האם לווי המשכנתאות עלולים להיקלע לקשיים ב – 2014?
האם ההסתערות על שוק הנדל”ן והמשכנתאות עלולה לעלות ללווים ביוקר? כתבה שפורסמה בגלובס מביאה את דבריו של יו”ר לשכת השמאים לשעבר ובעליו של משרד שמאות בהווה, ארז כהן, שטוען: בשנה הבאה אלפי לווים, שנטלו הלוואות גדולות בסכומים של מעל 700 אלף שקלים עלולים למצוא את עצמם בקשיים ניכרים ולהגיע למצב שבו לא יוכלו להחזיר את ההלוואה שלקחו.
כהן מזהיר מפני משבר חריף ואף טוען כי המשבר עלול להיות דומה למה שהתרחש בארצות הברית – כלומר משבר סאב פריים. בדיקה שערך משרדו של כהן העלתה כי מאז שנת 2004 מחירה של דירה ממוצעת הוכפל ועלה מסכום של 700 אלף שקלים לסכום של 1.4 מיליון שקלים חדשים. בהתאם לכך עלו גם היקפי המשכנתאות הממוצעות מסכומים של 350-400 אלף שקלים לסכומים של 800 אלף שקלים ורבע מכלל אותם לווים אף נטלו הלוואות של מיליון ₪ ויותר.
יש לציין כי הבדיקה של משרדו של כהן מתייחסת לנתונים בגוש דן, מאחר וזהו איזור הביקוש במדינה. לעומת נתונים אלה מצביעים נתוני בנק ישראל על כך שהמשכנתא הממוצעת במדינה היא בגובה של כ - 570 אלף שקלים, אלא שכאמור מדובר בנתונים שכוללים גם את הפריפריה בה המחירים נמוכים באופן משמעותי.
הנתונים של כהן מצביעים על החזר משכנתא ממוצע של 5000 – 6000 שקלים לחודש, כלומר סכום עתק שמהווה במקרים רבים משכורת שלמה של אחד מבני הזוג. זהו, לדבריו של כהן, מצב שברירי שעלול להביא לקריסה בקלות: אם הריבית תעלה אפילו בשיעור נמוך, אם ההוצאות השוטפות של בני הזוג יעלו, אם האבטלה תעלה ואחד מבני הזוג לא יעבור – או אז הלווים עלולים למצוא את עצמם במצב של חדלות פירעון וחוסר יכולת לפרוע את ההלוואה שלקחו, מצב שישפיע משמעותית על כלל המשק הישראלי.
עוד מציין כהן כי אם לפני חמש שנים בלבד ההחזר החודשי עוד היה בגובה של 3500 שקלים – מה שהעניק ללווים מרווח ביטחון מכובד – כיום עם החזר גבוה של 5000 ₪ אין ללווים מרווח כזה והם עלולים ליפול בקלות.
לדבריו, כדי למנוע את התרחיש האפוקליפטי שבו לווים רבים לא עומדים בהחזרים והדבר גורר את כלל המשק למשבר חמור, ייתכן כי ממשלת ישראל תיאלץ לקבע את ההלוואות הגדולות שנלקחו כבר. אמנם מדובר בצעד חריג אך הוא עדיף על פני משבר כלכלי חריף.
כהן טוען כי ייתכן שיש להציב סכום מקסימאלי אותו יוכלו זוגות צעירים לקבל, למשל להחליט שהם יוכלו לקבל עד 750 אלף שקלים חדשים כמשכנתא כי מעבר לסכום כזה הם לוקחים סיכון גדול מדי. לדבריו, רף כזה יחייב גם את הקבלנים ליישר קו ולבנות דירות קטנות יותר.
האם אנחנו עומדים בפני משבר סאב-פריים במשכנתאות?
לדברי כהן, יש אלפי לווים שלקחו משכנתאות גבוהות מידי ומצויים בבעיה כבר כיום. הוא טוען כי לאיש אין אינטרס אמיתי להודות שקיימת בעיה בשוק ושלפנינו משבר וכולם מעוניינים להאמין שהמשבר לא יתרחש, אך לא ניתן לומר בוודאות שהמצב אכן כך.
כהן מסכים שאין בישראל מצב דומה לזה של משבר הסאב פריים, שבו ערך ההלוואות היה גבוה מערך הנכסים, אך עדיין אם יתחולל משבר זוגות רבים לא יוכלו להחזיר את המשכנתאות שלקחו – תרחיש מסוכן לכל הדעות ובסופו של דבר משבר כזה עשוי להוביל גם לירידת מחירי הדירות בארץ ולקושי בשיווקן.
כהן ממליץ לזוגות הצעירים להמתין ולא לרכוש דירה דווקא עכשיו. לדבריו שוק הנדל”ן הוא שוק שעובד באופן איטי למדי, כך שצעדים שנעשים היום על מנת למתן את השוק יתחילו להשפיע רק עוד כמה שנים. מסיבות אלה, אם זוג צעיר רואה שכדי לרכוש דירה עליו לקחת הלוואה שההחזר החודשי שלה הוא מעל ל – 50 אחוזים מההכנסה החודשית, רצוי מאוד שזוג כזה ייקח צעד אחורה וישכור לעצמו דירה.