מיחזור משכנתא קבוצתי – יתרונות וחסרונות

רינת מעוז, יועצת הבית שלנו, לצידך יושב עידן אלקבץ. ואתה מארגן, אפשר לקרוא לזה….  מנכ”ל עתיד משכנתאות. מה זה עתיד בעצם?

חברה פרטית לייעוץ משכנתאות.

אתה מארגן קבוצת רכישה לשיפור המשכנתא, אני הגדרתי את זה נכון?

הגדרת מדוייק.

ספר לנו איך עושים את זה?

אז מיחזור משכנתא זה משהו שהוא קיים. במיוחד היום, כשהריביות ירדו בשוק, הולכים לבנקים, מבקשים לקבל הלוואה חדשה בתנאים טובים יותר, כי הריבית מאוד מאוד נמוכה היום….

אני חייב שנייה לשאול שאלה.

כן.

הלא המשכנתא קשורה לריבית, אז אם הריבית יורדת, אז גם ההלוואה יורדת. למה בעצם צריך למחזר אותה?

לא, גם כשהריבית בשוק משתנה הריבית שלך נשארת (הכוונה כאן היא בעיקר לריבית קבועה, כמובן). ואז תחשוב שאתה בסיטואציה שאתה משלם היום 4000 שקל בחודש, בו בזמן שאתה יכול לשפר את התנאים ולהקטין את ההחזר ל – 3100 – 3200 שקל.

מה שנקרא בריבית קבועה, זה אצל אנשים שיש להם בריבית קבועה.

בריבית קבועה או בריבית משתנה עם תדירות שינוי ארוכה. יש למשל לקוחות שלוקחים בריבית משתנה כל חמש או כל עשר שנים, ובינתיים הריבית יורדת.

צמוד לפריים, זה כאילו מסלול יותר מסוכן אבל בגלל שהריבית כל כך ירדה…. נכון רינת?

אני לא יודעת באופן אישי מה לקחתם, אבל באמת במשכנתאות יש לנו כמה מסלולים, חלק מהם צמודים לפריים, חלק למדד המחירים לצרכן, חלק ריבית משתנה וחלק ריבית קבועה. באופן עקרוני, לכל זוג שנטל את ההלוואה מומלץ אחת לשנה לבדוק אם אפשר למחזר אותה, אם זה כדאי לו. עכשיו, ברוב החברות הפרטיות של יועצי משכנתאות הבדיקה הזו היא ללא עלות. לוקחים את יתרות הסילוק של דו”ח ההלוואה, בודקים האם כדאי לבצע מיחזור או לא. עכשיו, מתי עוד כדאי למחזר? הרבה מאוד פעמים אנשים לוקחים הלוואות רגילות מהבנקים, הלוואות מסחריות….

כדי להכניס אותן פנימה…

בדיוק. מאחר וההלוואות הללו, אין להן ביטחונות או ערבויות כמו משכון של נכס, ואז אנחנו משלמים עם ריבית הרבה יותר גבוהה.

מה זה קבוצת רכישה? איך זה עובד ביחד?

הרעיון הוא מאוד מאוד פשוט. הרעיון הוא לאגד כמות גדולה מאוד של לקוחות שכדאי להם למחזר, אחרי שבדקנו שיש כדאיות למיחזור, ואז לבוא עם 250 לקוחות לבנקים למשא ומתן. ממש כמו בקבוצות הרכישה שהכרנו גם בנדל”ן ובתחומי הצרכנות האחרים, נורא פשוט את אותו הדבר לתרגם לתחום המשכנתאות.

אבל זה לא יותר פשוט כשאתה בא אחד על אחד? כוח המיקוח שלך לא יותר גדול מאשר כשיש מסה שהבנק צריך ללכת לקראתה?

לא. תחשבי שאם אנחנו מגיעים ל – 200 או 250 לקוחות, סכום האשראי שלנו הוא בערך 200, 250 מיליון שקל. זה המון. זה סכום ששניים או שלושה מרחבים בבנק מבצעים בחודש. זה המון כסף. ואז הבנק לא יכול להתעלם מסכום אשראי כזה, והוא חייב להתייחס לזה…

כמה לקוחות יש לכם עד עכשיו?

יש לנו 115 לקוחות שאספנו עד הרגע. היו יותר לקוחות שפנו, לחלקם לא היה כדאי למחזר אז אמרנו להם שלא כדאי. כרגע יש לנו 115 לקוחות שכדאי להם למחזר, אנחנו לא רצים לבנקים עם זה כרגע, אנחנו מחכים למספר הנכון של הלקוחות, ורק אז אנחנו נלך למשאים ומתנים מול הבנקים.

מה העלות של זה?

5000 שקל על כל השירות כולו, כאשר הבדיקה הראשונית היא ללא עלות.

זה כדאי, כל זה?

5000 שקלים כן, אבל אם אפשר… 5000 שקלים לייעוץ משכנתא זה בסדר גמור, זה לא יקר מידי. אנחנו גם דיברנו הרבה פעמים שכן כדאי ללכת ליועץ פרטי כי אמרנו שבבנק יושבים משווקים ולא יועצים. מה שכן חשוב לי לשים כאן את הדגש זה על הנושא של השירות. באופן אישי אני לא יודעת מה קורה מבחינת השירות באופן ספציפי, אבל אני מסתכלת על זה בתור קבוצה. כשמגיעה קבוצה מאוד גדולה של אנשים קשה מאוד לתת שירות לכל אחד בנפרד מסיבה מאוד פשוטה: כל אחד יש לו את התיק שלו. אחד זה 60% מימון, אחד 50%, באחד מהם יכולת ההחזר היא טובה יותר אז הבנק כן יכול לבוא לקראתך. כלומר, מבחינה שירותית….

אז מה שאת אומרת שמיחזור משכנתא בקבוצה, לא בטוח שזה נכון.

בדיוק. אני כן חושבת שזה נכון ללקוחות שחלשים יותר מול הבנק, היום לעומת מה שהם היו בעבר. אבל לקוחות שכן התחזקו, השכר שלהם עלה, התנאים טובים יותר, קיבלו איזושהיא ירושה או יש להם כסף בצד, מאוד ייתכן שכדאי להם לעשות אחד על אחד מול הבנק. עכשיו דבר נוסף, זה יותר קל ויותר נוח למחזר משכנתא בבנק הנוכחי. כלומר, אם במסגרת קבוצה יעבירו אתכם לבנק אחר, אז התפעול והזמן… הפרוצדורה לוקחת קצת יותר זמן.

בכל מקרה, תמיד לבדוק אם שווה לכם עכשיו למחזר.