מחירי הדיור והמשכנתאות בעלייה – גורם מרכזי ופתרון

אחרי תקופה של קיפאון, מחירי הדיור והמשכנתאות התחילו לזחול – כלפי מעלה. בבנק ישראל חוששים שזוהי רק ההתחלה. האם הסירבול הבירוקרטי אשם בעלייה הזו או שהקבלנים בעצם עושים ספקולציות על הגב שלנו? מחקר חדש שנערך באוניברסיטה העיברית רומז שהאפשרות השנייה יותר סבירה, חברת הכנסת מירי רגב, ליכוד, ושי פאוזנר, עורך מדור נדל”ן בכלכליסט התכנסו באולפן כדי לבחון את הנושא.

אז קודם כל קצת ככה נתונים אובייקטיבים: הרי היינו בטוחים שאטיאס, שר השיכון, עושה רעש של בולדוזר, אריק שרון חדש, מייצר עשרות אלפי יחידות דיור, כל שנייה נפתח איזה מכרז, מיידים בנו דירות והייתי בטוח שהמחירים של הדירות יירדו. באמת הייתה התחלה של ירידה פה ושם, איך קורה שבסוף הם עולים?

זה לא נכון שרק הקבלנים אשמים, אבל גם הם אשמים. המדינה בהחלט אשמה, התהליכים הלא מוצלחים שהיא עשתה כדי לשחרר קרקעות בהרבה מקומות שלא הצליחו, כל מיני שמות קוד שאנחנו לא מבינים כמו וד”לים, שאנחנו לא ממש מבינים איך זה עובד שם בפנים, או כל מיני ניסיונות לעשות רפורמות כאלו ואחרות (כמו ההגבלות על המשכנתאות)… כל זה לא קרה, זה הזמן כבר לסיכומים של הממשלה הזאת, זה פשוט לא קרה. הדבר היחיד שקרה זה שמכרו המון קרקע. ואם מוכרים המון קרקע וכל השאר לא, זה לא מספיק. זה חלק אחד ובזה אשמה המדינה לגמרי. אבל בחלק השני – גם הקבלנים, מסתבר, אשמים. כמו שאמרת – יש נתונים אמיתיים שאומרים, וזה לא מעכשיו, זה כבר יותר מעשר שנים אחורה הבדיקה של האוניברסיטה, שמראים שברגע שמוכרים הרבה מאוד קרקעות במעט מאוד כסף זה לא עובד. זאת אומרת, המחירים לא באמת צונחים. להיפך: אנחנו רואים הרבה פעמים שכשמוכרים הרבה מאוד קרקעות במעט כסף המחירים אפילו קצת עולים. וכשמוכרים הרבה מאוד קרקעות בהרבה יותר כסף המחירים מזנקים למעלה. וזה מפני שהקבלנים נוטים לעשות את זה.

איך את רואה את זה, ח”כ מירי רגב?

אני חושבת שמנהל מקרקעי ישראל הפך מזמן למנהל מספסרי ישראל, ואמרתי את זה לא פעם ולא פעמיים. מכרו קרקע לא במעט כסף. מחירי הקרקע גבוהים, מחירי הפיתוח גבוהים, זוג צעיר היום לא יכול לקנות דירה ולקחת משכנתא, והייתי אצלך בתוכנית כמה פעמים. הנושא הוא זוגות צעירים שלא מסוגלים לקנות דירה, מחירי שכר הדירה מגיעים ל – 5000 – 6000 שקל שזה לא הגיוני. אני אומרת שוב: זה נכון שיש כאן שילוב של מספר גורמים שביחד יכול להוזיל את מחירי הדירות. אבל המפתח הוא שיווק של קרקעות מסיבי, במחירים זולים, אני לא מדברת על מרכז הארץ, על תל אביב. למרות שכשנכנסתי עכשיו לתוכנית אחת הבנות אמרה לי: אני לא אוכל לגור בתל אביב? את יכולה לגור במנהטן? לא.

