מחירי הדירות והמשכנתאות ממשיכים להרקיע שחקים

מחירי הדירות והיקפי המשכנתאות בישראל עלו בשנים האחרונות בעשרות אחוזים. שוק הנדל”ן גועש ורותח ולכאורה זה הזמן שבו היה על המחירים להתחיל ולרדת. אלא בישראל כמו בישראל הכל הפוך – תחקיר חדשות השבת מעלה שמרבית מומחי הנדל”ן סבורים שעליית המחירים עוד תימשך ולאור העובדה שההיצע הרבה יותר קטן מהביקוש, המסקנה הזאת לא לגמרי מופרכת. אז היכן עלו המחירים הכי הרבה בשנים האחרונות ומהם המקומות בהם כדאי להשקיע בעתיד? ניב גלבוע מביא את המסקנות.

שוק הנדל”ן והמשכנתאות גועש ועולה כבר כמה שנים. כולם מדברים על רווחי עתק של משקיעים ורוכשים של דירות מגורים בתל אביב, בירושלים ובערים נוספות, אבל מתברר שכסף אפשר לעשות גם בערים אחרות, והרבה.

בשנה האחרונה הפכה העיר הצפונית בחיפה לגן עדן למשקיעים בנדל”ן.

תזכיר לי כמה עלתה הדירה הזאת?

565 אלף שקל.

שקל, לא דולר?

שקל. רווח של בסביבות 120 אלף שקל, גם בתקופה של פחות משנה.

יש לך הסבר למה חיפה עושה את זה יותר מאשר ערים אחרות?

מכמה סיבות: א. חיפה הייתה בתרדמת שנים, שלא היה בכל הארץ כזה מקרה, וכיום מחירי הדירות פשוט עולים. אנחנו עדיין העיר השלישית בגודלה, עיר מרכזית, עיר חשובה, מגיע לנו (ובנוסף – ריבית המשכנתא בשוק הולכת ויורדת וגוררת איתה עליות מחירים בכל ארץ, כתוצאה מאפשרויות המימון הזולות).

ככל שאתה מתרחק לפריפריות, יוצא ממדינת תל אביב לכיוון הפריפריות הרחוקות יותר קרי חיפה בצפון, אפילו באר שבע בדרום, אתה בהחלט נתקל באזורים שנרכשו דירות במחירים מאוד זולים, בכמה מאות אלפי שקלים, שלוש מאות, ארבע מאות אלף שקל, והיום אנשים מצליחים למכור אותם אם לא פי שתיים אז פי 1.5.

השיטה פשוטה מאוד. קונים דירה בשכונת נווה שאנן ובלי כל מאמץ משכירים אותה לסטודנטים שלומדים מעבר לכביש בטכניון. וכך משכר הדירה שתקבלו תרוויחו תשואה של שישה אחוזים על ההשקעה שלכם, הרבה יותר ממה שכל בנק יכול להציע לכם (כמובן שאם עליכם לקחת גם משכנתא לרכישת הדירה, קחו בחשבון שלא תוכלו לקבל מהבנק מימון של מעל ל – 50% מעלות הנכס).

באיזור הזה העיניין העיקרי הוא התשואה, כשלדעתי את התשואה של 6% שאתה מרוויח פה אתה לא מרוויח בשום איזור אחר בארץ, בטח שלא בסכום כזה קטן.

אבל בחיפה, כך מתברר, ההזדמנויות נמצאות גם בשוק היוקרה.

תספר לי קצת על המחירים?

כאן זו שכונת ורדיה, שכונה יותר יוקרתית ממה שראינו עד עכשיו בעיר. זאת ספציפית דירה שנקנתה מקבלן, על הנייר, לפני כשנתיים, שנמכרה ממש בימים אלה בהבדל עצום ממחיר המכירה. מחיר המכירה היה באזור בין 1.3 ל – 1.4 מיליון, והיא נמכרה במעל לשני מיליון שקל.

שזה רווח באמת גדול. מה שצריך לקחת בחשבון זה שמוכר כזה, שמכר את הדירה, למטרת מעבר לדירה אחרת, בגלל שכל המחירים עלו, יצטרך למצוא משהו בערך דומה.

במרחק חצי שעת נסיעה דרומה משם, גם חדרה מפתיעה בשנה האחרונה.

המחירים פה עלו וממשיכים לעלות….

יחיאל עודד מסתובב בשכונות העיר בחיוך גדול. מי האמין שגם כאן יעשו כסף משוק הנדל”ן והמשכנתאות.

פה בבניין הזה, מכרנו לאחרונה דירת 4 חדרים בגודל של כ – 120 מ”ר ב – 800 אלף ₪. הדירה הזאת נרכשה בעבר בכחצי מיליון שקלים. דרומית מאיתנו המחירים כבר מרקיעים מעל המיליון, אז זה מושך גם את חדרה למעלה.

מיליון שבע מאות, זה המחיר היום?

כן, מה לעשות. זה המחיר.

מה קרה פה פתאום בהוד השרון? מה, היא הפכה להיות כזאת אטרקציה?

קודם כל זה לא פתאום, זה תהליך שקרה בכל הארץ.

הדירה הזאת, ארבע חדרים, שרק לפני 3 שנים הייתה שווה 900 אלף שקל, כמעט הכפילה את מחירה.

