מיחזור משכנתא – מהו התהליך, כיצד הוא מתבצע ואיך תדעו אם הוא אכן כדאי

מיחזור משכנתא הוא תהליך שבו הלווה סוגר/מחסל את הלוואתו הישנה ובמקומה הוא מקבל הלוואה בתנאים משופרים או נוחים יותר מבחינתו.

מיחזור משכנתא יכול לסייע ללווה במספר אופנים:

ראשית, הוא עשוי להביא להוזלה ניכרת של ההלוואה המשולמת. השינויים בכלכלה הישראלית הופכים מסלולים אחדים למשתלמים יותר וירידת הריביות יוצרת אפשרות לקבל ריבית אטרקטיבית יותר.

שנית, במהלך מיחזור משכנתא מחליט הלווה לקצר את תקופת ההחזר והדבר מביא להוזלה נוספת.

בנוסף, התנאים החדשים שמקבל הלווה עשויים להיות מתאימים יותר למצב הכלכלי בו הוא מצוי בנקודת הזמן הנוכחית, באופן המקטין את הנטל הכלכלי שיוצרת ההלוואה. בכל מקרה כדאי לבחון את התהליך מכל הכיוונים שכן לפעמים הוא מתברר כלא כדאי/חסכוני עבור הלווים, מהסיבות שיפורטו בהמשך.

באופן כללי, כדאי לשקול את מיחזור המשכנתא בהתאם לנתונים שונים המתייחסים הן להלוואה הקיימת והן לשינויים שחלו בכלכלה:

קודם כל, יש לבחון את גובה הסכום שהלווה עדיין חייב וכן את משך התקופה שנותרה לתשלום. המיחזור כדאי רק כשקיימת יתרת חוב מינימאלית כלשהיא (אם נשאר לכם חוב של 20,000 אל תרוצו לבנק).

נתון נוסף שיש לבדוק הוא עמלת הפירעון המוקדם בה יחייב אתכם הבנק. עמלת הפירעון המוקדם משולמת במקרה של פירעון ההלוואה לפני הזמן המוסכם או במקרה של מיחזור משכנתא. יש לציין כי חלק ממסלולי ההלוואה מאפשרים ביצוע פירעון מוקדם ללא עמלה ואולם, במידה ואכן קיימת עמלה היא עשויה לבטל את כדאיות המיחזור.

לאחר שנלקחו בחשבון תנאי ההלוואה הקיימת, יש לבחון את השינויים המתחוללים בכלכלה שכן גם הם עשויים להשפיע על כדאיות המיחזור.

ראשית, יש לברר את גובה הריבית הנוכחית. במידה והריבית כיום נמוכה יותר מהריבית של ההלוואה המקורית, התהליך  עשוי להיות כדאי. נתון נוסף שעשוי להיות משמעותי הוא השינוי שחל בשער מטבע החוץ. הנושא רלוונטי במידה וההלוואה הקיימת צמודה למט”ח. במידה וחלה עלייה בשער המטבע אליו צמודה ההלוואה, לדוגמא עלייה בשער הדולר כאשר ההלוואה צמודה לדולר, מיחזור משכנתא יכול להיות כדאי עבור הלווה.

גם בעת מיחזור משכנתא אסור להתעלם מנקודות כמו הצרכים הפיננסיים שלכם או הסיכונים שמגלמים מסלולים שונים. בתקופתנו, למשל, ריבית הפריים הגיע לנקודת שפל וכתוצאה מכך לווים רבים התפתו לקחת הלוואות שהורכבו בחלקן הגדול ממסלול תנודתי זה. הסכנה היא שבעתיד כשריבית הפריים תגיע שוב לשיעורים גבוהים אותם לווים יתמודדו עם קשיים ניכרים בהחזר.

בכל אופן, אין ספק שתמיד כדאי ולהתייחס לכל האפשרויות והנתונים. בסופו של דבר המטרה היא להביא לשיפור במצבכם ולא להרעה.

כיצד תבחרו מסלולים בעת ביצוע מיחזור משכנתא?

