זוגות ימשיכו לשלם משכנתא גם כשילדיהם יזדקקו לעזרתם

בכתבה שפורסמה ב”כלכליסט” מתואר מצבם של לווי המשכנתאות בשנים האחרונות, כפי שהוא משתקף בנתוני משרד האוצר. החדשות הטובות שמציגה הכתבה הן שבשנים 2011 – 2012 חל שיפור בנתון חשוב ומשמעותי – היחס בין ההון העצמי של הלווים לבין גובה ההלוואה שעליהם לקחת. אלא שנתון זה שוב השתנה לרעה בתחילת שנת 2013, שהיא התקופה המאוחרת ביותר לגביה יש לאוצר נתונים מדוייקים.

מהו השינוי שחל בשנים 2011 – 2012 ועל מה הוא יכול להעיד?

בשנת 2012 היחס בין השכר של הזוגות הצעירים למחירי הדירות שהם רכשו הפך לנמוך יותר – כלומר הם רכשו דירות שקרובות ומתאימות יותר במחיריהן לשכר שהם מרוויחים. לשם המחשה, באמצע שנת 2011 נדרשו לזוג שמרוויח את המשכורת הממוצעת (החציונית, כלשון הכתבה) וקונה דירה ממוצעת 124 משכורות לרכישת דירה ואילו בשנת 2012 אותו זוג נדרש רק ל – 120 משכורות. הדבר אינו אומר כי חלה ירידת מחירים או עליית שכר, שכן מצב זה יכול להיגרם גם כאשר המשכורות והמחירים נשארים כמו שהם, אך הזוגות מחליטים לרכוש דירות זולות יותר (דירות בפריפריה, דירות ישנות וקטנות יותר, וכו’).

היות וכאשר מסתכלים על מחירי הדירות בשנת 2012 מגלים כי הם לא ירדו, והיות והשכר אמנם עלה אך לא באותו קצב של עליית מחירי הדיור, נראה כי הסיבה לשינוי המגמה אינו נעוץ בנתונים אלה. לאנשי האוצר אין הסבר מדוייק לתופעה אך הם מעריכים כי הסיבה העיקרית היא מגבלות בנק ישראל שהוטלו על המשכנתאות וחייבו את כל מי שמעוניין לרכוש דירה להציג הון עצמי גבוה יותר. כתוצאה מכך זוגות צעירים רבים נשארו מחוץ למשוואה וגם מי שכבר יכול היה לרכוש דירה נאלץ להביא איתו יותר הון עצמי, כך היחס בין גובה ההון העצמי של הזוגות לעלויות הדירה ירד.

כמו שנאמר בתחילת הכתבה, בתחילת שנת 2013 המגמה שוב התהפכה ונראה כי הזוגות שוב רוכשים דירות יקרות ביחס להון העצמי ויצטרכו יותר משכורות כדי לשלם את מחיר הדירה. באוצר לא יודעים להסביר גם את הנתון הזה עד הסוף, אם כי חשוב לציין כי במחצית השנייה של השנה, עליה עדיין אין לאוצר נתונים של ממש, הוטלו מגבלות חמורות ביותר על המשכנתאות ובהחלט ייתכן שכאשר הנתונים יתקבלו הם יראו כי המגמה שוב השתנתה והזוגות חזרו לרכוש דירות שמתאימות למצבם הכלכלי.

הנטל עלה, גם במשכנתאות על דירות מיד שנייה

הכתבה מציינת כי נתוני האוצר מראים את העלייה החדה בנטל על הזוגות הצעירים. על פי הנתונים, בהתייחס לאותם זוגות שקונים דירה לראשונה בחייהם, מחירי הדירות עלו בקצב גבוה בהרבה מקצב עליית השכר שלהם, במיוחד באיזור תל אביב שם באמצע 2013 כבר נדרשו 256 משכורות לרכישת דירה. אם לוקחים בחשבון את יכולת ההחזר של זוגות צעירים, נראה כי הם ייאלצו לפרוס את ההחזרים על פני תקופות של כ – 30 שנה, כלומר יאלצו להחזיר את ההלוואה כמעט עד הפנסיה וגם כאשר הילדים שלהם יבקשו מהם לסייע להם ברכישת דירה.

הנתונים חמורים עוד יותר אם מסתכלים על הנעשה בעשור האחרון ורואים כי חלה עלייה של 44% במספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה, כאשר בחיפה המצב טוב יותר וחלה עלייה של 29% בלבד, ולעומת זאת באיזור תל אביב המצב גרוע בהרבה וחלה עלייה של 114% במספר המשכורות הנדרשות לתשלום הרכישה והמשכנתא.

המשמעות של הנתונים הללו הם שהזוגות משעבדים את כספם למשך תקופות ארוכות יותר וכתוצאה מכך גדל הסיכון שהם לוקחים על עצמם, שכן בתקופות ארוכות כל כך עלולות לחול עליות מדדים וריביות שיכבידו עליהם את עול המשכנתא ויקשו עליהם לשלם, ובנוסף עלולים להתרחש אירועים שונים בחייהם שיטרפו את הקלפים ולא יאפשרו להם להחזיר את ההלוואה.

כמובן שרבים אומרים כי על הזוגות הצעירים להסתפק במועט ו לרכוש דירות חדשות אלא דירות יד שנייה, אך גם כאן חלה הרעה משמעותית במצבם של רוכשי הדירות והם נאלצים לשעבד הרבה יותר משכורות לצורך העיניין מבעבר (תוך פחות מעשור חלה עלייה של 32% במספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה משומשת). בסופו של דבר, אין ספק שקל יותר לרכוש דירות שאינן חדשות, אך כמובן שאסור לשכוח שרכישת דירות כאלה כרוכה בהוצאות נוספות כמו שיפוצים ושבסופו של דבר גם המחירים של דירות כאלה עלו מעל ומעבר לשוויין ההגיוני.

לסיכום, אין ספק כי המסקנות העולות מתוך נתוני האוצר אינן מעודדת במיוחד. בימים האחרונים אנו שומעים על עוד ועוד תוכניות של האוצר במטרה לשנות את המצב, אך כרגע קשה שלא להיות ספקנים באשר ליכולת ההצלחה שלהם בהתרת המצב הסבוך שנוצר בשוק הדיור והמשכנתאות.