להתכונן לקראת לקיחת משכנתא
אז שלום לכולם, אני שמחה שאתם כאן. היום אנחנו נדבר על קצת שיעורי בית לפני שבכלל ניגשים לבנק לבדוק על משכנתא. אנחנו נתקלים ביותר ויותר אנשים או זוגות שמגיעים ובעצם אין להם כל כך מושג במונחים בסיסיים ובעצם לא עשו שיעורי בית. אז איך אנחנו עוזרים לכם כן להגיע יותר מוכנים ולהתחיל ברגל ימין את התכנון הפיננסי שלכם?
קודם כל, כשאנחנו רוצים לרכוש דירה, ואנחנו כן נתמקד ברכישה של דירה ראשונה שלכם, אנחנו כמובן מחליטים עם עצמנו, עם בן/בת הזוג באיזה איזור אנחנו מעוניינים לגור, מה סדר הגודל של המחירים, גודל הדירה, משווים קצת מחירונים כדי שנקבל פחות או יותר תמונה, גם אם אין לנו נכס ספציפי עליו אנחנו רוצים לסגור, תמונה על סדר גודל של מסגרת כוללת, מסגרת אשראי שאנחנו נזדקק לה. אחרי שעשינו את זה אנחנו נדבר כאן על שני מרכיבים מאוד עיקריים, גם בבנק – שהבנק בוחן אותם וגם אצלכם, אצל הלקוחות שלנו והם – אחת, אחוז המימון, מהי מסגרת האשראי, איזה גובה אשראי נהוג ואפשר לקבל מהבנק והנושא השני הוא מטריד לא פחות, חשוב מאוד: החזרים חודשיים. הבנק, בדיוק כמוכם, רוצה שתעמדו בהלוואה, בהחזר השוטף שלה, לאורך זמן.
לפני שניגש להגדרה היבשה של אחוז מימון, אנחנו נדבר קצת על הון עצמי. הון עצמי זה סך המקורות העצמיים שיש לנו, כלקוח, לטובת רכישת הדירה. יכול להיות מחסכונות, עזרה מההורים, כל מה שהצלחנו לאסוף בדרך עד עכשיו. חשוב מאוד לזכור שבעת רכישת הדירה אנחנו עשויים לשאת בלא מעט הוצאות נלוות לרכישה, זה הוצאות שיכולות להתחיל במיסים, מס רכישה, הוצאות התיווך, שמאות, שכר טרחת עורך דין ועוד וזה בכלל לפני שניגשנו להוצאות מעבר של הדירה, שיפוץ, בקיצור – יש לא מעט, זה יכול להסתכם לכמה עשרות אלפי שקלים. אני מסבירה את זה כאן כי חשוב שתדעו שכדאי מאוד לשים בצד חלק מההון העצמי לטובת ההוצאות האלה וזה מהסיבה הפשוטה שהבנק למשכנתאות נוהג להעביר את כספי ההלוואה ישירות למוכר ולכן הכספים שלכם צריכים להיות זמינים לטובת ההוצאות הצדדיות הלא מעטות האלה.
אז אחרי שהסברנו מה זה ההון העצמי ואיך מחשבים אותו ומה שמים בצד, אנחנו יכולים לדבר כבר על אחוז מימון. מהו אחוז מימון? אז ההגדרה היא סך המשכנתאות שיש על הנכס לעומת שווי הנכס. מה זה שווי הנכס? זה יכול להיות או השווי הנקוב בחוזה הרכישה ביניכם או שמאות, הבנקים נוהגים לקחת את הנמוך מבין השניים. אנחנו יכולים לקחת דוגמא מתמטית פשוטה: נכס שעולה מיליון שקלים, חישבנו הון עצמי, חישבנו הוצאות נלוות: דרך אגב ישנם מחשבונים שיכולים לסייע לכם בזה, והגענו למסקנה שאנחנו זקוקים למסגרת אשראי מהבנק, להלוואה בגובה של 750 אלף שקלים, חישוב פשוט, אנחנו עומדים על 75% מימון.
