חדשות משכנתא

יוזמה של שר השיכון: המדינה תסייע בהלוואת המשכנתא

זאת כפי שדווח בוואלה! עסקים. לפי היוזמה החדשה של שר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס, 20% מסכום המשכנתא הדרוש ללווים אשר רוכשים את דירתם הראשונה (בשונה מרוכשי דירות להשקעה) ימומן בידי המדינה – כלומר חמישית מסכום ההלוואה, סך הכל, יינתן על ידי המדינה, כאשר המימון לא יינתן ללווים בבת אחת אלא ייפרש לאורך כל תקופת הלוואת המשכנתא. לטענתו של שר השיכון הדבר יסייע לרוכשי הדירות להגדיל את כוח המיקוח שלהם ומנגד, היות ומדובר בסיוע הנפרש על פני תקופה ארוכה ולא ניתן בבת אחת הרי שקופת המדינה לא תתרוקן.

אם תצא לפועל, היוזמה עשויה לסייע לזוגות הצעירים שספגו לאחרונה מספר מכות – החל מההתפתחויות בתחום קבוצות הרכישה וכלה בהנחיות החדשות של בנק ישראל באשר להקטנת אחוז מימון המשכנתא לשיעור של 60%. אם נוסיף לכך את מחירי הדירות העולים במהירות אדירה, את ריבית המשכנתא שצפויה לעלות בשלב זה או אחר וכמובן גם את המדדים שמובילים לעלייה בקרן ההלוואה – הרי שנגיע למצב אבסורדי כמעט, בו דירה חדשה הפכה לחלום רחוק עבור מרבית הרוכשים הצעירים.

אם כן היוזמה מעוררת תקווה, אך האם היא אכן תצא לפועל?

לטענת השר אריאל אטיאס התקציב קיים אך כמו תמיד גם כאן – האוצר הוא ששם את חותמת הגומי. כידוע האוצר אינו ממהר לפעול כשמדובר במגזרים הפחות חזקים במדינתנו, לכן גם אם יש מקום לאופטימיות – אולי מוטב שלא לפתוח בינתיים את בקבוקי השמפניה.

בראיון שנערך עימו לגלי צה”ל ציין אטיאס כי מהלכי בנק ישראל בתחום המשכנתא אמנם נועדו לתת פייט לרוכשי דירות להשקעה אך בפועל 70% מהרכישות התבצעו בידי אנשים שזוהי דירתם הראשונה כך שרוכשי דירות כאלה בהחלט נפגעים מההנחיות של חזקיהו. עוד הוסיף אטיאס כי בכוונתו לפעול על מנת להסיר את ההנחיות האמורות מעל רוכשי דירה ראשונה.

מכל מקום – נראה כי השר מעוניין לקדם מהלכים נוספים שיקלו על לווי המשכנתא ובניהם הורדת מחירי הדירות ואף הפחתת מיסים (וגם כאן – על דירה ראשונה, כמובן, ולא על דירות להשקעה). יש לציין כי המיסוי מהווה חלק נכבד ביותר מהתשלום על דירה, כ – 40% (!). והקלה בעול זה בהחלט עשויה לסייע, אם כי כמו תמיד, הפחתת הנטל על כיס אחד עלולה להילקח מהכיס השני….. עוד יצויין כי חברות הכנסת רגב ולוי-אבוקסיס הגישו לאחרונה הצעת חוק לפיה יבוטל המע”מ על קניית דירה ראשונה.

לסיכום הדברים מביאה הכתבה את דבריו של אטיאס לפיהם הוא מאמין כי יצליח במאמציו למען רוכשי הדירות, אך ללא סיוע מצד שר האוצר וראש הממשלה התהליך יהיה ארוך. לטובת לווי המשכנתא נקווה שהממשלה תתגייס לטובת העניין ותביא לשינוי במצב.

סטנלי פישר מזהיר: מחירי הדירות עלולים להכפיל את עצמם

זאת כפי שצויין ב”גלובס”. פישר אמר את הדברים בהרצאה מול סטודנטים לכלכלה וחשבונאות של מכללת ספיר. המקומון האינטרנטי mynet הביא את דבריו של פישר לפיהם ההתייקרות שחלה בשנה האחרונה (ועמדה על שיעור של 22%) עלולה להיות קצה הקרחון והמצב עלול להחמיר לכדי הכפלה במחירי הדירות בעתיד הקרוב – תוך שלוש שנים בלבד. עוד הזהיר פישר מפני הצמדת המשכנתא למסלול ריבית הפריים, שלמרות שיעורה הנמוך בהווה בהחלט צפויה לעלות ולהגיע לשיעורה בעבר (שעמד על 4 – 5 אחוזים) כך שהלווים עלולים למצוא את עצמם מתמודדים עם החזרי הלוואה כפולים ומכופלים. יש לציין כי בכנס קיסריה בו השתתף הנגיד הוא ציין כי אמנם ההנחיות החדשות שניתנו בתחום המשכנתא אינן פיתרון אופטימאלי למצב שנוצר אך מטרתן להביא למניעת נסיקה חדה במחיריהן של הדירות.

תבוטל רצפת ההצמדה במשכנתא?

חבר הכנסת שי חרמש, החבר בועדת הכספים של הכנסת, החליט ליזום הצעת חוק אשר תאסור על קביעת רצפת הצמדה מינימאלית בחוזים אחידים (ובניהם חוזה המשכנתא), זאת כפי שדווח באתר “דה מרקר”. חבר הכנסת חרמש כינה את המצב הנוכחי, בו הבנקים לא מקטינים את גובה ההחזר החודשי גם כשהמדד יורד כ”גזירת קופון” על גב הלווים.

