לקיחת משכנתא – לפני או אחרי היתר הבנייה?

אני ורעייתי רכשנו דירה בתל אביב בסכום של שני מיליון ₪, זו דירה מחברה מאוד מאוד מוכרת ואמינה. עכשיו, מה שקורה זה שאין היתרי בנייה ואנחנו שילמנו סך של 600 אלף ₪ בינתיים על החשבון ומה שקורה זה שיש לנו התלבטות גדולה לגבי משכנתא שאנחנו אמורים לקחת, אם כדאי לנו לחכות לאחר היתר הבניה או שכדאי לנו לקחת את ההלוואה כרגע.

רגע, אני לא מצליחה להבין איך שילמתם 600 אלף שקל ואין היתרי בניה. אתה מדבר על קבלן?

אני מדבר על רכישת דירה מקבלן קבלן מאוד מאוד גדול שיש לנו ערבויות וקיבלנו הכל.

איך קיבלתם ערבות בנקאית?

יש בנק מלווה.

כן, אבל הם לא יכולים להנפיק ערבות אם אין היתר בנייה, אם אין היתר בנייה אפשר לשלם עד שבעה אחוז לפי חוק המכר ושבעה אחוז מ – 2 מיליון שקלים זה 140,000 שקל.

אוקי. אבל נכון לעכשיו אנחנו שילמנו 600,000 ₪ וקיבלנו ערבות בנקאית. יש לנו ערבות, יש לנו הכל.

טוב, ערבות בנקאית על 600,000 שקלים וסך כל עלות הנכס שני מיליון שקלים.

600,000 שקל ששילמתם זה מהון עצמי?

כן, מכרנו דירה.

אוקי.

עכשיו סך המשכנתא שלנו זה 900,000 ₪ שאנחנו אמורים לקחת. יש לנו התלבטות מאוד גדולה אם לקחת את המשכנתא כרגע ולשלם לקבלן, גם לאור זה שהריביות עולות….

הצמדה למדד תשומות הבנייה.

העיניין הוא שהקבלן לא כל כך שש לקחת מאיתנו עכשיו את הכסף ואנחנו אמורים לשלם את הסכום הזה בעוד כחצי שנה. ולפי החוזה אנחנו יכולים להגדיל תשלום אך ורק על פי אישורו. השאלה זה איך אפשר ללחוץ על הקבלן באיזושהיא דרך שבאמת יסכים לקבל מאיתנו את הכסף הזה, כי בכל זאת מדובר כאן במע”מ שאמור לעלות תוך חודש ימים וגם ריביות משכנתא שהן מאוד מאוד נמוכות.

תראה, הכל שאלה על איזה הסכם חתמתם. לקחתם עורך דין לענייני מקרקעין ומשכנתא?

חתמנו על הסכם, לקחנו עורך דין, אבל בכל מקרה יש איזה סעיף שאנחנו לא יכולים להגדיל תשלום אלא אם כן זה באישורו.

והוא לא מוכן להגדיל.

לא. יש איזושהיא דרך שאנחנו באמת יכולים לפעול בנושא הזה?

לא שידוע לי. אם זה ההסכם שחתמתם עליו זה ההסכם, ואם יש סעיף שמתייחס לסוגיה הזאת באופן ספציפי אז אין מה לעשות. תחזרו לעורך הדין שייצג אתכם בעסקה ותבקשו ממנו להוציא מכתב מפורט בנושא. שאתם כן מעוניינים לשלם את התשלום עכשיו על מנת למנוע הצמדות למדד וגם בגין המע”מ הצפוי לעלות ואתם מבקשים להקטין את הסיכון שלכם, לקחת משכנתא להעביר את הכספים היום.

בכל מקרה, במידה וזה יאושר על ידי הקבלן, לדעתך זה צעד נכון, לקחת משכנתא ולהעביר את הכסף?

אם אתם מקבלים ערבות בנקאית לכסף אז לא צריכה להיות בעיה. אם כי אין עדיין היתר בנייה, אז כאן קצת יש חשש. איפה הנכס נמצא?

הנכס נמצא בתל אביב.

וכמה זמן התחייבו להיתר בנייה? יש התחייבות להיתר הבנייה?

האמת היא שאנחנו עשינו חוזה לפני כ – 4 חודשים והם הבטיחו לנו שזה ממש עיניין של אוטוטו, ויש לנו סעיף בחוזה שבמידה ותוך חצי שנה מיום החוזה לא יהיה היתר בנייה אנחנו רשאים לבטל את החוזה.

אז אל תיקח משכנתא ואל תעביר. בוא תחכה עוד חודשיים, חודשיים במדד לא ייתן לך שום דבר, לא כזה משמעותי להמתין עוד חודשיים. בוא נראה שנייה מה קורה עם היתר הבנייה שם.

הבנתי.

כן, כרגע לא. בוא נחכה עוד חודשיים. אם אחרי חצי שנה באמת מתקבל היתר הבנייה ואתה רואה שהכל מתחיל להתנועע שם אז בוודאי, אז כן, אין בעיה לקחת משכנתא ולהעביר את התשלום, אבל להוציא כמובן מכתב מסודר מעורך דין שזה התהליך שאתם רוצים לעשות. כרגע אני לא הייתי ממליצה.

הבנתי. עכשיו, עוד דבר שאני רציתי לשאול אותך, אנחנו חתמנו על חוזה ויש שם תוכניות מכר, ממש תוכניות מאושרות. השאלה היא מה הסיכון שיהיו שינויים בתוכניות האלה? מבחינת הרשויות.

תראה, אם אין היתר בנייה אז הכל יכול להשתנות. אני לא מכירה את ההסכם, ואני גם לא יודעת על איזה פרוייקט אתה מדבר. אני מניחה שהם מכרו לך על בסיס תב”ע שהיא תב”ע מאושרת. תב”ע זה תוכנית בניין ערים, תב”ע קובעת מה הבסיס שיכול להיות, מה גובה הבניין, מה גודל היחידות דיור, מה המינימום שאתה יכול לבנות מבחינת השטחים ומה המקסימום. תב”ע לפעמים גם קובעת, בעצם לא לפעמים אלא תמיד קובעת את המיקומים של הבניינים באותו איזור. אני מניחה שאם לקחתם עורך דין שזה תחום ההתמחות שלו הוא עשה את הבדיקה הזאת לפני שחתמתם. כי אם, לצורך העיניין, הם הוציאו תוכנית שלא תואמת את תוכנית בניין ערים אז הכל יכול להשתנות, כולל גודל הדירה ויכול להיות גם הקומה. אבל אם היא תואמת את התב”ע אז פחות או יותר השינויים מינוריים. זה יכול להשתנות מבחינת העיצוב של הביניינים, שהועדה תחליט שהעיצוב לא נראה לה והיא מבקשת לשנות, יש יועצים שטרם נכנסו, לפי דעתי, בשלב הזה ולא הטמיעו את כל הדרישות שלהם כמו מיזוג אוויר, קונסטרוקטות, כל הדברים האלה שגם יכולים לשנות. אני לא מכירה את ההסכם ולא מכירה את התוכניות, אבל זה בשלב כל כך מקדמי שיש סבירות שהדירה עוד עשוייה להשתנות.