יצירת אמון מול הבנק למשכנתאות – כך תשיגו יותר
בועת הנדל”ן המתנפחת גרמה לבנק ישראל להוציא תקנות שונות שהקשיחו את תנאי לקיחת המשכנתא, מתוך מטרה לעצור את השתוללות השוק. עד היום לא ברור אם ההנחיות אכן קלעו למטרה, אבל דבר בטוח – הן הקשו על הרבה לווים וגרמו להלוואות שלהם להתייקר משמעותית.
¬דוגמא בולטת למצב שנוצר הוא בעיית החוסר בהון עצמי. תקנות בנק ישראל מחייבות את הבנקים להפריש יותר הון על הלוואות של מעל 60% מימון ולווים שמגיעים לבנק עם הון עצמי נמוך נאלצים לשלם ריביות גבוהות, לקחת ביטוח EMI (שמייקר את ההלוואה) או לנסות להשיג עוד הון עצמי באמצעים שונים ומשונים.
נקודת האור כאן היא העובדה שהתקנות החדשות לא אסרו על הבנקים להתמקח עם הלקוחות ולהציע תנאים טובים יותר או אחוזי מימון גבוהים יותר במידת האפשר. אך במיקוח כמו במיקוח, אתם זקוקים לקלפים חזקים בשרוול כדי להצליח. כתבה שפורסמה באתר מגפון מעניקה כמה טיפים חשובים ליצירת יחסים נכונים עם הבנק:
צרו תדמית של לקוחות טובים:
- הימנעו ממשיכת יתר מעבר למסגרת שהבנק נתן לכם – סביר להניח שתוכלו להשיג משכנתא גם אם אתם במינוס “רגיל”, אבל חריגת יתר ממסגרת האשראי תגרום לכם להיתפס כלקוחות בעייתיים. כדי להשיג מטרה זאת, חשוב להקפיד על ניהול חכם של תזרים המזומנים וההוצאות. לדוגמא, אם בחודש מסויים אתם יודעים שלא תוכלו לשלם את כל התחייבויותיכם מבלי להגיע לחריגת יתר ממסרגת האשראי, חלקו אותן לתשלומים והצטמצמו בהמשך, כדי לחזור למסלול. בנוסף, וודאו שהחיובים השונים יורדים מחשבונכם רק אחרי שנכנסות אליו המשכורות – לדוגמא, אם המשכורת נכנסת ב – 10, וודאו שכרטיס האשראי יחייב אתכם רק ב – 15.
- היזהרו מאוד מצ’קים חוזרים – הבנקים לא ששים לעשות עסקים עם לקוחות שלא עומדים בהתחייבויותיהם וצ’קים שלא כובדו הורסים את התדמית שלכם לחלוטין.
- דאגו למקום עבודה יציב לפני לקיחת המשכנתא או גרמו למקום העבודה שלכם להיראות ככזה – לדוגמא, אם אתם מורים פרטיים, תוכלו להראות לבנק שיש לכם חוזים סגורים עם לקוחות לשנה הקרובה. חשוב לדעת שגם גורמים כמו וותק ויציבות יכולים להשפיע על התדמית שלכם, כמו גם הכנסות העולות מחודש לחודש (כאשר מדובר על עסק עצמאי). בכל מקרה – אל תתפטרו מהעבודה רגע לפני שאתם ניגשים לקחת משכנתא! הבנקים יבקשו מכם תלושי משכורת של שלושת החודשים האחרונים בעבודתכם, אם אתם רוצים תנאים טובים יותר, כדאי שתלושים אלה יהיו משביעי רצון.
- טובים השניים מן האחד – בדרך כלל הבנק יעדיף להלוות לשני בני זוג שמרוויחים שתי משכורות.
בנוסף ליצירת אמון ותדמית טובה מול הבנקים, ניתן להיעזר בגורמים נוספים שעשויים לשמש כגורמי מיקוח יעילים:
- הציעו לבנק להעביר את חשבון המשכורות שלכם אליו בתמורה לקבלת משכנתא טובה יותר.
- הציעו לבנק להביא עימכם זוג חברים נוסף שייקח גם הוא משכנתא באותו בנק (כמובן שקודם כל אתם צריכים למצוא חברים שיהיו מעוניינים בהסדר כזה, שיכול בסופו של דבר לשפר גם את התנאים שאתם תקבלו וגם את התנאים שלהם.
- אם להורים שלכם יש חשבון בנק טוב ויציב, ייתכן ולקיחת ההלוואה דווקא בבנק שלהם תטיב עימכם, שכן הבנקים יראו בהם כמשענת נוספת למקרה שתתקשו בהחזר.
מעבר ליצירת תדמית טובה, חשוב מאוד ללכת לכמה בנקים, לקבל מכל אחד מהם הצעה ולעמת את ההצעות השונות שקיבלתם זו מול זו. זיכרו שמשכנתא כובלת אתכם לבנק למספר שנים ולכן יש סיכוי טוב שהוא יהיה מוכן להילחם עליכם, במיוחד אם תציגו נתונים טובים.