כמובן שבדרכו של חרמש עומדות לא מעט מהמורות, וועדת השרים לעינייני חקיקה אף החליטה לדחות את ההחלטה באשר לחוק בנימוק שבנק ישראל מתנגד לו. ככל הנראה ינסו הצדדים להגיע לפשרה ובקרוב ייפתח משא ומתן בנושא בין ח”כ חרמש לבין בנק ישראל, משרד המשפטים ומשרד האוצר.

בכתבה הובאו דבריו של חרמש אשר הסביר כי בכל חוזה משכנתא ואף בחוזים אחידים רבים מופיע סעיף המחייב את הלווים ברצפת הצמדה, או במילים פשוטות – השער המינימאלי (כלומר הנמוך ביותר) של המדד הרלוונטי לאותו חוזה. מטבע הדברים כאשר אותו מדד עולה גם גובה התשלומים עולה, אך במידה ואותו מדד נמצא דווקא בירידה – גובה התשלומים אינו קטן.

חרמש ציין כי הנזק הכלכלי שהסעיף האמור גורם לצרכן עשוי להסתכם בסכומים גבוהים למדי ואף להגיע למאות אלפי שקלים. ואולם לצרכן הבודד אין כוח מיקוח ולעיתים הוא אף אינו מסוגל להבין את הניסוח הסבוכים של סעיפי החוזים, הכתובים בלשון משפטית שאינה נהירה לכלל הציבור.

לדבריו גורמים חזקים כגון קבלנים ובנקים מנצלים את ההצמדה למדדים כגון מטבע חוץ או מדד המחירים לצרכן לצורך עשיית רווח נוסף על חשבון הצרכנים. הבנקים למשכנתאות היו אמורים להפיק את רווחיהם מן הריביות שהם גובים ואולם הם וגורמים נוספים כמו חברות וקבלנים מצאו כי ניתן לעשות רווח נוסף על גב הציבור והם מנצלים עובדה זאת לרעת הצרכן החלש. חרמש אף הגדיר את הסעיף האמור כ”תנאי מקפח” אשר אין היתר לכלול בחוזים אחידים.

הבנק ערך ללקוח ביטוח חיים נמוך מגובה המשכנתא וביהמ”ש קבע: מדובר ברשלנות

כפי שדווח באתר TheMarker, בימ”ש השלום בתל אביב קבע כי כאשר עורך בנק למשכנתאות ביטוח חיים עבור הלווים חובה עליו לוודא כי ביטוח החיים אכן תואם את צרכי המבוטח ומעניק לו כיסוי הולם. במידה ולווה עורך ביטוח חיים בלתי מספק דרך הבנק, הבנק עשוי, באופן כזה או אחר לשאת באחריות. קביעה זו ניתנה בדיונים שנערכו במסגרת הליכי מימוש משכנתא שננקטו נגד לקוחה של בנק לאומי למשכנתאות.

הלקוחה ובעלה נטלו משכנתא על סך 743,000 ₪ לצורך רכישת דירה, ואולם אחרי שנתיים הבעל נפטר. במקרה אחר עשוי היה ביטוח החיים לכסות את חובם של בני הזוג לבנק, אלא שבמקרה הנדון המנוח היה מבוטח בביטוח קבוצתי, אשר הוצע לו בידי הבנק. סכום הביטוח לא כיסה את מלוא סכום ההלוואה ועמד על 600,000 ₪ בלבד. כפועל יוצא, לאחר פטירתו של הלווה שילמה חברת הביטוח לבנק 650,000 ₪ בלבד, ואילו את 143,000 השקלים שלא בוטחו נאלצה הלווה להשיב לבנק מכיסה. בדצמבר 2004 הוגשה ללשכת ההוצאה לפועל באילת בקשה למימוש המשכנתא של הלווה, וזאת לאחר שהאלמנה צברה חוב פיגורים של 33,000, ומיד אחר כך הוגשה על ידי הבנק בקשה בהוצאה לפועל, למתן צו פינוי ללווה. אמנם בעקבות התהליך החלה האלמנה להחזיר כספים לבנק, אך בסופו של דבר, כאשר יתרת החוב לסילוק הייתה על סך 215,000 ₪ הגיש הבנק תביעה נגד הלווה.

הלווה, שיוצגה בידי עורך דין שי חיימוב, טענה בכתב ההגנה כי הבנק התרשל כאשר ערך לבן זוגה המנוח ביטוח חיים נמוך מגובה סכום ההלוואה. לעומת זאת הבנק טען כי אין זו חובתו לוודא כי ייערך ביטוח שכזה.

אלא שטענותיו של הבנק לא הרשימו את השופטת, נורית רביב, שחייבה את הבנק לשלם ללווה כ – 48,000 ₪. במילים אחרות, הבנק נדרש להשיב ללווה 1/3 מההפרש הקיים בין מלוא סכום ההלוואה לסכום שאכן היה מבוטח.

בדבריה ציינה השופטת כי בטענה לפיה כאשר הבנק משווק ללקוחות ביטוח חיים קבוצתי פעילותו דומה לפעילות של סוכן ביטוח יש “יותר מממש”. מעמדה זו היה צריך הבנק להכניס לשיקוליו את האינטרסים של הלווה, חובה אשר מוטלת עליו גם כגוף בנקאי. השופטת ציינה כי קשה לקבל את הטענה לפיה ביטוח החיים למשכנתא מהווה בטוחה עבור הבנק, והבנק יכול לוותר על חלק או על כל הבטוחה הנ”ל.

עוד ציינה השופטת כי למעשה, כאשר לווה נפטר הבנק חשוף פחות, שכן הוא מקבל את תגמולי הביטוח, ולא בכדי הבנק לא בא בדרישה אל הלווה כי ישלים את סכום ביטוח המשכנתא. אלא שבמקרים כאלה, מי שעשוי לשלם את המחיר הוא הלווה – שביטוח החיים אמור היה לשמש לו כרית ביטחון.

