מיהם שיאני המשכנתאות בישראל?
כתבה שפורסמה בנדל”ן היום מציגה את היישובים בהם נלקחה המשכנתא הגבוהה ביותר בשנת 2012 וכן אחוז המימון הגבוה ביותר, זאת על פי מחקר שנערך על ידי חברת AMG ובחן 600 משפחות.
מהנתונים עולה כי שיאני המשכנתאות בארץ הם באופן לא מפתיע הירושלמים (עיר שבה מחירי הדירות הם מהגבוהים בארץ). גובה ההלוואות הממוצע שלהם ל – 18 שנה הוא 1,050,000, אותן הם לוקחים למימון רכישת דירות שעלותן הממוצעת היא 2,035,000. לעומתם תושבי באר שבע לוקחים את ההלוואות הנמוכות ביותר.
התל אביבים נמצאים במקום השני המכובד, כאשר המשכנתא שהם לוקחים לאותה התקופה עומדת על 1,00,600, והדירות הנרכשות עומדות בממוצע על 2,207,000.
לעומת הנתונים הגבוהים הללו עומדת באר שבע, בה גובה ההלוואה הממוצע לאותה תקופה היה 529,000 בלבד, כאשר המחיר הממוצע של הדירה עמד על 934,000, והיא, כאמור, נמצאת בתחתית הטבלה.
עם כל זאת, יש לציין כי נתון לא פחות משמעותי מגובה ההלוואה הוא אחוז המימון של ההלוואה (כלומר איזה אחוז מהווה סכום ההלוואה מתוך עלות הנכס). כאן העומדות בראש הן דווקא בת ים (שבה אחוזי המימון עמדו על 62) וחדרה (61), כאשר לעומתן בתל אביב וירושלים נלקחו אחוזי מימון נמוכים יותר (51 ו – 45 בהתאמה).
המסקנה לדברי מנכ”ל AMG, עמית קמינסקי, היא שבערים חלשות יותר מבחינה כלכלית התושבים אמנם משלמים פחות על הדירות אך נזקקים לאחוזי מימון גבוהים יותר, בעוד שבערים חזקות יותר ערך הנכסים נוסק לשמים אך התושבים אינם זקוקים לאחוזי מימון גבוהים כל כך.
מעבר לכך, מהכתבה עולות כמה נקודות נוספות באשר למשכנתאות בישראל:
ההחזר החודשי בערים כמו ירושלים ותל אביב הוא גבוה מאוד (סביב ה – 6000 שקלים לחודש) ובהחלט עלול להכביד על כל משפחה ממוצעת, גם אם מצבה הכלכלי טוב יחסית. נהוג לומר כי אין לקחת הלוואה עם החזר חודשי הגבוה משליש מההכנסה המשפחתית (נטו), אך כשמדובר על סכומי עתק כאלה, משפחות רבות לוקחות הלוואות שמגיעות בסופו של דבר גם לחמישים אחוז מההכנסה ולמעשה קוברות את עצמן במשכנתא.
אחוז המימון בערים כמו בת ים וחדרה הוא גבוה יחסית, כלומר מדובר במשכנתאות “מסוכנות יותר” מהסיבה הפשוטה: במקרה שהלווים לא יכולים להחזיר את ההלוואה, אם ערך הנכס נמוך לעומת גובה החוב הם עלולים להיקלע למצב שבו אפילו מכירת הדירה לא תכסה את חובם (כפי שקרה במשבר בארה”ב). בנוסף, בהלוואות עם אחוז מימון גבוה התנאים טובים פחות עבור הלווים (בין היתר בעקבות הוראות בנק ישראל) והדבר מכביד עוד יותר את העול בו נושאים רוכשי דירות.
הנקודה האחרונה היא דווקא חיובית: מסתבר כי ישנן ערים בארץ בהן המחירים נמוכים בהרבה. אמנם אותן ערים מרוחקות יותר מהמרכז, אך בתקופה שבה נרשמת עליית מחירים כמעט מידי חודש רילוקיישן עשוי דווקא להיות רעיון לא רע מבחינה כלכלית.