לוחות סילוקין – הסבר על לוחות הפרעון של המשכנתא שלכם

מעבר לאפשרות לקבוע את המסלולים, אורך התקופה וסכום ההלוואה יש נתון נוסף אליו עליכם להתייחס בבואכם לקחת משכנתא והוא לוחות הסילוקין.

מה הם אותם לוחות סילוקין, בעצם?

מבט חטוף באינטרנט יגלה לכם שלא קל להגדיר את המונח לוח סילוקין מבלי לבלבל את הקורא. קודם כל, יש מי שקורא לאותם לוחות בשם “לוחות תשלומים” או “טבלאות החזר” ואפילו “לוחות פירעון”. שנית, ככל הנראה הדרך הפשוטה ביותר להגדיר מהם לוחות סילוקין (ועל כך תסכים גם ויקיפדיה…) היא לומר שמדובר בטבלה המתארת את השלבים השונים של תשלום (פירעון/החזר…) ההלוואה, או במילים אחרות – האופן בו נפרעת המשכנתא על שלביה השונים.

חשוב להבין שישנם שני מרכיבים בהחזר ההלוואה שלקחתם: א. תשלום על חשבון קרן ההלוואה (כלומר סכום ההלוואה שלקחתם) ב. תשלום על חשבון ריבית ההלוואה, כשמו כן הוא.

לוח הסילוקין מציין מהם המועדים לתשלום ההלוואה ואיזה סכום תשלמו בכל מועד. הוא כולל גם פירוט באשר ליתרת הקרן שעוד נותרה לכם לשלם ומציין מהו החלק של הקרן ומהו החלק של הריבית בכל אחד מהחזרי המשכנתא.

מבולבלים?

בדרך כלל לא תאלצו להרהר בעניין יותר מידי שכן במרבית המקרים מוחזרת המשכנתא על פי לוח שפיצר ובכך מסתיימת ההתלבטות עבור רוב הלווים.

אם כן, מהו לוח סילוקין שפיצר?

לוח סילוקין שפיצר, כאמור הלוח הנפוץ ביותר להחזר המשכנתא שתיקחו – הוא לוח שבו ההחזר החודשי, במידה ואין שינוי בגובה המדד או הריבית, הוא קבוע. במילים אחרות – אם באורח נס הריבית על ההלוואה שלכם לא משתנה וגם המדד (בהלוואה צמודת מדד) אינו משתנה – תשלמו סכום חודשי אחיד, קבוע ובלתי משתנה במשך כל תקופת ההלוואה. כידוע לכולנו, הריבית והמדד הם גורמים דינאמיים שמשתנים לעיתים תכופות ולכן גם אם ההלוואה משולמת על פי לוח שפיצר ספק אם תזכו להחזר חודשי קבוע שכזה. מכל מקום, כאשר חל שינוי באחד הגורמים האמורים לוח הסילוקין מתעדכן בהתאם.

זוכרים את שני המרכיבים עליהם דיברנו קודם – מרכיב הקרן ומרכיב הריבית?

במשכנתאות המוחזרות תוך שימוש בלוח שפיצר היחס בין שני המרכיבים הללו משתנה במשך הזמן. בהתחלה מרכיב הריבית הוא המרכיב העיקרי בהחזר שלכם, עם הזמן מצב זה משתנה והדומיננטיות של מרכיב הריבית פוחתת לעומת דומיננטיות מרכיב הקרן שעולה.

על אף שלוח שפיצר הוא האפשרות הנפוצה ביותר, חשוב להבין שאין מדובר באפשרות היחידה וכדאי להכיר אפשרות נוספת המכונה בשם “לוח סילוקין קרן שווה”.

מהו לוח סילוקין קרן שווה?

בלוח קרן שווה ההחזרים על חשבון הקרן של ההלוואה שווים זה לזה והריבית משולמת על יתרת הקרן. כאשר לא חלות עליות בריביות ובמדדים, תשלום משכנתא המוחזרת על פי לוח סילוקין קרן שווה יפחת מהחזר להחזר. בשורה התחתונה, מאחר וקרן ההלוואה קטנה מחודש לחודש והריבית המשולמת היא על יתרת הקרן, הרי שתשלומי הריבית קטנים, ואיתם החזר ההלוואה.

בלוח פירעון זה יהיו תשלומי המשכנתא בראשית תקופת ההלוואה גבוהים לעומת התשלומים שתחזירן לפי לוח פירעון שפיצר, כך שההלוואה מתאימה בעיקר למי שיכול להרשות לעצמו החזרים גבוהים יותר בהתחלה, למשל זוגות מבוגרים שמעוניינים ברכישת דירה להשקעה.

השימוש בלוח זה אינו מתאים לכל מקרה ולכל לווה ולרוב מתבצעות ההלוואות דווקא בלוח שפיצר.