לדברי השופטת, מסיבות אלו הבנק היה צריך לנקוט אמצעים בנידון– להפנות את הלווה למבטח חיצוני או לדרוש ממנו להשלים את סכום ביטוח המשכנתא ולחלופין – לקבל מבני הזוג אישור כי המנוח מסרב לבצע השלמה כזאת. וכאמור – בסופו של דבר חוייב הבנק לשלם ללווה סכום של 48,000 ₪.

דווקא עכשיו – כדאי לקחת משכנתא

אם אתם מתלבטים האם לקחת משכנתא, כדאי שתהיו מודעים לנתונים הבאים: כפי שדווח באתר “NRG מעריב”, נראה כי התנאים שהתפתחו בשוק יוצרים יתרונות ללקיחת משכנתא דווקא בתקופה הנוכחית.

ראשית, המדד. חודש אפריל התאפיין בעלייה של אחוז, וההערכה היא כי מדד אפריל יהיה הגבוה מבין כל המדדים בשנה הקרובה (אלא אם כן, כמובן, יתרחשו אירועים חריגים). המשמעות – המדדים הבאים צפויים להיות נמוכים יותר, נתון הפועל לטובתם של מי שייקחו משכנתא צמודה למדד. בכתבה צוין כי המדד הרלוונטי עבור לווים שיבחרו לקחת הלוואת משכנתא עכשיו הוא לא מדד אפריל אלא מדד מאי ואילך.

שנית, הריבית. כפי שדווח, מי שיחליט ליטול משכנתא צמודה למדד לתקופה בינונית (של עד חמש עשרה שנה) עשוי לקבל ריבית בשיעור של שלושה אחוזים בלבד לשנה. אם מוסיפים לכך את האינפלציה (ויוצאים מנקודת הנחה כי גובהה יהיה בין אחוז לאחוז וחצי), מקבלים עלות כוללת של ארבעה – ארבעה אחוזים וחצי, וכפי שצויין באתר – מדובר בתשלום סביר למדי.

יתרון נוסף גלום בעמלת הפירעון המוקדם, אשר הבנקים גובים כאשר לווה מבקש לפרוע את כל ההלוואה או חלקה בבת אחת (וגם בעת מיחזור משכנתא). כיום הריבית היא נמוכה ואם היא תעלה הרי שהלווה לא ייאלץ לשלם את עמלת הפירעון המוקדם (המשולמת כאשר הריבית יורדת) במידה ויבקש לבצע פירעון מוקדם של ההלוואה. אמנם, באתר צויין כי גם מי שייקח משכנתא שקלית צמודה לפריים לא ייאלץ לשלם את העמלה. ואולם במשכנתא מסוג זה גלומה סכנה אחרת– כאן עליית ריבית הפריים תוביל לעלייה משמעותית בגובה התשלומים החודשיים.

עוד מציינת הכתבה כי מומחים מעריכים שמחירי הדירות לא עשויים לרדת באופן משמעותי, וזהו נתון נוסף שיש לקחת בחשבון.

ניתן לסכם ולומר כי ישנם יתרונות בלקיחת משכנתא בתקופתנו זו. כמובן שלפני שבוחרים במסלול כזה אחר מומלץ להתייעץ עם מביני עניין, לבדוק ולבצע סקר שוק על מנת להפיק את המקסימום מהתנאים שנוצרו.
בוטלו עשרות סעיפים מקפחים בחוזה המשכנתא

כפי שדווח באתרים של “גלובס” ו – “ערוץ 7″, ביטל בית הדין לחוזים אחידים סעיפים שהוגדרו כ”מקפחים” בחוזה המשכנתא האחיד של הבנק הבינלאומי הראשון, והפסיקה תחול גם על שאר הבנקים המעניקים משכנתאות.

בפסיקתו בחר בית המשפט (בהרכב השופטים מרים מזרחי, פרופ’ עופר גרוסקף וד”ר משה גלברד) להיענות לרוב הטענות שהועלו בידי הפיקוח על הבנקים, וזאת תוך שמירה על האינטרסים של הבנק.

לדברי הפיקוח על הבנקים לפסיקה יש משמעויות נרחבות לא רק בכל הקשור להסכמי המשכנתאות אלא גם באשר לחוזים אחרים של הבנקים, המכילים סעיפים דומים לאלה שבוטלו. נראה כי מעתה תידרש המערכת הבנקאית להחיל את הפסיקה על חוזים נוספים, עובדה שעשויה לפעול לטובת הלקוחות.

כפי שדווח, בוטלו ושונו עשרות סעיפים שהוגדרו כמקפחים וביניהם ניתן למצוא סעיף המקנה לבנק אפשרות להעלות את גובה העמלות כרצונו לאורך כל תקופת ההלוואה, סעיף אשר קובע כי יש להודיע לבנק בכל מקרה שחל נזק (גם קטן וזניח) לנכס המשועבד, סעיף אשר נותן לבנק פטור מאחריות על טעויותיו, סעיף הקובע כי הבנק יוכל לחייב את הלווה בכל זמן שהוא, גם אם הסיבה שהלקוח לא חויב במועד נגרמה בגלל הבנק וסעיף המוכר וידוע לכולנו – שבו מאשרים הלווים כי החוזה אכן נקרא על ידם וכי הם מסכימים לתנאים שפורטו בו.

עוד דווח באתר “גלובס”, כי אחד הסעיפים אליהם ניתנה התייחסות הוא הסעיף הקובע כי במקרה של מימוש המשכנתא בידי הבנק (כלומר מכירת הנכס בידי הבנק במקרה שהלווה לא עומד בתשלומי ההלוואה) מוותר הלווה על הדיור החלופי. בית הדין קבע כי גם אם הלווה חתם על הסעיף האמור, הויתור אינו מבטל את הזכות של בני משפחתו לבוא בדרישה לדיור חלופי המגיע ללווים שהנכס שלהם מומש. מדובר בשינוי הפועל לטובת ילדיו של הלווה שעדיין נחשבים לקטינים, מאחר והוא מסייע למניעת אפשרות כי הם יוותרו ללא דירה בגלל פעולות שבוצעו בידי הוריהם.

