה הרבה יותר משמעותי ממה שהיה בעבר. יש המלצות, בדרך כלל, שאנשים מקבלים: לעולם אל תיקחו הלוואה שערכה יותר משלושים אחוז מסך כל ההכנסה החודשית של המשפחה. אבל זה לא עובד, מפני שמחירי הדירות מתייקרים כל כך שאנשים מתחילים לקחת עוד ועוד ועוד ואפילו הגיעו כבר משפחות לחמישים אחוז מההכנסה של תשלום המשכנתא. ההלוואה גם צמודה, כמובן, או למדד או לריבית משתנה, הריבית משתנה ועולה וכך גם ההלוואה ואנשים מתקשים מאוד להחזיר את ההלוואות.

עמית קמינסקי, מנכ”ל AMG משכנתאות שלום.

בוקר טוב.

אז נכון שאתם מזהים בעיה שיכולה עוד ללכת ולהחריף עם מצוקת התעסוקה, עם העובדה שגם השכר איננו נמצא בקו עליה אלא בקו ירידה וחלק המשכנתא בשכר ילך ויכביד יותר ויותר כפי שאפשר להניח, נכון?

תראה, אין ספק שמנתוני בנק ישראל האחרונים שהתפרסמו אנחנו רואים שיותר זוגות צעירים או יותר לוקחי משכנתאות לוקחים אחוז ניכר יותר מההכנסה שלהם לטובת ההלוואה. אבל אני אגיד לך משהו שיפתיע: אנחנו דווקא בזוגות הצעירים, ללא ילדים וללא הוצאות גדולות, כן דוחפים אותם לקחת בהתחלה החזר גבוה….

החזר גבוה שזה באחוזים בהכנסה….

גם שיגיע ל – 40 ו – 50 אחוז, לזוגות צעירים ללא ילדים. למה? כי זוגות צעירים לוקחים את המשכנתא לתקופה קצרה של 4, 5 שנים עד שיגיעו הילדים, בהחזר גבוה, ואז אחרי זה החיים הרבה יותר נוחים.

זאת אומרת שזוג צעיר, אם מרוויח בממוצע חמישה עשר, שישה עשר אלף שקלים על פי השכר הממוצע במשק, אני יכול לחשוב על סכום כזה…. אז אתם תמליצו על משכנתא עם החזר של קרוב ל – 8000 שקל אפילו בחודש.

לא. פה הלכת גבוה בשני הכיוונים.

כי אני עושה את החשבון לפי…

אבל זוג צעיר לפני ילדים שרק בתחילת הקריירה שלו הוא לא מגיע לשכר הממוצע במשק, זוגות כאלה מגיעים בדרך כלל ל – 12,13000.

אחד ירוויח שכר מינימום ואחד קצת יותר משכר מינימום.

בדיוק, וחלקם אפילו בתחילת הקריירה.

אוקי, אז הם יגיעו ל – 12,000 שקלים ואתה אומר שהם יכולים לחנוק את עצמם בטרם מגיעים הילדים, ל – 5000,6000 שקל בחודש.

בדיוק, אבל לתקופה קצרה. לתקופה של 4 – 5 שנים.

העיניין מתהפך לחלוטין כאשר נולד הילד הראשון.

בדיוק. ופה אנחנו מזהים בעיה. כאשר מתחילים להגיע ילדים, אנחנו רואים שהזוגות הצעירים בעצם מקבלים הלוואה נוספת. עכשיו, אנחנו צריכים לבוא ולתכנן את ההוצאות שלנו ולראות מאיפה לקזז, ואם עושים נכון את הדברים, אז בעצם מתכננים שהמשכנתא תתחיל לרדת כאשר יגיעו הילדים. זו אופציה אחת.

להקטין את סיכוני המשכנתא כשמגיעים הילדים, להימנע מפיגור בהחזר

עכשיו השאלה החשובה היא שהמוני אנשים מאזינים לך, חלקם עדיין ללא ילדים אבל חלקם כבר עם הילד הראשון ועם הילד והעגלה הם הולכים לחפש דירה. מה ההמלצה לזוג צעיר שכבר יש לו תינוק ברמת החלק של המשכנתא מההכנסה המשפחתית?

אז אני אגיד ככה: א, ההכנסה המשפחתית זו ההכנסה הפנויה בניטרול הלוואות, בניטרול הוצאות, בניטרול קרנות השתלמות, מה שנכנס לבנק נטו זה ההכנסה שצריך להתייחס אליה, זה אחד. ולא לעבור מעבר לשלושים אחוז ההכנסה הפנויה.