על קצה המזלג, כשהריביות בשוק נמוכות יחסית (כמו בתקופתנו), לפעמים שווה לשקול לקבע אותן ולהגדיל את חלקם של המסלולים הקבועים. מסלול הפריים יכול להציע לכם ריבית נמוכה יותר, במיוחד בתקופות שהוא נמצא בשפל, אך כאן חשוב לזכור שבנק ישראל לא מאפשר לקחת יותר משליש מההלוואה במסלול משתנה וכמו כן חשוב לדעת שאם הריבית נמוכה רוב הסיכויים שהיא תעלה בעתיד. היתרון הגדול במסלול זה הוא היכולת שלכם לבצע פירעון או מיחזור משכנתא בלי לשלם עמלת פירעון מוקדם. לגבי המסלול הדולרי, חשוב להבין שהשינויים בו הם תמידיים, וגם אם המשכורת שלכם צמודה לדולר עדיין תהיו נתונים להשפעת השינויים בריבית הליבור. מסיבה זו  המסלול הזה משולב לעיתים רחוקות יותר בתמהילים, אך כמובן שכל מקרה לגופו.

אילו הוצאות צפויות לכם בעת ביצוע מיחזור משכנתא?

- תיאלצו לשלם על איגרת ביטול של ההלוואה המקורית שלכם
- אם מיחזור המשכנתא מבוצע בבנק אחר יהיה עליכם לבצע הערכת שמאי מחודשת על הנכס שלכם וכמובן לשלם עליה.
- עמלת פירעון מוקדם (במידה ותמהיל ההלוואה המקורית כולל גם מסלול קבוע ולא רק מסלולים משתנים)
- עמלת פתיחת תיק חדש עבור מיחזור
- הוצאת נסח טאבו

היכן כדאי לבצע את התהליך – בבנק שלכם או בבנק אחר?

אחת הדילמות שמתעוררות בבואכם לבצע מיחזור משכנתא היא האם לקחת הלוואה חדשה באותו בנק בו לקחתם את ההלוואה המקורית או לעבור לבנק אחר. אלא שאין כאן כל תשובה חד משמעית ומוחלטת באשר לבחירה הנכונה. ברמת העיקרון מיחזור בבנק אחר ידרוש מכם להוציא סכומי כסף נוספים על מילוי טפסים שונים וכל אותם תשלומי פתיחת תיק שאותם כבר שילמתם בעבור ההלוואה המקורית. בנוסף לכך, מעבר לבנק אחר יהיה כרוך בהערכת שמאי מחודשת של הנכס, דבר שיגרור הוצאה כספית נוספת. עם זאת, בהחלט תוכלו להתמקח עם הבנק שאליו אתם פונים ולדרוש הפחתה בעלויות אלה. היות והבנקים מעוניינים בכם כלקוחותיהם סביר להניח שהם ייעתרו על מנת שלא תלכו לבנק אחר.

כמובן שלמעבר לבנק אחר יכולים להיות גם יתרונות, בעיקר אם אתם לא מרוצים מהטיפול בבנק שלכם או שהתנאים שמציעם לכם בבנק החדש טובים יותר. השיקול העיקרי שצריך להנחות אתכם כאן הוא שיקול החיסכון ולכן גם הדבר כרוך בעוד בירוקרטיה, שווה ללכת על ההצעה הטובה ביותר.

לאילו מסמכים תזדקקו על מנת לבצע את התהליך?

1.    התלושים של המשכורות האחרונות שקיבלתם
2.    צילומי תעודת הזהות שלכם
3.    לוח סילוקין המציג את היתרה של החוב הנותר על המשכנתא הקודמת
4.     נסח טאבו
5.    תדפיסי חשבונות הבנק שלכם

מיחזור משכנתא – שאלות ותשובות

באילו מקרים נרצה לבצע מיחזור משכנתא?

א. כאשר התנאים בעולם הפיננסי השתנו באופן משמעותי – הריביות עלו/ירדו ומסלולים שונים הפכו ליותר/פחות אטרקטיביים. בחלק מהמקרים יכולה להיווצר לנו הזדמנות לחיסכון אם נמחזר (ונשיג ריביות טובות יותר) ובמקרים אחרים המיחזור יכול להציל אותנו מהרעה בתנאים (אם, למשל, הריביות מתחילות לעלות אנחנו יכולים לקבע אותן על שיעור נמוך יותר וכך להיפגע פחות מהעלייה הצפוייה).