אני לא אומרת שאי אפשר לגור בתל אביב. צריך גם לגור בתל אביב, אנחנו לא רוצים להשאיר את תל אביב כמו ירושלים: לערבים ולחרדים. אנחנו רוצים שצעירים יישארו בערים המרכזיות שלנו. ועם זאת, אני אומרת דבר חד וברור: בית הפך להיות לחלום רטוב של הרבה מאוד מהצעירים, רווקים, אלמנים ושלא נדע גם אנשים קשישים שצריכים דיור ציבורי, וגם דיור ציבורי כבר מזמן לא בונים. לכן אני אומרת, זו לא רק אשמה של ממשלה ומדיניות של ממשלה. יש כאן מצב של שמיים פתוחים, שאין מספיק עובדים זרים לבנייה. יש כאן מצב של שיווק קרקעות, כי זו בעצם הפרה החולבת של האוצר: היא אומרת, בואו נכניס כסף על ידי מכירת קרקעות במחיר גבוה.

עכשיו הבעיה העיקרית היא למה בעצם הנגיד נזכר היום. שלוש שנים הוא מגיע לוועדת כספים. אני חברה בוועדת כספים, אני שואלת אותו על בועת הנדל”ן והמשכנתאות, אני מתעסקת בנושא הדיור כבר שלוש וחצי שנים. עכשיו הוא נזכר להגיד שיש לנו בעיה של מחירים?

הורדת מחירי הקרקע עשויה לסייע בהורדת מחירי הדיור והמשכנתאות

אני רוצה לדבר רגע על מחירי הקרקעות. מנהל מקרקעי ישראל מכר קרקעות במחירים סבירים או במחירים יקרים בשלוש ארבע השנים האחרונות?

המחירים של הקרקעות החלו לרדת בתחילת 2011, לא לפני כן, זאת אומרת שכל מה שראינו בשנתיים שלוש של הפעילות הזו היה עוד מאוד יקר.

ולקראת סוף 2012, נמכרה כמות משמעותית של קרקע במחיר זול?

נמכרה כמות משמעותית של קרקעות במחיר זול יותר, אבל זה לא זול עדיין. הקרקע תקועה מפני שכל המסביב לא קרה. אמרתי קודם – יש כאן אוסף של פעולות שהממשלה הייתה צריכה לעשות ולא עשתה: העובדה שהממשלה לא יצרה שום אפשרות לאשר בנייה יותר מהר ממה שראינו קודם…

טוב, הייתה רפורמה, היא לא כל כך הצליחה….

אז בסוף יוצא שגם את אשמה?

תשמע, אני מייצגת את הממשלה ואני מייצגת אותה בגאווה גדולה. נכון, בתוך הממשלה יש גם אנשים אחרים שמדברים על נושאים אחרים ואני חוזרת ואומרת שהנושאים של רגישות חברתית, משכנתאות נמוכות יותר ודיור בר השגה הם נושאים שאנחנו צריכים לעסוק בהם.

בוא ניגע רגע בעובדה פשוטה אחת שפתחנו בה: אם רוצים להוריד מחירים עכשיו, אפשר: א. למכור קרקע בהרבה יותר זול….

אבל אז אנחנו מפסידים את הפרה החולבת. וזה לא יירד מיד.

זה יקרה בעוד שנתיים. כרגע המצב הוא כזה שבמחירים שנמכור את הקרקעות בעוד שנתיים אנחנו לא נראה ירידת מחירים ושינוי אמיתי בשוק הדיור והמשכתאות. זה לא יכול לקרות.

אני נפגשת מחר, לדוגמא, עם בובליל בעיניין הזה. עם יו”ר הקבלנים.

לקבלנים יש אינטרס לעכב קרקע אצלם?

בוודאי שכן.

אז אתה יודע מה? אז פה שהרגולטור יתערב.

רעיון מצויין. מדברים על זה כבר שנתיים ואף אחד לא עושה שום דבר.

אתה יודע מה? זה שינוי מבורך. אבל אני אומרת לך – הבעיה היא לא בקבלנים. הבעיה היא בפיתוח, במחיר הקרקע ובחלק מראשי הערים שלא רוצים לבנות דירות קטנות כי הם אומרים שדירות קטנות…

בקיצור כולם אשמים. אבל כולנו מסכימים: מישהו צריך לעשות משהו. והמשהו הזה זה להוריד את מחיר הקרקע דרמטית.

ובעניין הזה אני בטוחה שראש הממשלה יתערב, יהפוך את מנהל מקרקעי ישראל ממספסרי ישראל למנהל מקרקעי ישראל.