לוקחי המשכנתאות ממשיכים להגדיל את הסיכונים
כתבה שפורסמה בכלכליסט טוענת כי למרות המאמצים והניסיונות הרבים של בנק ישראל, לא זו בלבד שהשוק לא התקרר אלא שרוכשי הדירות אף לוקחים על עצמם סיכונים הולכים וגדלים.
בכתבה צויין כי ברבעון הראשון של 2013 חל זינוק של ממש במשכנתאות באחוזי מימון גבוהים מאוד (של 70 – 80 אחוזים) וההסבר שהכתבה מציעה הוא ההגבלה שהטיל המפקח על הבנקים לקראת סוף 2012, לפיה רוכשי דירה חדשה יוכלו לקבל מימון של עד 75%, משפרי דיור עד 70% ואילו למשקיעים בדירה תהיה אפשרות לקבל אך ורק 50% מעלות הנכס. כדי להתגבר על מגבלה זו, רוכשים רבים מיהרו לבנקים על מנת לקבל אישור עקרוני לפני שהגזירה תיכנס לתוקף וכך הבטיחו לעצמם את האפשרות לקבל הלוואה במינוף גבוה עד סוף פברואר 2013.
לטענת הכתבה, לחלק גדול מהזינוק בשוק אחראים דווקא המשקיעים, שמנסים לעקוף את מגבלות המינוף שהוטלו עליהם על ידי רישום הדירות על שם קרוביהם הצעירים שזכאים ל – 75% אחוזי מימון. כך או כך מדובר במגמה מדאיגה, שאם תימשך היא תצביע על כישלונם של צעדי בנק ישראל.
הרוכשים האמידים מנצלים את ריבית המשכנתא הנמוכה
למרות הכל, אין ספק כי עליית המחירים והמגבלות על המשכנתאות בכל זאת הרחיקו חלק מהרוכשים מהשוק. אז מי אחראי לאותן עליות חדות ברכישות ובהיקפי ההלוואות? ככל הנראה מדובר באנשים אמידים יותר, שיש להם יכולת לעמוד ברמות המחירים הגבוהות ומנצלים הריביות הנמוכה להשקעה בנדל”ן. נתוני בנק הפועלים שהוצגו בכתבה תומכים בסברה זו ומראים כי בשנה האחרונה חלה עלייה גדולה בהיקפי ההלוואות שהוענקו, כאשר ל – 87% ממנה אחראיים לקוחות הבנקאות הפרטית שנחשבים ללקוחות במצב פיננסי טוב מאוד עד מצויין.
עליית ריביות המשכנתא עלולה לסכן את הלווים
מעבר לעליית המחירים שמקשה על הזוגות הצעירים ברכישת בית החלומות, המצב שנוצר עלול להיות מסוכן למדי, שכן לווים רבים נוטים “להתבצר” דווקא במסלולים שהם מסלולי “ריבית משתנה”. אמנם כיום הריביות נמוכות למדי, אך בסופו של דבר מה שיורד גם עולה וכשהריביות יזנקו כלפי מעלה אותם לווים עלולים להתקשות בהחזר ההלוואה עד למצב של אובדן דירתם.
כל עוד חלה האטה במשק הריבית צפויה להישאר ברמה נמוכה ובחודשים הקרובים ייתכן כי אפילו יחולו ירידות. עם זאת, חשוב לזכור כי מרבית המשכנתאות נפרסות לתקופות ארוכות למדי של 20 שנה ויותר, כך שהלווים אינם צפויים ליהנות מריביות נמוכות לכל אורך חיי ההלוואה ועליהם להיערך לכך שהמצב ישתנה לרעתם.
חשוב לציין כי כיום לא ניתן לקחת למעלה משליש מההלוואה במסלול הנושא ריבית משתנה כמו מסלול הפריים, בהתאם להגבלות בנק ישראל. עם זאת, רמת הריבית הנמוכה מעלה את הפופולאריות של המסלול והלווים ממצים עד תום את האפשרות שלהם לקחת נתח מההלוואה בפריים. מסלול נוסף שתופס תאוצה בעקבות הריביות הנמוכות הוא מסלול הריבית הקבועה לא צמודה, שמאפשר ללווים לקבע את הריבית הנמוכה לכל אורך חיי ההלוואה ועל הדרך גם להימנע מעליות המדד וכך לצמצם את הסיכון שהם לוקחים על עצמם.
נכון להיום הלווים עדיין מצליחים להחזיר את המשכנתאות
בכתבה דווח כי בשלוש השנים האחרונות נרשמה יציבות בהיקף ההלוואות בהן קיים פיגור של למעלה מ – 90 יום. עם זאת, לראשונה מזה שנים מראים דו”חות בנק הפועלים של הרבעון הראשון לשנת 2013 כי חלה עלייה של 16% בהיקפי ההלוואות בהן קיים פיגור כזה וזהו לא סימן חיובי במיוחד.
האם מדובר בתחילת הסוף של בועת הנדל”ן? זאת ניתן יהיה לדעת רק לאחר פרסום דו”חות הבנקים ברבעונים הבאים, שיבשרו האם מדובר במגמה או פשוט בעלייה נקודתית. בינתיים, ההמלצה היא לפעול בחוכמה, להימנע מסיכונים כבדים ומלקיחת הלוואות שתופסות נתח גדול מידי מההכנסות החודשיות שלכם.