בנוסף, בית הדין לא התעלם מהאינטרסים של הבנקים ובהתאם לכך קיימת גם התייחסות לחובותיו של הלקוח כלפי הבנק. לכן, לדוגמא, על אף שהלקוח לא חייב להודיע לבנק על כל נזק מזערי שנגרם לנכס המשועבד, הרי שבמידה והדירה ניזוקה באופן משמעותי הוא חייב להודיע לבנק, תוך פרק זמן סביר. דוגמא נוספת עוסקת במקרה שבו הלווה עשה שימוש בכספים שלווה למטרה אחרת מזו שעליה הוסכם בחוזה. במצב כזה יוכל הבנק להודיע ללקוח עשרה ימים מראש ולהעמיד את אותה הלוואה לפירעון מיידי, שכן מדובר בהפרת החוזה מצד הלקוח.

באתר צוין כי למעשה הושגו הסכמות בין המפקח לבנק בסעיפים שונים וכי הבנק לא חויב בהוצאות המשפט.

נראה כי מדובר בפסיקה הלוקחת בחשבון את שני הצדדים ובתוך כך יוצרת הסכם משכנתא הוגן יותר כלפי הלקוח. כמובן שעתה יש לצפות ליישומו המלא של החוק בחוזה המשכנתא ובחוזים נוספים בהם קיימים סעיפים מקפחים.
ירידה נוספת בריבית הממוצעת על המשכנתא

אם גם אתם לקחתם או מתכוונים לקחת משכנתא קבועה צמודת מדד, כדאי שתדעו כי הריבית הממוצעת על משכנתאות אלה ירדה במהלך חודש אפריל ב – 0.26%, זאת כפי שדווח באתר כלכליסט:

נראה כי הריבית נמצאת במגמת ירידה כבר מתחילת השנה. בראשית 2009 הייתה הריבית הממוצעת בגובה של 4.13, וכיום גובהה הוא 3.21%, כלומר חלה ירידה של 0.92%, או במילים אחרות, הריבית ירדה בכמעט אחוז שלם.

יש לציין כי הנתונים מצביעים על כך שהירידה המשמעותית ביותר חלה בריביות על משכנתאות הנלקחות לטווח קצר עד בינוני של בין 5 ל– 12 שנים: הריבית על משכנתאות אלה ירדה מגובה של 4.6 בתחילת השנה ועד לגובה של 2.8 כיום (כלומר 1.8 אחוזים פחות).

ומהן המשמעויות לגבינו?

באתר הובאו דבריו של רז גולדשטיין, מנכ”ל MSC, אשר הסביר כי לירידה בריבית ישנם חסרונות ויתרונות:

מצד אחד, הירידה מעלה את הקנסות שנדרשים לשלם הלווים אשר לוקחים משכנתא קבועה צמודת מדד, זאת מאחר וקנסות אלה מחושבים בהתאם להבדל בין הריבית המקורית של המשכנתא הממוחזרת לריבית הרשמית באותה תקופה. במילים אחרות, מי שמבקש, לדוגמא, לבצע פירעון מוקדם ייאלץ לשלם עמלת פירעון מוקדם גבוהה יותר מכפי שהיה משלם קודם, לפני הירידה בריבית.

ומצד שני, למרות הקנסות, הירידה בריביות מצביעה על כך שמחזור המשכנתא בהחלט עשוי להיות כדאי, וזאת עבור מי שמבצע את המעבר באותו מסלול משכנתא צמוד. מי שמעוניין לעבור ממסלול של משכנתא צמודה לאחד המסלולים האחרים עשוי לגלות כי מחזור המשכנתא לאו דווקא כדאי (וכמובן שיש לבחון כל מקרה לגופו).

מכל מקום, אילו אינן המשמעויות היחידות של הירידה בריבית. כפי שדווח, ישנם בנקים בהם הריבית הממוצעת על המשכנתא משמשת גם לקביעת הריבית של הלוואות משתנות (אליה נוסף מרווח הנקבע על ידי הבנק). על כן, נראה כי הירידה בריבית תשפיע באופן כזה או אחר גם על משכנתאות כאלו.

בכל מקרה, יש לציין כי קיים מרווח זמנים מהתרחשות התהליכים ועד שבנק ישראל בודק ומפרסם את הנתונים. איחור זה עשוי להוביל לכך שבשעה שהנתונים מראים על ירידה בגובה הריבית, כבר החלה עלייה שתתברר רק בעתיד. מטבע הדברים, יש לקחת עובדה זאת בחשבון ולהתייחס לנתונים אלה בהתאם.

משכנתא – לא באחוז מימון גבוה

בעת לקיחת משכנתא אחד הבדיקות שעורך הבנק היא אחוז מימון. הינו: גובה המשכנתא מחולק בשווי הנכס. המספר שיוצא הוא אחוז מימון של הבנק לקניית הנכס. ככול שהאחוז גבוה יותר כך הסיכון של הבנק גבוה יותר.

כיום ניתנות משכנתאות אף בשיעור אחוז מימון של 95% מימון משווי הנכס. על מנת להפחית את הסיכון רוכש הבנק פוליסת ביטוח מחברת EMI החברה המבטחת את הבנק אם חלילה לא תוחזר ההלוואה. את פרמיית הביטוח משלם הלווה.

EMI היא חברת בת של AIG העולמית. עם הלאמת החברה על ידי הממשל האמריקאי למעשה הבנקים בישראל לא מבוטחים.

על כן החליטו בנק דיסקונט ולאומי כי אינם עובדים עוד עם EMI וכי לא יתנו משכנתאות מעל שיעור של 70% מימון מערך הנכס.

