טיפים ללוקחי משכנתאות
חיים לוי, מומחה נדל”ן ומחבר הספר “נדל”ן בג’ינס” מגיש לצופים טיפים שימושיים ללקיחת משכנתא:
קודם כל ישראל היא גן עדן למשכנתאות. אם אנחנו נספור ונפרוט אותן לפרוטות קטנות – יש 130 סוגים. ריבית קבועה צמודה, ריבית משתנה לפי עוגן בנק ישראל, ריבית משתנה לפי עוגן אג”ח, מט”ח בדולר, ביורו, ביין יפני, בפרנק שוויצרי.
זה בעצם לבלבל את האויב?
או לא. יש לנו הרבה סוגים, אולי אם נלמד אותם אז אנחנו נצליח באמת לקבל משכנתא כדאית.
בואו נעשה סדר:
כאשר אדם נכנס לבנק לרוב הבנק יגיד לו תשמע: אני מאוד ממליץ לך לפזר שליש שליש שליש, שליש בפריים, שליש בקבועה ושליש במשתנה.
יש הבדלים בין הבנקים?
כן. יש מוצרים שונים לבנק שונים, זאת אומרת, בבנק אחד אתה תמצא הלוואת יין יפני ובבנק השני אתה לא תמצא אפילו יורו. אז קודם כל אנחנו לא נגביל את עצמנו למה שאנחנו יודעים אלא אנחנו נרצה ללמוד יותר. יש הרבה מידע, אינטרנט, זורם מכל הכיוונים. קודם כל צריך להחליט מה אנחנו רוצים. אגב, מעלינו מרחפת איזו עננה של בנק ישראל או המפקח על הבנקים שהגביל אותנו לסוגים מסויימים ולקבוצות מסויימות, נשים את זה כרגע בצד.
אמרתי שאם אני לווה היום 500,000 שקלים ל – 25 שנה אני אחזיר בממוצע בין מיליון שקלים למיליון וחצי שקלים. אותם חצי מיליון שקלים בין מיליון למיליון וחצי זה הפער בין אדם לאדם, זה הפער בין איכות המשכנתא. עכשיו, זה כסף שהוא נקי. בוא נחשוב לרגע מה היית עושה עכשיו עם חצי מיליון שקלים פנויים שנותנים לך במתנה? או קונה נדל”ן נוסף, או קונה טיול ונדל”ן או קונה הרבה דברים.
אז איך אני חוסכת את ה – 500,000 ?
הנה כמה כללי יסוד:
זה קצת כמו לומר כמה עולה חליפה ליתום, אי אפשר להגיד בדיוק מה אפשר לעשות כי כל אדם הוא שונה. אבל ברמה העקרונית, ככל שנשלם היום יותר לחודש, כך נחסוך בעלויות המשכנתא.
עכשיו, אם אנחנו לוקחים את אותם 500,000 שקלים ל – 25 שנה אנחנו נשלם בערך 3000 שקלים. בדרך כלל מה הטעות שאנשים עושים? הולכים לבנק א’, הוא אומר אתה תשלם 2900. הולכים לבנק ב’ – הוא אומר 2800. נראה לי 2800 יותר זול. אבל רגע – יכול להיות שהוא רק פרס לי את זה לתקופה יותר ארוכה ואז אני משלם יותר. אם אנחנו נצליח למשל לעלות ל – 3500 כהחזר חודשי, מי שיכול כמובן, סך ההחזרים שלו יקטנו בממוצע בין 100,000 – 150,000 שקלים. אז רגע, אולי נוסיף כסף ונחסוך 100,000 שקלים? זה כבר יכול להיות יותר מעניין.
כלל אצבע שני – לא חייבים לקחת משכנתא בצורה חד ערכית. אפשר גם לחלק בין מסלולים וגם לחלק בין תקופות. למשל, בואו נחשוב. יש הלוואות שאינן צמודות, למשל פריים, שהריבית עליהן לא משתנה בין אם אני לוקח לחמש שנים או לשלושים שנה. לעומת זאת, הלוואה בריבית קבועה – אם אני אקח היום לחמש שנים המחיר שלה – או הריבית – תהיה באיזור ה – 1.5% ואם אני אקח ל – 30 שנה היא תהיה באזור ה – 3.5 אחוזים. אז אולי את זאת אני אקח לתקופה קצרה יותר של 5 – 7 – 8 שנים ואת הפריים ל – 30 שנה?
את אותם 500,000 אפשר למעשה לפצל למספר מסלולים.
מהו ההבדל בין קבועה צמודה לקבועה לא צמודה?
בואו ניקח משכנתא לתקופה של 10 שנים. קבועה צמודה ל – 10 שנים היום תינתן בריבית של 2.5%. קבועה לא צמודה ל – 10 שנים תינתן בריבית של כ – 5%. נשאלת השאלה האם אני מוכן לשלם היום בהחזר החודשי שלי 300 שקלים יותר או 400 שקלים יותר בשביל לקבל ביטחון. למעשה מה עשיתי? אני משלם פרמיית ביטוח לבנק – אל תזיז לי את ההחזר החודשי. יש אדם שהוא מאוד מאוד סולידי ולא רוצה שיזוז לו ההחזר החודשי ויש אחד שאומר אנחנו נתחיל כאן, אם זה יעלה אנחנו נמחזר וניקח משהו יותר זול. אם יש לי נכס א’, ואני יכול לשעבד אותו ולקחת הלוואת גישור לנכס ב’, אני לא כפוף לתקנות בנק ישראל, ואז אני יכול לחסוך הרבה כסף, כי הלוואה שאינה צמודה לרוב זולה מהלוואה צמודה.