אז אנחנו לוקחים את אותו הזוג שמרוויח ביחד 12,000 שקלים ויש לו כבר תינוק – הוא לא ייקח משכנתא של יותר מ – 4000 שקל לחודש לפי המלצתך.

4000 שקל וגם זה גבוה. בוא לא נשכח שמ – 8000 שקל יחד עם ילד קשה היום להתקיים, הגן זה לפחות 2500 שקל.

עכשיו, שיובן, כשאנחנו מדברים על אחוזים אנחנו מדברים על מחיר הדירה וכמה מתוך המחיר הזה יילקח כמשכנתא.

לא, זה אחוזי המימון. כשאנחנו מדברים על אחוזים זה…

לא, אני מתכוון שזה השלב הבא בשיחה שלנו. עכשיו, קודם כל כאחוז מההכנסה, כאחוז ממחיר הדירה, מה ההמלצה פה?

תראה, אחוז ממחיר הדירה הוא מאוד סובייקטיבי כי הבנקים נותנים עד 60, 70 אחוז, זה בגדר הנורמל. אפשר לקחת מעבר לזה 80 – 85 אחוז, וזה בתוספת EMI (כיום חשוב לציין כי הדבר בלתי אפשרי, עקב תקנות שאוסרות לקחת יותר מ – 75% לרכישת דירה ראשונה). השאלה היותר אקוטית, זו שאלה של תחילת השיחה, האם אנחנו מסוגלים ויכולים לשלם את המשכנתא. ולכן האחוזים מערך הדירה צריכים להיות תלויים ביכולת ההחזר של הלקוח ולא להפך.

אני אשאל אותך שאלה קשה עכשיו: בהנחה שזוג צעיר לא רוצה לגור בצפון תל אביב, או במרכז גבעתיים שהמחירים מאוד גבוהים, אלא באחת מערי השדה. מהו בממוצע הסכום הראשוני שהם צריכים שיהיה להם בטרם הם פונים לקחת את המשכנתא, כדי לחשוב בכלל על קניית דירה?

אנחנו ממליצים לזוגות הצעירים להתחיל בקטן ולא להתחיל בדירות של ארבעה חדרים או ארבעה וחצי חדרים. לקחת דירות קטנות של שניים עד שלושה חדרים, שבערי השדה הן בן 800 למיליון שקל, ואז צריך בין מאתיים חמישים לשלוש מאות אלף שקל הון עצמי התחלתי.

כלומר, זוג שאין לו לפחות מאתיים חמישים אלף שקל אין לו מה לחשוב בכלל על קניית דירה. זה מה שאתה אומר.

זוג צעיר, שאין לו מאתיים עד שלוש מאות אלף שקל, הוא לא יכול לקנות דירה, בגוש דן, נקרא לזה, או בגוש דן רבתי.

אנחנו דיברנו על הפריפריה, על חדרה ואשקלון.

אשדוד ואשקלון המחירים קצת יותר זולים, אבל גם שם דירת שלושה חדרים תעלה שבע מאות, שמונה מאות אלף שקל. 30% מזה זה מאתיים ארבעים אלף שקל.

אין לנו הרבה זמן, אני חייב לשאול אותך שאלה חשובה אחת: זוג שהמשכנתא מתחילה להעיק עליו, כי יש בעיה, אחד מבני הזוג פוטר ממקום עבודתו, השכר נשחק בגלל שהוא עבר לעבודה שמניבה פחות שכר. האם אפשר לקחת את ההלוואה שהתחייבנו עליה לפני שנתיים שלוש ולהקל את הכובד שלה על החיים.

לא אפשר – צריך. וזה חובה. ההמלצה הכי חשובה היא לא להגיע לפיגור במשכנתא. כל עוד אין פיגור הבנקים יבואו לקראת, הם יפרסו את התשלומים, הם ימחזרו. גם הבנקים לא רוצים להגיע לפיגור בהחזר ההלוואה.

מה זה נקרא ימחזרו?

ימחזרו זה אומר ייקחו את ההלוואה הישנה, יפרסו אותה ליותר שנים ובעצם יחליפו משכנתא ישנה שהיא פחות נוחה היום לזוג, בהלוואה חדשה.

במקום 20 שנה לשלושים שנה? ואז התשלומים החודשיים יהיו פחות גבוהים?

בדיוק. כאשר המצב המשפחתי ישתפר, למחזר מחדש ולהתאים את שוב את ההלוואה ליכולת ההחזר של המשפחה. משכנתא זה לא כמו שהיה פעם ל – 20 – 25 שנה קבוע, יש להיות עם האצבע על הדופק ולהתאים את ההחזר החודשי כל הזמן ליכולת ההחזר ואז ההלוואה היא הזולה והנוחה ביותר.

….