בהחלטות דירקטוריון של שאר הבנקים התקבלה החלטה להמשך עבודה עם EMI אך לא יינתנו משכנתאות מעל 90% מימון. דירקטוריון הבנקים מתכנס כמעט כל יום לבדיקת מצב השוק.

עלית ריבית בשוק המשכנתאות

לפני יומיים נפל דבר בעולם. בנק ההשקעות ליהמן ברדרס קרס זאת לאחר קריסת ענקיות המשכנתאות פרדי מאק ופאני מיי שהפסידו ברבעון האחרון סך של מיליארד דולר ו-2.3 מיליארד דולר בהתאמה.

נתונים אלו מאלצים את הבנקים לגייס כספים יקרים יותר. לכן ניתן לראות עליה בריבית על המשכנתאות

משבר האשראי – השפעה על החזר חודשי במשכנתא

משבר האשראי החמור הפוקד את העולם אינו פוסח גם על ישראל. קרן המטבע העולמית הנמיכה בסוף שבוע את תחזית הצמיחה העולמית.

בימים כתיקונם הורדת ריבית גורמת לעליה באינפלציה שכן הריבית על החיסכון הופכת להיות פחות “אטרקטיבית” בימים של מיתון לא ניראה כי סוחרים יעלו מחירים ולפיכח הריבית תמשיך לרדת.

תחום המשכנתאות ייהנה אף הוא מירידת הריבית כך שמי שלקח הלוואה בריבית פריים יראה כבר בחודש הבא ירידה משמעותית בהחזר החודשי. הירידה תהיה משמעותית יותר אל מול משכנתא שנלקחה במסלול ריבית קבוע ו/או משתנה.

הנגיד הפתיע והוריד את הריבית לשפל של כל הזמנים

החשש הכבד ממיתון במשק, הורדות ריבית על ידי נגידים בעולם, וירידה עקבית באינפלציה הביאו את נגיד בנק ישראל להחלטה על הורדת הריבית לשיעור של 3%! שיעור הריבית בנמוך מאז קום המדינה.

הערכה כעט היא שהנגיד לא יוסיף ויוריד את הריבית אלה במקרים קיצוניים בלבד. המשך הורדת הריבית תפגע בקשר המוניטארי שבין הפריים ליציבות מחירים. ישנה השפעה בין הפריים למדד, כך שהנגיד באמצעות שינוי שיעור ריבית הפריים אמור לווסת את האינפלציה ליעד של 1% – 3% כפי שקבעה הממשלה. המשך ירידת הפריים תייצר “ריצפה” שלא תתרום ולא תשפיע על המדד. כך היה בסין וכך אסור שיקרה אצלנו.

הפחתת הריבית הנוכחית תפעל לחיזוק היכולת של המשך הישראלי להתמודד אם אתגרים כלכלים העומדים בפניו של מיתון והאטה כלכלית. הצמיחה תבוא לידי ביטוי עקב הוזלת עלות האשראי לצרכנים ולסקטור העסקי.

הריבית משנה כיוון? עליה בריבית על המשכנתאות בפברואר

בשנה האחרונה (2009) כולנו היינו עדים לשפל היסטורי בריבית על המשכנתאות, שהגיעה לשיעור של 2.37%. המצב המיוחד שנוצר בשוק המשכנתאות הוביל לעלייה בביקוש לדירות חדשות ועל פי נתונים שפורסמו ב”בית הפיננסי” נרשמה עלייה של 10% בביקוש (אם כי בסוף השנה שעברה חלה דווקא ירידה בביקושים לאור נסיקת מחירי הדירות).

האם המגמה מתהפכת? ייתכן, שכן בחודש פברואר האחרון, אחרי 10 חודשים של ירידות חלה עלייה בריבית בשיעור של 0.17%, והיא הגיעה לשיעור של 2.54%.

מנתוני בנק ישראל שפורסמו בכתבה, עולה כי בפברואר האחרון הריבית הממוצעת על המשכנתא נעה בטווח שבין 2.33% (כשמדובר על הלוואות הנלקחות לתקופה של עד 5 שנים) ל – 3.98%, במשכנתאות הנלקחות לתקופה של למעלה מ – 20 שנה.

כיצד תשפיע העלייה בריבית על רוכשי הדירות ומשלמי המשכנתאות?

בכתבה צוין כי העלייה בריבית לא תשפיע באופן משמעותי על ההחזרים החודשיים של משלמי המשכנתא. לטענת מומחי הבנקים מה שיושפע משינוי הכיוון הוא שוק הדירות להשקעה – וירידה צפויה במספר לוקחי המשכנתאות לצורך רכישת דירות כאלה.

לדברי המומחים ככל הנראה תשפיע העלייה בריבית גם על תמהיל המשכנתא של הלווים – כלומר על החלטתם לבחור דווקא במסלולים צמודים. אם בחודשים הבאים יחולו עליות נוספות בשיעור הריבית יקטן כוחו של מסלול הפריים והלווים יעדיפו את המסלולים הצמודים על פניו. המשמעות היא ששיעור מסלול הפריים בהלוואות המשכנתא ילך ויקטן.

כמובן שישנם גורמים רבים שמשפיעים על גובה הריבית בפרט ועל שוק המשכנתאות בכלל ולכן קשה לחזות במדויק או שלא במדויק מה יתרחש בעתיד. בכל מקרה, בין אם לקחתם הלוואה בעבר או שאתם עומדים לקחת משכנתא בעתיד – מומלץ לעקוב אחר הנעשה בתחום ולפעול בהתאם.

