לקיחת משכנתא חדשה – מידע בסיסי
ערב טוב לגיא עינב, מנכ”ל ידע יועצי משכנתאות. בפעם הקודמת שהיית אצלנו דיברנו על מענקי הדיור בפריפריה. אז אולי נתחיל בעדכון קצר:
טוב, העדכון הוא שמגיע מזל טוב. אתמול עבר בממשלה החוק הזה של ה – 100,000 שקלים ואנחנו מחכים בימים הקרובים לקבל הנחיות מדויקות שהבנקים יקבלו ומן הסתם יהיו גם פרסומים בעיתונים.
אז זה המענק. היום אנחנו רוצים להתחיל לדבר על משכנתאות, ממש מהבסיס. בוא אולי קודם נגדיר מהי משכנתא.
משכנתא זו קודם כל הלוואה. זה פשוט מאוד הלוואה לטווח מאוד מאוד ארוך של זמן, כאשר משועבד כנגדה נכס שהוא נכס מקרקעין וזה הלוואה שהיא הזולה ביותר שקיימת לטווח כזה ארוך של זמן, גם היום בבנקים למשכנתאות.
הלוואה בתנאים טובים. יש תנאי סף כדי לקבל משכנתא?
אכן כן. למעשה, לא כל אחד יכול לקבל משכנתא. הבנק למעשה קונה סיכון, תמורת הסיכון הזה הוא נותן כסף. למעשה הסיכון הוא נמוך יותר בגלל שבאמת יש נכס, אבל בסופו של דבר הוא רוצה לראות שלמי שבא ומבקש את ההלוואה יש יכולת לעמוד לאורך זמן בתשלום החודשי. ולכן הבנק בודק, ממש בודק לגופו של עיניין, שאותם אנשים או בנאדם שבא לבקש את המשכנתא יש לו הכנסה, תלוש שכר, שהוא עובד בצורה מסודרת, תקופה מספיק ארוכה, שהחשבון שלו מתנהל בצורה תקינה והוא בודק שבאמת יש לו הכנסה פנויה בשביל לעמוד בהחזר החודשי שהוא מדבר עליו.
כלומר הוא בודק את הזוג או היחיד שמבקש משכנתא בנקודת הזמן הנוכחית.
לגבי הזמן בכלל, התקופה – יש תקופה טובה יותר או פחות לקנות בית, להתחיל לקחת משכנתא?
זו שאלה מאוד טובה. זה מזכיר לי תמיד שאני אומר ללקוחות שמשכנתא זה כמו ילדים, זה רק הוצאה, אין בזה הכנסה. ולכן כשבנאדם כבר מגיע למצב של בשלות, כשהוא כבר רוצה לקנות או לבנות בית, הוא נמצא בנקודת זמן בשוק שהוא נמצא בה והוא לא יכול לבחור לקנות בעוד שנתיים, שלוש או חמש כי כרגע הוא רוצה לקנות. האם המחירים עלו או ירדו? זה לא משהו בשליטתו. ולכן, כשאתם מגיעים למצב של בשלות, מן הסתם לא אני ולא אף אחד אחר יודע מה יקרה במשק במהלך השנים הקרובות, ופשוט מתמודדים עם מה שיש באותה נקודת זמן.
כלומר תקופה נכונה או לא, גם היא כמו כל דבר אחר במשכנתא – ספציפית לאותו זוג שאנחנו מדברים עליו או ללוקח המשכנתא.
נכון.
אז באמת בוא נדבר ספציפית על התכנון של המשכנתא.
איך אני אמורה לקבוע את המשכנתא שמתאימה לי, את גובה ההחזר שמתאים לי?
זו למעשה שאלה מאוד חשובה. אני פיתחתי איזה מושג שנקרא משכנתא במחשבה תחילה. עכשיו, צריך לבנות את המשכנתא הפוך ממה שבדרך כלל הולכים. כשאני אומר הפוך, זה בדרך כלל אומר לבוא ולראות מה גודל ההחזר החודשי הסביר שאני יכול לעמוד בו לאורך זמן. משפחה עם הכנסה של 10 – 12 אלף שקל, לדוגמא, יכולה לעמוד בהחזר חודשי של 2800 שקל – לחודש. אם היא תתחיל ב – 3500 לחודש ועם העליות של המדד והריבית – הם ימצאו את עצמם בארבע וארבע וחצי בעוד כמה שנים. לכן הדרך הנכונה זה לבנות את זה דרך ההחזר החודשי, את ההחזר החודשי הזה לתרגם למושגים של משכנתא ולהוסיף את ההון העצמי. זה הסכום שאתה יכול לקנות בו את הבית או לבנות.
כלומר גובה ההחזר החודשי זה הדבר הראשון שקובעים.
גובה ההחזר זה הדבר החשוב ביותר. הערה חשובה מאוד.