הוד השרון היא כמו היפהפייה הנרדמת שהתעוררה לה אך פתאום, עם נשיקה של הכבישים ושל מערכת התשתיות שאך הגיעה. אנחנו עדים בהוד השרון לרמות מחירים שהן כמעט, פעם היינו עדים להם ברמת אביב.

תשמע, הוד השרון זה הפך לאיזשהו מותג. יש פה הגירה, למשל אנשים מרעננה שמגיעים. המחירים והיקפי המשכנתאות ברעננה, אנחנו מכירים, כבר הרבה זמן מאוד גבוהים. תראה איזה מדהים זה נראה, עם רחוב הולנדי באמצע, עם פארק מדהים פה, חמישים מטר מאיתנו, הילדים לא יכולים לברוח לשום מקום. זה מה שהם מחפשים. הם מחפשים לראות את הילדים, הם רוצים ומבקשים את השקט שלהם ועל זה הם ישלמו, נקודה.

ובכלל, מתברר שתמיד יש כנראה מי שישלם. עוד איזור מצליח הוא שכונה אחת קטנה בחולון. כאן, במגדלים האלה, נקנתה ב – 2007 דירה במיליון שלוש מאות אלף שקלים, לפני חודש נקנתה אותה דירה ב – 2.2. מיליון שקלים.

נמשיך במסע שלנו דרומה. רחובות היא התחנה הבאה.

הדירה הזאת נמכרה בסביבות 1.4 מיליון שקל.

רק לפני שנים אחדות הדירה הזאת הייתה שווה 900 אלף שקלים בלבד. יעקב לוין כבר הספיק לקנות בכסף שקיבל תמורתה, דירה חדשה – וביוקר.

אני חושב שהפסדנו, כי ההפרשים גם גדלו.

זאת אומרת, אתה מרגיש לא מסופק מעליית המחירים?

לא, אני חושב שהמחירים הם כבר לא הגיוניים.

אבל גם אתה מכרת במחיר לא הגיוני, לא?

במחיר שמכרתי את הדירה הזאת אני יכול לקנות בית בניו ג’רזי.

נורא ישראלי טיפוסי בלהרוויח על הדירה שלך אבל לקטר על הדירה שאתה קונה ביוקר.

אני לא מקטר.

אתה רק אומר שזה יקר מידי.

אבל זאת המציאות. זה באמת יותר יקר.

משפרי הדיור בעצם לא מרוויחים מהעניין הזה כמעט שום דבר, כי דירה שיכלו לקנות לפני כן, לפני שלוש שנים, במיליון, קונים אותה היום במיליון וחצי, ודירה שהם קנו בחמש מאות מוכרים אותה היום במיליון. אז בעצם את החצי מיליון הם מוסיפים שוב (שלא לדבר על העובדה שרבים מהם גם לקחו משכנתא שמייקרת את כל העיניין).

לפני שעה נחתם החוזה בשעה טובה, הדירה נמכרה ב – 1.36 מיליון שקלים.

בוא נזכיר שאנחנו בבאר יעקב, אנחנו לא בסביון, כן?

אנחנו אכן בבאר יעקב, מקום שרבים כינו אותו כמקום שלא יעודד קונים פוטנציאליים.

כן, ובאר יעקב מצליחה להפתיע גם את הסקפטיים ביותר, האזור הלא מבוקש הזה הפך אף הוא לאטרקציית נדל”ן.

אתה מחייך כי גם הרווחת עמלה יפה היום. עשית את החודשית שלך, או את השבועית.

אז באיזה ערים עשו את הרווח הכי יפה על נדל”ן בשנתיים האחרונות? תל אביב כמובן בראש עם 55%, אחריה רעננה, אבל אז מגיעות באר יעקב, הוד השרון, וגם חולון – עם 30% עלייה בנדל”ן.

אבל האם החגיגה בשוק הנדל”ן והמשכנתאות תימשך?

תלוי את מי שואלים.

החל מספטמבר אשתקד, הספקולנטים, אלה שהשקיעו למטרת השקעה, לעשות רווח, יוצאים מהשוק – יוצאים לאורך כל הזמן. מי שנכנס בחודשים האחרונים זה משפחות, זוגות צעירים, אלה שדווקא אין להם כסף. הייתי אומר בשפה לא דיפלומטית, שהפראיירים עכשיו נכנסים לשוק (וזה לא מפתיע, לאור מגבלות המשכנתא שאינן מאפשרות למשקיעים לקבל יותר מ – 50% מימון).

8000 דירות יוצאות לשוק בשנה, אפילו פחות, והביקוש הוא למעלה מ – 40,000 דירות בישראל בשנה. זאת אומרת, כל עוד המרחק הזה לא יצטמצם, אנחנו לא רואים את שינוי המגמה המשמעותי שיכול לקרות.

אז אם שוק הנדל”ן והמשכנתאות אכן ימשיך לסעור, היכן כדאי להשקיע בנדל”ן בשנה הקרובה, לפי דברי המומחים שדיברנו איתם?

חיפה, מתברר, עדיין משתלמת, כך גם יקנעם, אזור המרכז – אזור דרום תל אביב עדיין בעל פוטנציאל, דרומה יותר – רמלה, קריית גת ובאר שבע, בכל הערים האלה צפויות הזדמנויות נדל”ן יוצאות דופן. אז בינתיים חגיגת הנדל”ן נמשכת. יש הטוענים כי כמו בבורסה, הבועה הזאת אולי תתפוצץ בקרוב, אבל מה שבטוח, בינתיים יש עדיין מי שעושה מזה כסף – והרבה.

.