ב. כאשר מצבנו הפיננסי/משפחתי השתנה באופן משמעותי ואנחנו מעוניינים להתאים את ההלוואה למצבנו החדש. הטבה משמעותית במצב מאפשרת לנו לקצר את ההלוואה ולקחת יותר סיכונים ולעומת זאת ישנם מצבים בהם נרצה להקטין סיכונים ואף להקטין את ההחזר החודשי (למשל אם המשפחה התרחבה או המשכורת הצטמצמה).

האם יש עמלות במיחזור משכנתא?

העמלה העיקרית והמשמעותית ביותר היא עמלת הפירעון המוקדם. מדובר על עמלה שמשלמים רק בפירעון מסלולים קבועים (לא במסלול הפריים והמט”ח, למשל) ורק כאשר הריבית בשוק בזמן שבו אתם ממחזרים גבוהה מהריבית שקיבלתם על ההלוואה המקורית. לדוגמא, אם קיבלתם הלוואה במסלול קבועה צמודה בריבית של 5% והריבית בשוק היא 3.8% אתם תיאלצו לשלם את העמלה.

כמובן שככל שההפרשים בין הריביות הנ”ל ומספר השנים שנותרו לתשלום גדולים יותר כך העמלה גבוהה יותר.

חשוב לדעת – במקרים מסויימים עמלת הפירעון עלולה להגיע לאלפי (ואפילו עשרות אלפי) שקלים! עד כדי כך שהיא הופכת את כל התהליך לבלתי מומלץ.

האם כדאי לבצע מיחזור בבנק הנוכחי, או לעבור לבנק אחר?

התשובה תלויה קודם כל בתנאים שמציעים לכם. כמו לקיחת משכנתא חדשה גם מיחזור מחייב ביצוע סקר שוק, מיקוח ואפילו עימות ההצעות של הבנקים. כמובן שיש יתרונות בלקיחת ההלוואה המחודשת בבנק שלכם – לא תצטרכו לעבור שוב תהליכים ובירוקרטיה, והבנק שלכם יהיה מוכן ללכת לקראתכם כדי שתישארו אצלו. מצד שני, מעבר לבנק אחר יכול לטמון בחובו תנאים מפתים שיוצעו לכם רק כדי שתעברו. בכל מקרה, אל תתנו לשיקולי נוחות לגרום לכם להפסיד כסף.

מתי לא כדאי לנו לבצע מיחזור משכנתא?

• הגורם המרכזי שהופך מיחזור משכנתא לבלתי כדאי הוא עמלת הפירעון המוקדם שהוזכרה למעלה. כאשר העמלה גבוהה מאוד ומגיעה לסכום נכבד (שכמו שכתבנו, יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים) המיחזור נחשב לתהליך לא כדאי שעלול לגרום לכם להפסדים.
• בנוסף, כאשר נותרה יתרת הלוואה נמוכה (100,000 ופחות) או תקופה קצרה לתשלום, גם אז התהליך בדרך כלל נחשב ללא כדאי. סך הכל, הבנקים לא ששים לתת משכנתאות בסכומים מזעריים לתקופות קצרות ובמקרים כאלה התנאים החדשים שיוצעו לכם כנראה לא יהיו טובים במיוחד.
• הגורם האחרון שהופך את המיחזור לרעיון גרוע הוא היעדר תנאים מתאימים בשוק. אם החלטתם למחזר רגע לפני שהריביות ירדו הפסדתם לא מעט כסף. לכן חשוב להישאר עם יד על הדופק, לבדוק את התנאים בשוק ולהתייעץ עם מומחים לפני שמבצעים צעדים בתחום.

אנחנו עושים את המיטב לבניית משכנתאות אטרקטיביות, נוחות וכדאיות עבור לקוחותינו, ומלווים אותם לא רק בתהליך קבלת ההלוואה אלא גם לכל אורך תקופת התשלום. המומחיות והידע שצברנו בתחום מאפשרים לנו לבצע מעקב מקצועי ולבחור את נקודות הזמן בהן המיחזור כדאי ביותר.

צרו עימנו קשר עוד היום – וגם אתם תוכלו להשיג הלוואה כדאית