לרכוש ולקחת משכנתא או להישאר בשכירות?

זה לא סוד שהישראלים מעדיפים את הדירות שלהן בבעלותן, אבל האם המירוץ האינסופי למשכנתא ודירה משלכם הוא באמת כדאי? כתבה שפורסמה בדה מרקר סוקרת את התחום ומבהירה – הכל תלוי במצב השוק.

הנתונים שפורסמו בכתבה מדהימים: כ – 2/3 מכלל הישראלים מחזיקים בבעלותם דירה למגורים. מפתיע במיוחד הנתון לפיו גם בקרב בני העשירון התחתון, יותר מ – 40% מחזיקים בדירה משלהם. אחת הסיבות המרכזיות לנתונים אלו הוא התפיסה הישראלית שמחירי הדירות תמיד עולים. יש בתפיסה הזאת מן בצדק – המחירים אכן נוטים לעלות במהלך השנים אבל בהחלט ישנן גם ירידות:

במהלך חמישים השנים האחרונות, חלו שלושה גלים של ירידות. שניים מהם היו בשנות השבעים והשמונים והיו קצרים יותר, אך הגל האחרון, שהחל בשנת 1995 לאחר גלי העלייה הגדולים מברית המועצות, הסתיים רק בשנת 2007 והיה ארוך ביותר. בתקופה זו ירדו מחירי הדירות בכ – 25 אחוזים (ריאלית) – כלומר במהלך הגל איבדו הדירות אחוז ניכר משוויין. כמובן שהחל מ – 2008 חלה עלייה דרסטית של כ – 60% במחירים, אך עבור מי שניסה למכור את דירתו בשנים של הירידות לא מדובר בנחמה.

העליות הדרסטיות בשנים האחרונות מעלות שאלה חדשה: האם כדאי לקנות כשהמחירים דווקא בשיא, אחרי עליות תלולות ותקופה מטורפת בשוק הנדל”ן? ומצד שני, רבים שואלים את עצמם האם המחירים יירדו אי פעם בעתיד הקרוב או שיהיה עליהם להמתין שנים עד שהדבר יקרה, אם בכלל?

בהקשר זה, אחד הנתונים שחשוב לבחון הוא הריבית: כרגע הריבית במשק היא נמוכה ביותר ולכן הצפי שהיא תעלה בעתיד יחד עם מדד המחירים לצרכן ואיתה יתייקרו המשכנתאות. אם תחזית זאת תתגשם, הדבר עשוי להשפיע על מחירי הדירות בשני אופנים: קודם כל, ריבית גבוהה עלולה להבריח את רוכשי הדירות להשקעה, שמעדיפים לרכוש כשההלוואות זולות (על מנת להרוויח יותר כסף מההשקעה). שנית, הלוואות יקרות יותר ירחיקו לא רק את המשקיעים אלא גם את הרוכשים הסטנדרטיים, שחלקם יתקשו לעמוד במשכנתאות עם החזרים יקרים.

תהליכים כאלה, אם אכן יתרחשו, בהחלט עשויים להוביל לירידה מסויימת במחירי הדירות עקב הירידה בביקושים. נוסף על כך, עליות המדד והריביות צפויות להביא לעליות של עשרות ומאות שקלים בהחזרים החודשיים. התרחשות כזאת – שתשלב ירידת מחירים עם עליית ריביות ומדדים והתייקרות הלוואות שכבר נלקחו, תהפוך את רכישת הדירה בתקופות הקרובות לפחות כדאית לעומת שכירות. עם כל זאת, ככל הנראה עליית ריבית אינה צפוייה עד שהמצב באירופה ובארה”ב יתייצב והן יראו סימני צמיחה.

בכתבה הוצגו ארבע תרחישים אפשריים במקרה של ירידת מחירים ועליית ריביות:

כל התרחישים התייחסו לשני זוגות. האחד שקנה דירה ב – 1.2 מיליון, הביא 500,000 מכיסו הפרטי ואת השאר לקח כמשכנתא (שליש ממנה בפריים ושני שליש מתוכה בריבית משתנה כל חמש שנים, צמודה למדד) והשני –זוג ששכר דירה, שם את 500,000 השקלים בבנק וקיבל עליהם ריבית.

בתרחיש הראשון תוך שנתיים יסתמן שינוי לטובה באירופה, תחול עלייה של 1.5% בריבית הפריים ויחד איתה ירידה של 10% במחירי הדירות. במקרה כזה, זוג שירכוש דירה יתמודד עם עלייה בהחזרים וירידת ערך הדירה במקרה שיבקש למכור אותה. לעומתם זוג שישכור דירה יתמודד רק עם תשלומי השכירות, ומנגד יקבל ריבית על הסכום שהפקיד בבנק. במקרה כזה, קיים הפרש גדול לטובת השוכרים והמשך המגורים בשכירות יהיה אטרקטיבי יותר.

בתסריט השני, האינפלציה מתגברת תוך ארבע שנים, ריבית הפריים עולה ב – 2.5% וערך הדירה יורד ב – 15%. במקרה כזה מצבם של הרוכשים אפילו גרוע עוד יותר לעומת מצבם של השוכרים, והשכירות הופכת לאטרקטיבית בהרבה.

בתסריט השלישי מתחוללת מלחמה תוך שנתיים מהיום, המשקיעים בורחים, המוכרים נבהלים והתוצאה: מחירי הדירות יורדים בכ – 30%. מנגד, הריבית יורדת ב – 1% אך מצד שני מצבם הכלכלי של תושבי המדינה מורע וקשה להם יותר לעמוד בהחזרי ההלוואה. אמנם החזרי המשכנתא לא יגדלו במצב כזה, אך מכירת הדירה תניב לאותם רוכשים סכום נמוך בהרבה ממה שהיו רוצים, ואילו מי ששכר דירה יוכל לרכוש במחיר נמוך בהרבה מבעבר.

בתסריט הרביעי המצב הנוכחי במשק נמשך: הממשלה לא דואגת לבנייה חדשה ולהקטנת הביקוש לעומת ההיצע וכך עולים מחירי הדירות ב – 10%. במקרה כזה, דווקא רוכשי הדירות ירוויחו ויוכלו לגזור קופון נאה על הדירה שרכשו, אם יחליטו למכור אותן, במיוחד לאור עלותן הנמוכה של המשכנתאות. לעומת זאת השוכרים ייאלצו להתמודד עם העובדה שכעת הדירות העומדות למכירה יקרות מבעבר.

המסקנה המתבקשת

במקרה של עליית ריבית וירידת מחירים עתידית כדאי להישאר כיום בשכירות, ובמקרה ההפוך, דווקא רכישת דירה עשוייה להיות כדאית. קשה מאוד לנבא מה יקרה, ולכן קודם כל חשוב להתמודד עם הגורם שניתן לחיזוי – יכולת ההחזר שלכם. אם החזר המשכנתא הצפוי לכם אינו עולה שליש ממשכורתכם החודשית, אם יש לכם הון עצמי מספק ואתם יודעים היכן אתם מעוניינים להתגורר, הרי שלרכישת דירה יתרונות משלה, לאו דווקא כלכליים. אם מצבכם אינו כזה, כדאי שתשקלו את העיניין שנית, על מנת להימנע מסיכונים מוגזמים.