בטח תשאלו אותי: מה נהוג לקחת, מה מקובל, עד כמה הבנק יכול לאשר לי? אז אין מנוס מקצת רגולציה ובראשון לנובמבר 2012 נכנסה לתוקף הוראת בנק ישראל שבעצם מגבילה את שיעור המימון ללוקחי המשכנתאות וקבעה מדרגים לזוגות צעירים או לרוכשי דירה ראשונה עד 75% מימון, לזוגות או אחרים משפרי דיור, זאת אומרת כאלה שיש להם נכס ומחליפים אותו בנכס אחר עד 70% מימון בלבד, ולרוכשי דירה להשקעה, זאת אומרת אלו שזו לא הדירה היחידה שלהם – עד 50% מימון.
אחרי שדיברנו על אחוז מימון אנחנו יכולים לגשת לפרמטר שמעסיק אותנו לא פחות והוא החזרים חודשיים. הרבה פעמים ניגשים אלי ושואלים אותי: כמה הבנק יכול לתת לי הלוואה לעומת מה שאני מרוויח? או – איך מחשבים את זה?
זו לא שאלה כזאת פשוטה. יש כלל אצבע שאומר שההחזר החודשי אמור להיות עד שליש מההכנסה הפנויה שלנו. זאת אומרת שאם יש לנו הכנסה פנויה – והכוונה בהכנסה פנויה זה הכנסה נטו לחשבון העו”ש, אחרי שירדו הלוואות כלשהן במשכורת ודברים כלשהם אחרים – אז אם יש לנו הכנסה פנויה בגובה של 12,000 שקלים והחזר חודשי על המשכנתא של 4000 שקלים בחודש לכאורה זה בסדר, עומד בשליש, אבל השאלה כאן זה הנושא שלנו, שיעורי הבית, האם ההכנסה שנותרה – 8000 שקלים – מספיקה לנו. זה, תלוי בהרכב המשפחה, כמובן, צריך להתקיים – לשלם את הוצאות המים, חשמל, מיסים, גנים – זו השאלה שאנחנו צריכים לשאול את עצמנו כשאנחנו מדברים על זה ולא לעשות חישוב פשוט של שליש. אם אנחנו עוסקים בדירה הראשונה, כדאי מאוד ומומלץ לבדוק את הנושא של זכאות להלוואה שמוענקת על ידי משרד הבינוי והשיכון בהתאם לקריטריונים, אפשר לחשב את זה בקלות באמצעות מחשבון משכנתא באתר. להלוואה הזאת יש תנאים מועדפים ומחשבים אותה שוב, לפי פרמטרים שמשרד הבינוי והשיכון קבע כמו מספר שנות נישואין, ילדים, כדאי ומומלץ לבדוק.
מאוד מומלץ רגע לפני שרצים והולכים לחתום חוזה – לעשות צעד מאוד פשוט, להרים טלפון למוקד בבנק ולבקש אישור עקרוני למשכנתא. זה תהליך מאוד פשוט – שיחת טלפון אחת ובעצם האישור העקרוני נותן לנו מעין אור ירוק להמשיך בתהליך. אנחנו יודעים איפה אנחנו עומדים, האם הבנק מוכן להעמיד לנו גובה כזה או אחר של הלוואה, החזרים חודשיים כאלה או אחרים, זה בהחלט יכול לחסוך המון זמן שלא לדבר על עוגמת נפש – מי שרץ לחתום על חוזה בלי לדעת שאפשר בכלל להעמיד את האשראי שהוא מבקש. מאוד מומלץ גם בשלב הבא, כשתחתמו על חוזה, תגיעו כבר לנציג בבנק עם ידע, עם שיעורי בית שעבדתם עליהם ויהיה לכם יותר קל להתחיל בתכנון ההלוואה. בהצלחה.