טיפים ללקיחת משכנתא נכונה

ישנם מספר דברים בסיסיים שאנשים צריכים לקחת כשהם מעוניינים לקחת משכנתא

השאלה הראשונה היא האם לקחת משכנתא בריבית קבועה או בריבית משתנה:

כמובן שאין תשובה חד משמעית, אבל בעיקרון צריך להבין איך עובדות השקעות ומה הריבית על ההשקעות, כי מהן נגזרות גם הריביות על ההלוואות. אם אנחנו קונים אגרות חוב קצרות, אגרות חוב זה אומר שאנחנו בעצם מלווים כסף למישהו ואם אנחנו קונים אגרות חוב שזמן הפירעון שלהן קצר אז אנחנו נקבל ריבית נמוכה על הכסף שלנו. אם נקנה אגרות חוב שזמן הפירעון שלהן ארוך: 10 שנים, 15 שנים, אנחנו נקבל ריבית הרבה יותר גבוהה. הריביות על ההלוואות נגזרות מאותן ריביות על השקעות. יש כמובן פער מחיר ביניהן, אבל אם ניקח הלוואה לטווח קצר – הלוואה בריבית משתנה היא בעצם לטווח קצר כי הריבית כל פעם נקבעת מחדש, אז בדרך כלל נשלם הרבה פחות בממוצע מאשר אם ניקח ריבית קבועה ששם הריביות יכולות להיות הרבה יותר. אבל, אליה וקוץ בה: אנחנו לוקחים ריבית משתנה רוב הסיכויים שנשלם הרבה פחות…

בהתחלה, אבל אחר כך שהריבית תעלה….

לא, גם אחר כך בממוצע אנחנו נשלם הרבה פחות, אבל באמת אם קורה תרחיש שהריבית תעלה בגלל שיקולים של בנק ישראל או שיקולים אחרים, הריביות קצרות הטווח יעלו, אז אנחנו עלולים למצוא את עצמנו משלמים הרבה מאוד כסף. אז כדי לקבל וודאות אנחנו נלך לריבית קבועה, אבל כנראה שבממוצע נצטרך לשלם בריבית קבועה הרבה יותר.

נשאלת השאלה איך עושים את התמהיל הזה. בנק ישראל הודיע ששלושים אחוז מגובה המשכנתא לא יהיה בריבית משתנה ועדיין אנשים לוקחים הלוואה גם בריבית קבועה, להרבה מאוד שנים ובמשך השנים אולי הם יירדו ברמת השכר שלהם, אולי לא תהיה להם הכנסה חד פעמית, קופת גמל, ירושה וכו’ והם תקועים עם ההלוואה לשלושים שנה. אפילו אדם בן שלושים-שלושים וחמש תקוע עם ההלוואה עד גיל 65 ואין לו ביטחון תעסוקתי שהוא יוכל להמשיך לעבוד ותהיה לו פרנסה באותה רמת הכנסה במשך כל כך הרבה שנים.

כמובן שכל אחד צריך לעשות לעצמו את החשבונות מה יקרה אם הוא לא יוכל להחזיר את הכסף. עכשיו – אף אחד לא יודע, גם המומחים הכי גדולים לא יודעים מה הכי טוב בוודאות. צריך תמיד לעשות איזשהוא תמהיל. אין בעיה לפזר משכנתא, שחלק יהיה בריבית קבועה (גם בנק ישראל מגביל כמובן את הסכום שמותר בריבית משתנה). אפשר לנצל את הסכום הזה, את השאר לקחת בריבית קבועה, יש לנו הלוואות שיקליות, הלוואות צמודות מדד, אנחנו לא יודעים גם כאן מה יותר טוב. אז אפשר לעשות איזשהוא תמהיל, של חלק צמוד למדד וחלק בשיקלי ואז אנחנו אף פעם לא נצא הכי טוב, אבל גם לא נצא אף פעם הכי גרוע.

אבל גם כשלוקחים משכנתא, הרבה מאוד מהזוגות הצעירים או הלווים לא ערים לכך שצריך לעשות ביטוח חיים, שיש לזה עלות נוספת, גם ביטוח נכס כמובן ובעצם זה עוד עלויות מצטברות שלא שמים לב אליהן, חוץ מהעמלות המצטברות החודשיות והחצי שנתיות שמשלמים לבנקים.

זה הרבה יותר מזה – זה לא רק הביטוחים. יש הרבה מאוד עלויות: זה עורכי דין, זה הרבה מאוד הוצאות, פתיחת תיק, וזה מגיע לאלפי שקלים – כל לקיחת הלוואה כזאת מגיעה לאלפי שקלים וצריך לקחת את זה בחשבון.

פירעון מוקדם של ההלוואה, שגם זה עולה כסף במסלולים מסויימים.

כן, זה תלוי בריבית. אם הריביות עולות אז יכול להיות שאין קנס, אם הריביות יורדות כמובן שיכול להיות קנס. נקודה למחשבה היא לכמה זמן אנחנו לוקחים את המשכנתא, וזו נקודה מאוד חשובה. כי אם אנחנו ניקח לחמש שנים או לעשר שנים, הסכום שאנחנו צריכים לשלם יירד בצורה מאוד מאוד משמעותית. אבל ההבדל בין 5 – 10 שנים לבין 15 שנים הוא כבר הבדל הרבה יותר קטן. נוצר מצב שאם אנחנו מגדילים ל – 20, 25 שנים הסכום שאנחנו משלמים כל חודש לא יירד באופן דרסטי אבל אנחנו נשלם הרבה יותר ריביות, לכן אנחנו צריכים לקחת לזמן כמה שיותר קצר כל עוד נוכל לעמוד בזה.

אז אולי בנק ישראל צריך בכלל להגביל את הבנקים, לא לאפשר נטילת משכנתאות מעבר ל – 15 שנה?

כי אנשים משתעבדים וממחזרים את זה אחרי עוד עשר שנים ולא גומרים עם זה.

יכול להיות שבאמת צריך כאן התערבות. באמת הסכום בין 25 לשלושים שנה, לפעמים לוקחים את המקסימום והולכים ישר לשלושים שנים, אבל הסכום שצריך לשלם הוא לא הרבה יותר קטן בין 25 לשלושים שנה ולשלם חמש שנים משכנתא נוספת זה הרבה יותר כבד מאשר הסכום היחסית זעיר של התוספת שצריך לקחת ל – 25 שנה.