בכירי ענף הנדל”ן – העלאת הריבית מטרתה לבלום את עליית המחירים

זאת כפי שדווח באתר ynet ידיעות אחרונות. נראה כי אף על פי שנגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, ציין בעבר כי בישראל אין בועת נדל”ן, הרי שהמהלך האחרון, של העלאת הריבית נועד, בין היתר לבלימה של עליית המחירים וייצוב שוק הנדל”ן. בכתבה הובאו דבריו של ארז כהן, המכהן כיו”ר לשכת שמאי המקרקעין, אשר ציין כי הנגיד חושש מפני היווצרותו של מצב דומה לזה שאירע בארצות הברית, שם נלקחו משכנתאות זולות למכביר אך לפני שלוש שנים נתגלע משבר כאשר הלווים התקשו בהחזרים והדבר הוביל להתמוטטות שוק הנדל”ן. כהן רואה בהעלאת הריבית “איתות אזהרה” של הנגיד להמונים, אשר בשנה האחרונה לקחו משכנתאות בריבית משתנה.

עוד מדגיש כהן כי אין מדובר בהעלאה קטנה ובודדת, אלא בהכפלה של הריבית תוך שלושה חודשים (בהם עלה שיעור הריבית מ – 0.5% ל – 1%). הוא הוסיף וציין כי לטעמו מדובר באיתות של הנגיד על כוונתו להעלות את שיעור הריבית אף בעתיד הקרוב, לפי הצורך. לדבריו מהלך זה תורם לייצוב רמת המחירים בשוק הנדל”ן ומניעת היווצרותה של בועת נדל”ן.

עוד הובאו בכתבה דבריו של מנהל אגף משכנתאות בבנק מרכנתיל, דודי מייזליק. מייזליק העריך כי בעקבות העלייה בשיעור ריבית הפריים יחדל להתקיים מצב בו היא מהווה מרכיב עיקרי כל כך במשכנתאות הנלקחות, וחלקה יגיע לארבעים – חמישים אחוזים בלבד מכלל ההלוואות הנלקחות. לדבריו האחוזים הנותרים יילקחו במסלולים אשר יבטיחו ללווים תשלום חודשי קבוע.

עוד הוסיף מייזליק כי ככל הנראה, הלווים לקחו לתשומת ליבם את אזהרותיהם של הבנקים למשכנתאות ובנק ישראל אודות הסיכונים שטומן בחובו מסלול הפריים. לראיה – אם בעבר עמד שיעורו של מסלול הפריים על כ – 80% מהלוואות המשכנתא בממוצע, הרי שבימינו אלה ירד חלקו של המסלול האמור לכ – 60% בלבד. להערכתו של מייזליק ירידה זאת תימשך, תוך שמסלול הפריים מפנה את הדרך עבור המסלולים הצמודים שיתפסו את מקומו. לדעתו מסלול נוסף העומד בפני התחזקות הוא מסלול משכנתא בריבית קבועה בלתי צמודה למדד.

בין אם התחזיות יתגשמו ובועת הנדל”ן אכן תיעצר ובין אם המחירים ימשיכו לנסוק – אסור לשכוח את השפעתו של המצב המתואר בכתבה על מי שכבר לקחו משכנתאות במסלול פריים, ומעתה ייאלצו להתמודד עם החזרים חודשיים גבוהים יותר, שעשויים לתפוח עוד ועוד.

האם יתערב בנק ישראל בקביעת שיעורי הריבית על המשכנתאות?

כפי שדווח באתר נענע10, נראה כי בנק ישראל מתעתד לפרסם המלצות באשר לשיעור ריבית המשכנתא המקסימאלי המומלץ. אמנם אין מדובר כאן בהתערבות מחייבת – שכן בנק ישראל לא יכפה את שיעור הריבית על הבנקים, ואולם הנתונים שיפורסמו יאפשרו ללקוחות הבנקים לבדוק האם ההצעות שקיבלו מהבנק אכן הגיוניות ואינן גבוהות באופן חריג.

אף על פי שמדובר בהמלצות בלתי מחייבות, הביעו הבנקים חשש כי ההמלצות יהפכו למחייבות, ומסרו כי לא יקבלו את ההמלצות ולא יסכימו להתערבות בשיעור הריבית.

האם תחול התפתחות בחקיקה בתחום הדיור לזוגות צעירים?

כמעט כל זוג צעיר במדינתנו מתמודד בשלב זה או אחר עם התלבטות באשר לרכישת דירה. הסביבה לעיתים קרובות לוחצת, תשלומי השכירות נוסקים לגבהים חדשים, הריבית על המשכנתא נמוכה מהרגיל – ואולי בעצם כדאי כבר להתמסד?

כמובן שהקשיים העומדים בפני זוג צעיר המבקש לרכוש דירה ולקחת משכנתא הם גדולים למדי וכולנו התרגלנו שלא לסמוך על הסיוע הבלתי מספק שמציעה לנו מדינת ישראל, אך כתבה שפורסמה באתר “נדל”ן היום” מציתה שביב של תקווה לשינוי בתחום:

כפי שתואר בכתבה, בחודש הקודם הוקמה שדולה בכנסת, אשר שמה לה למטרה לפעול לקידומן של מספר הצעות חוק בנושא.

אחת ההצעות עוסקת באפשרות שיווקן של קרקעות במחירים מוזלים – וזאת ביישובי הפריפריה. הצעה אחרת עוסקת בסיוע לאותם רוכשים המתמודדים עם קושי בהחזר המשכנתא. אם תתקבל הצעת החוק יחויב כל בנק המעניק משכנתא להציע ללווים ביטוח ל”עת צרה”. המשמעות היא כי אם וכאשר אותם לווים שבוטחו אכן יקלעו לקשיים בהחזר המשכנתא, החזר ההלוואה ישולם עבורם במשך תקופה של שנה, בהתאם לצרכיהם.

