מסלולי משכנתאות – ההסבר המלא

היום אנחנו כאן כדי לדבר קצת על מסלולי משכנתאות, לנסות לעשות סדר בסלט הזה – מגוון המסלולים שיש היום לבנקים להציע. מתי זה מגיע? זה מגיע בעצם במאני טיים. חתמנו על חוזה, יש לנו אישור עקרוני ואנחנו מגיעים לנציג בבנק ויושבים יחד איתו לתכנן את ההלוואה. אז מה זה לתכנן את המשכנתא? העצה הראשונה היא באמת ליצור תמהיל של מספר מסלולים בדרך להלוואה שאותה אנחנו רוצים. דבר נוסף שחשוב כבר עכשיו להדגיש הוא שאין דבר כזה תמהיל נכון. תמהיל הוא נכון ללקוח מסויים, ביום מסויים, עבור העסקה המסויימת.

באופן הכי כללי וגס, נהוג לחלק את המשכנתאות למסלולים בריבית קבועה או בריבית משתנה. חלוקה נוספת שנהוגה היא להלוואות צמודות – מדד, מטבע חוץ, ולהלוואות שאינן צמודות. אנחנו ננסה לפשט את הדברים עבורכם ונתחיל בריבית הקבועה, קבועה צמודת מדד. זה מסלול שהיה מאוד פופלארי והלקוחות נהגו לקחת אותו למשך 20 שנה ולנסות לשכוח שיש הלוואה בכלל. הריבית במסלול הזה קבועה, מה שכתוב בחוזה, הקרן צמודת מדד, לכאורה אפשר להיות רגועים. אבל מה מפריע לנו בכל זאת? אז שוב, צמוד למדד זה אומר שיתרת הקרן עולה, בהתאם למדדים, גם ההחזרים החודשיים עולים, והחיסרון הנוסף הוא שההלוואה הזו אינה גמישה, ואם נרצה לפרוע לפני הזמן אולי נסתכן בעמלת פירעון מוקדם ובעצם אם נרצה לסלק חלק או יותר לפני הזמן אנחנו ניאלץ לספוג עמלת היוון, שהיא חלק מעמלת הפירעון המוקדם.

אחרי שהסברנו על ריבית קבועה צמודת מדד, כדאי להכיר את האופציה של ריבית קבועה לא צמודה למדד, שבעצם לא צמודה לכלום. זה מסלול הלוואה שנקרא גם משכנתא בטוחה וכשמו כן הוא – אפשר באמת לישון בשקט. היתרה לעולם הולכת ויורדת, הקרן כמובן לא צמודה וגם ההחזר החודשי שנקבע לנו ביום העמדת ההלוואה הוא זה שמלווה אותנו לאורך כל הדרך, זאת אומרת שאנחנו יודעים בדיוק כמה נצטרך להחזיר לאורך כל תקופת ההלוואה. גם כאן קיים חיסרון שהמסלול הזה לא גמיש ודבר נוסף הוא שהריבית במסלול הזה בדרך כלל גבוהה מהנהוג במסלולים אחרים.

אני מקווה שעשינו קצת סדר בריביות קבועות, צמוד או לא צמוד, ועכשיו נלך לנישה של הלוואות בריבית משתנה. כאן יש לנו מגוון גדול מאוד של מסלולים ונתחיל במסלולים של ריבית משתנה צמודה למדד. ניקח למשל את המסלול של ריבית משתנה כל שנה. הריבית – מנגנון השינוי בה הוא לפי עוגן – המסלול הזה הוא מאוד גמיש, בלי עמלת היוון, יש לנו כמובן את ההצמדה למדד וחייבים להיות עם היד על הדופק – בכל עת שמגיע שינוי בריבית כדאי לבדוק – מקבלים הודעה מהבנק – איך זה משפיע על ההחזר החודשי שלי ולשקול אם כדאי לעשות שינוי, מיחזור.

באותו אופן יש לנו מסלולים של ריבית משנתה צמודה למדד אך הריבית כאן משתנה כל שנתיים, כל חמש, כדאי מאוד לבדוק את הניואנסים השונים בכל מסלול כזה, כדאי להכיר אותם ולבדוק האם זה מתאים לצרכים שלכם. האם יש לכם כסף למשל, שעומד להשתחרר מקרן השתלמות עוד חמש שנים וזה יכול להתאים לנקודת היציאה. זה עשוי לעזור לכם הרבה בתכנון המשכנתא.

אם דיברנו על הלוואות בריבית משתנה צמודות למדד, כדאי להכיר, אם אנחנו לא מעוניינים להצמיד למדד, שקיימים מסלולים שצמודים למטבע החוץ, יש הלוואות בדולר או ביורו בהם הריבית משתנה לפי שער לייבור דולארי, או אירו בהתאמה.

ואם אנחנו בכלל רוצים הלוואות גמישות יחסית בריבית משנתה אך לא צמודה, כדאי שנדבר על ריבית הפריים. מסלול מאוד פופולארי – ריבית הפריים זו ריבית בנק ישראל בתוספת של אחוז וחצי. ההלוואה הזאת פופולארית מכמה סיבות. הסיבה הראשונה היא, כמו שכבר אמרנו, שההלוואה הזאת לא צמודה למדד ולכן הקרן הולכת ופוחתת. הסיבה השנייה היא שההלוואה הזאת מאוד גמישה, ניתן לפרוע אותה בכל עת. הסיבה השלישית שכדאי שנזכיר היא תנאי השוק – בשנים האחרונות שיעור ריבית הפריים נמוך מאוד, מה שעושה את ההלוואה למאוד כדאית. החיסרון העיקרי במסלול הפריים הוא הסיכון בתנודתיות גבוהה בהחזרים החודשיים עם כל שינוי בריבית. נגיד בנק ישראל מודיע על שינוי בריבית אחת לחודש, בסוף כל חודש, וכל שינוי יכול להשפיע באופן ממשי על ההחזרים החודשיים. זה הסיכון שבנק ישראל לקח בין היתר בחשבון כשהוא הגביל את לקיחת ההלוואות במסלולים בריבית משתנה לעד שליש מגובה המשכנתא, וגם את זה כדאי לדעת.

מסלול נוסף שאינו צמוד למדד אך הריבית בו משתנה הוא המסלול של עוגן מק”מ – מלווה קצר מועד של בנק ישראל. הריבית בו משתנה פעם בשנה, בהתאם לגובה המק”מ, וגם הוא גמיש יחסית וכדאי לדעת שיש גם את האופציה הזו.

אחרי שקצת ניסינו לעשות קצת סדר במסלולים, קבועות, משתנות, כדאי שנדע שזה לא הכל ויש אפשרויות נוספות כשאנו יושבים עם נציג המשכנתאות. כדאי להכיר את האפשרות לקבלת גרייס – דחייה של חלק מהתשלומים, של הקרן למשל, למספר חודשים, דבר שיכול להקל עלינו אם אנחנו משלמים במקביל שכר דירה, אם אנחנו נמצאים בין עבודות, יש אופציה גם לבניית תמהיל שנקרא התחלה קלה, בעיקר עוזר לזוגות צעירים בשנים הראשונות עם החזרים נמוכים יותר. צריך כל אחד לחשוב עם עצמו מה יותר חשוב לו: וודאות, גמישות, לזכור שהריבית מאוד חשובה אך היא לא הפרמטר היחיד שיש להביא בחשבון, להתייעץ ושוב להתייעץ והכי חשוב לזכור שהמשכנתא כאן נועדה לשרת אותנו ואנחנו צריכים לחיות איתה לאורך זמן. שיהיה לכם בהצלחה.