אחרי שדיברנו על שני לוחות הסילוקין העיקריים, נעצור לרגע ונזכיר אפשרות נוספת בה נעשה שימוש במקרים מיוחדים:

לוח סילוקין בוליט

בלוח פירעון זה משולמת כל חודש רק הריבית על המשכנתא ולא הקרן (אל תשלום הריבית מתווסף תשלום המדד כאשר מדובר בהלוואה במסלולים צמודי מדד וכן מתווספים תשלומים שונים שיש לשלם באותה הלוואה). המועד בו מבוצע פירעון ההלוואה יכול להיות בסוף תקופת ההלוואה או במהלכה, בהתאם לתנאים שנקבעו.

יש לציין כי בלוח בוליט נעשה שימוש כאשר הלווים זקוקים למה שמכונה “מימון ביניים” – למשל כאשר הם רכשו דירה אך עדיין לא מכרו את דירתם הישנה.

לסיכום:

ניתן לומר כי מבין שלושת לוחות הסילוקין שהוזכרו לעיל לוח סילוקין שפיצר הוא הנפוץ ביותר, כך שרוב הסיכויים שזהו הלוח בו ייעשה שימוש בהלוואת המשכנתא שתיקחו. מכל מקום חשוב להיות מודעים לנושא ולהבדלים בין האפשרויות השונות. כמו תמיד גם כאן – ידע הוא כוח!

לוח הפירעון (או בשמותיו האחרים לוח סילוקין, טבלת תשלומים וכו’) הוא הלוח שמציין את שלביו השונים של החזר ההלוואה שלקחתם (כלומר כמה תשלמו בכל חודש, כמה מתוך הסכום יהיה על חשבון הקרן וכמה על חשבון הריבית וכו’)

לסיכום: כשלוקחים משכנתא יש שלושה סוגי לוחות סילוקין בהם ניתן לבחור:

לוח שפיצר, לוח קרן שווה, ולוח בוליט

לוח שפיצר – הלוח הנפוץ מבין השלושה, שבו נעשה שימוש במרבית המקרים. בלוח זה התשלומים מחושבים כך שאם לא חלה עלייה בריבית או במדד – התשלום לאורך ההלוואה שווה ואינו משתנה מחודש לחודש. כמובן שהריביות והמדדים משתנים לאורך התקופה וגובה ההחזר שלכם משתנה יחד איתם, אך חשוב לעשות את המיטב ליצירת משכנתאות יציבות יחסית, ללא קפיצות גדולות מידי.

בלוח שפיצר, בתקופות הראשונות של המשכנתא ההחזר על חשבון הריבית הוא דומיננטי יותר – כלומר רוב הכסף שאתם משלמים לבנק הוא עבור הריבית, ובהמשך המצב משתנה וההחזר על חשבון קרן ההלוואה הופך לדומיננטי מבין השניים.

לוח זה גורם לתופעה מעניינת – הלווים משלמים את ההחזרים כסדרם, ולמרות זאת, בשנים הראשונות נראה כי החוב שלהם לבנק רק גדל ותופח ולא יורד. אין צורך להיבהל, אם לא לקחתם על עצמכם חוב גבוה ממה שאתם מסוגלים לעמוד בו, בסופו של דבר התשלומים יתאזנו וחובכם יפחת.

לוח קרן שווה – בלוח זה התשלום על חשבון קרן ההלוואה שווה מידי חודש וחודש, והריבית שאתם משלמים היא בהתאם ליתרת הקרן. כתוצאה מצורת חישוב זאת בתקופה הראשונית של ההלוואה אתם משלמים סכומים גבוהים יחסית לאלו שהייתם משלמים בלוח שפיצר, ובסופו של דבר התשלומים פוחתים (היות והקרן קטנה, גם הריבית עליה קטנה). בחישוב הכללי, לעיתים שימוש בלוח כזה עשוי לחסוך לכם כסף.

היות ובתחילת תקופת המשכנתא התשלומים גבוהים יחסית, לוח זה מתאים יותר לאנשים מבוססים שיכולים לעמוד בכך ופחות לזוגות צעירים, שבתחילת דרכם בדרך כלל זקוקים ליותר כספים.

לוח בוליט – לוח זה משמש למקרים בהם נדרש מימון ביניים, לדוגמא מצבים בהם הלווים כבר קנו דירה חדשה אך טרם מכרו את ביתם הקודם. בלוח בוליט משולמת רק הריבית על ההלוואה, אך הקרן אינה משולמת עד לפירעון ההלוואה. את הפירעון הלווים יכולים לבצע בסוף תקופת ההלוואה או במהלכה, ובמידה והם מבצעים פירעון מוקדם חלות עליהם עמלות הפירעון בהתאם לכללים במסלול בו בחרו.