עלייה בביקוש לדירות חדשות בשנת 2009

כפי שדווח באתר הבית הפיננסי, בשנת 2009 נרשמה עלייה בביקוש לדירות חדשות, העומדת על כ – 10%. העלייה בביקוש מאפשרת לנו להבין את הנסיקה במחירי הדירות. למרות הנתונים, יש לציין כי ברבעון האחרון אשתקד חל דווקא תהליך של ירידה בביקוש, מאחר וככל הנראה החליטו רוכשי הדירות להמתין לירידות מחירים. מנגד, התנהלות הקבלנים תורמת למצב שנוצר בשוק הדירות – שכן הפחתת הבנייה מובילה לירידה בהיצע לעומת הביקוש (וכך מביאה לעליית מחירים).

הצעה נוספת שהועלתה על סדר היום באה מכיוונו של אלי דלל (המכהן כמ”מ וסגן ראש עיריית נתניה) אשר העלה את הנושא יחד עם השדולה שהוזכרה לעיל. הגורמים האמורים הציעו כי המדינה תוריד את המע”מ על דירות חדשות שמחיריהן נעים בטווח שבין חצי מיליון למיליון שקלים חדשים והן נמכרות לזוגות צעירים. לגישתם של חברי השדולה התועלת במהלך כזה תהיה כפולה, שכן היא תגביר את הפעילות בענף הבנייה ובסופו של דבר גם המדינה תצא נשכרת – עם עליית הכנסותיה ממיסים.

עוד צויין בכתבה כי ח”כ גילה גמליאל העלתה בפני ראש הממשלה את האפשרות להעניק לכל חייל שהשתחרר משירות קרבי רבע דונם, בנגב או בגליל, ואף זכתה לברכתו בנושא.

בכתבה הובאו דבריו של ראש הממשלה אשר ציין כי בחודשים הקרובים ייבדקו כל ההצעות שהועלו.

האם יש כאן בשורה עבור צעירים המבקשים לרכוש דירה ולקחת הלוואת משכנתא? נחיה ונראה. מכל מקום, נראה כי לאחרונה הנושא בהחלט עלה לדיון ואולי אף נזכה לראות שיפור במצב בטרם נגיע לשיבה טובה.

יעלו לדיון: שתי הצעות חוק שמטרתן להקל על לווי המשכנתא ולהוריד את מחירי הנדל”ן

רבות דובר לאחרונה על בועת הנדל”ן המסרבת ל”התפוצץ”. אין ספק כי מי שמעוניין לרכוש כיום דירה נאלץ להתמודד עם עלויות אדירות, בלתי אפשריות כמעט. אמנם נכון להיום הריבית על המשכנתא עדיין נמוכה ומציבה פיתוי לא קל עבור הרוכשים הפוטנציאלים. ואולם בעתיד הריבית בהחלט צפויה לעלות, מה שיגביר את הלחץ על הלווים שרכשו את דירותיהם במחירים אסטרונומיים ולקחו הלוואות גדולות במיוחד, לעיתים קרובות מעבר ליכולתם האמיתית.

שתי יוזמות שהועלו לאחרונה עשויות לסייע בהתמודדות עם המצב המתואר, זאת כפי שדווח באתר ynet ידיעות אחרונות:

את היוזמה הראשונה ניתן להגדיר כיוזמה ישנה – חדשה והיא הועלתה בידי חבר הכנסת יואל חסון. מדובר בהצעת חוק שכבר הועלתה לדיון בכנסת בעבר ו”נקברה” פעם אחר פעם: להכיר בהוצאה על ריבית המשכנתא לצרכי מס. יש לציין כי בעבר הועלתה ההצעה בידי התאחדות הקבלנים וכן בידי ח”כ גלעד ארדן. במתכונתה הנוכחית, מכילה ההצעה שתי הגבלות עיקריות:

ראשית, ההכרה בהוצאה תחול רק בעת רכישת דירה ראשונה. המשמעות: רוכשים אשר בבעלותם, בבעלות בן זוגם או ילדיהם הקטינים ישנה דירה (למגורים) לא ייהנו מההקלה עבור ההוצאה על המשכנתא. ההסבר לכך הוא פשוט: על פי רוב דירה שנייה אינה נרכשת מתוך הכרח אלא כהשקעה, ומטרת החוק אינה לסייע לכל אותם כרישי נדל”ן אלא דווקא לזוגות צעירים ומשפחות אשר נאבקות על מנת לרכוש בית בארץ.

שנית, ההכרה בהוצאה על ריבית המשכנתא תחול אך ורק בעת רכישת דירות ששווין אינו עולה על מיליון שקלים בלבד, ושוב החוק אינו מעודד כרישים הרוכשים דירות יוקרה אלא אנשים המעוניינים בדירה במחיר שפוי.

עוד מגבילה ההצעה את ההטבה אך ורק למי שייקח משכנתא העומדת על עד 80% משוויה של הדירה הנרכשת, ויעשה זאת באמצעות בנק ולא דרך חברה פרטית.

בשורה התחתונה, להערכתו של יוזם החוק יואל חסון, אם יתקבל יוביל החוק לחיסכון של כ – 500 שקלים לחודש עבור לווי המשכנתא. בכתבה ציין חסון כי החוק ידכא את בועת הנדל”ן, שכן החוק מתמרץ דווקא את מי שרוכשים דירות זולות יותר למטרת מגורים. זאת בניגוד לכל אותם שמטרת רכישתם היא דירה להשקעה, אותה הם רוכשים בסכומי עתק תוך שהם מביאים לזינוק מחירים בענף הנדל”ן. לדבריו הצעת החוק תעודד אנשים לרכוש דירות במחירים זולים יותר, ואף במקומות זולים יותר – כלומר בפריפריה ובערים הקטנות, ולאו דווקא בערי המרכז הגדולות.

חסון ציין כי מטרת ההצעה היא סיוע לכל אותן משפחות צעירות ממעמד הביניים שלקחו משכנתא, אשר עבורן החזר מס של כמה מאות שקלים עשוי לסייע ולהקל באופן משמעותי. הוא מצפה שההצעה תתקבל על ידי הממשלה, לאור העובדה שבעבר קדימה והליכוד הביעו תמיכה בהצעה מעין זו. להערכתו עלות החוק למדינה נאמדת בין 100 ל – 200 מיליון שקלים ואולם המדינה לא תפסיד מן החוק אלא רק תרוויח, שכן החוק יוביל לגידול במכירת דירות ותוך כך יגדיל את הכנסות המדינה ממיסוי על רכישת דירות חדשות ואף יסייע לצמיחה במשק.

יש לציין כי חוק דומה קיים במדינות מערביות רבות, ולדברי מנכ”ל התאחדות הקבלנים יוסי גורדון גם בישראל קיים צורך במתן תמריצים לזוגות צעירים המעוניינים לרכוש דירה.

אלא שאין ספק שהתמריץ הטוב ביותר עבור הרוכשים הצעירים הוא הורדת מחירי הדירות עד לרמה שפויה, שתאפשר להם לרכוש דירה ולקחת משכנתא מבלי להיקלע לקשיים כלכליים. יוזמה נוספת שהועלת בידי חבר הכנסת כרמל שאמה (מהליכוד) אמורה לסייע להורדת המחירים המבוקשת:

המדובר הוא בהוראת שעה (שתחול בשנים 2010 – 2011), לפיה יישאר מס הרכישה המשולם עבור דירה ראשונה ברמתו הנוכחית, ואילו המס על רכישת דירה שנייה, אשר כבר כיום גבוה באופן משמעותי, יעלה לשיעור של 7.5% (לעומת המס המשולם כיום העומד על 3.5% לדירה בעלות של עד 873,500, ו – 5% לדירות יקרות יותר).

מטרת החוק היא להביא לצינון בשוק הדירות, שמחיריו הגיעו לרמות גבוהות במיוחד. יש לציין כי שליש מהדירות שנרכשו בשנת 2008 ענו להגדרה של דירה שנייה, וסביר להניח כי הן נרכשו לצורך השקעה. מס על רכישות מעין אלה עשוי להקטין את מספרן ותוך כך להביא לירידת המחירים המיוחלת. ח”כ שאמה מציין כי נוסף על מטרה זו יביא החוק תועלת בצורה של עודפי גבייה של כמיליארד שקלים. את הסכומים האמורים ניתן יהיה לאסוף לטובת סיוע בדיור לבני השכבות החלשות, כך שכולם יצאו נשכרים.

האם תתקבלנה שתי ההצעות האמורות? זאת ימים יגידו. מכל מקום, הם הן יתקבלו הן עשויות להשפיע לטובה על לווי המשכנתא הנוכחיים והעתידיים, ואולי להקל מעט על מעמד הביניים, אשר בשנים האחרונות נאלץ להתמודד עם לא מעט גזרות כלכליות שאילצו אותו להדק את החגורה שוב ושוב.

בשנתיים האחרונות חל זינוק של כ – 60% בגובה משכנתאות

כך מדווח אתר גלובס ואתרים נוספים. כפי שדווח, מחירי דירות עלו מאמצע שנת 2007 בכ – 24 אחוזים, ובשנה האחרונה עלו המחירים בכ – 13 אחוזים. כמובן שעם העלייה התלולה במחירי הדירות עלו גם סכומי המשכנתאות הנלקחים. בכתבה הובאו נתונים של AMG משכנתאות לפיהם חלה עלייה חדה ביותר של בין 55 ל – 57 אחוזים בגובהה של משכנתא ממוצעת הנלקחת בארץ.

נכון להיום הלווים לוקחים משכנתאות גבוהות יותר כמו גם סיכונים הולכים וגדלים, כאשר גורמים כמו התייקרות מחירי הדירות מחד והריבית הנמוכה במשק מאידך מזינים את הסיטואציה שנוצרה. גורם נוסף להתפתחויות שחלו קשור בשוק הנדל”ן אליו נוהרים המשקיעים בתקופה האחרונה. אלה מחפשים אלטרנטיבה לאפשרויות האחרות בתחום ההשקעות, המציעות אפיקים סולידיים שאינם מניבים תשואות משמעותיות ולחלופין סיכונים מרובים. נראה כי גם בשוק דירות היוקרה חלה התעוררות וזהו גורם נוסף לעלייה בגובה סכומי ההלוואות הנלקחים (שהרי בשוק היוקרה עומדת משכנתא ממוצעת על סכום של 1.25 מיליון שקלים).

בסופו של דבר הנתונים מדברים בעד עצמם: אם בינואר 2008, לפני כמעט שנתיים, עמדה משכנתא ממוצעת באיזור המרכז על סכום של כ – 400,000, ומשכנתא על דירה באיזור הפריפריה עמדה על כ – 350,000 ₪ בממוצע, הרי שכיום מדובר על כ – 620,000 ₪ הנלקחים בהלוואת משכנתא ממוצעת באיזור המרכז וכ – 550,000 ₪ הנלקחים באיזור הפריפריה.

אין ספק כי הרוכשים לוקחים על עצמם סיכונים גבוהים יותר ויותר, אם בעקבות המצב שנוצר בשוק הדירות ואם בעקבות הריביות הנמוכות, היוצרות אשליה של הלוואה זולה. כמובן שהמצב בשוק המשכנתאות עשוי להשתנות, הריביות עלולות לנסוק והלווים עלולים למצוא את עצמם נפרדים מדירת החלומות מהר משחשבו. מכל מקום, לאור הנתונים ההמלצה המתבקשת היא לפעול בזהירות ומתוך שיקול דעת, שכן בטווח הארוך עולם ההלוואות נתון לתנודות ושינויים ואיש אינו יכול לחזות מה יילד יום.