מסלולי משכנתא – כך תבנו תמהיל משתלם

כידוע משכנתא (או משכנתה) היא הלוואה הניתנת בגין שעבוד של נכס. החזר של משכנתא (ושל הלוואות בכלל) כולל את הקרן (סכום ההלוואה) ואת הריבית. משכנתאות הן הלוואות ארוכות טווח וההחזר החודשי המצטבר גבוה. הבדלים קטנים בריבית מצטברים לסכומים גבוהים מאוד. לכן כדאי לבצע בדיקה יסודית של החלופות בשוק ושל מסלולי ההחזר הקיימים. בחירה נכונה תחסוך לכם הרבה מאוד כסף.

אילו סוגי משכנתא ישנם?

קיימים בשוק כשלושים עד ארבעים מסלולי משכנתא שונים מתוכם אפשר לציין ארבעה מסלולים עיקריים:

משכנתא קבועה צמודה למדד – הקרן והריבית צמודים למדד המחירים לצרכן. הריבית אמנם לא משתנה אך שינוי במדד משפיע על גובה ההחזר החודשי. בתקופה של אינפלציה יעלה המדד ואיתו סכום ההחזר. במסלול זה פירעון מוקדם של ההלוואה כרוך בעמלת היוון (“קנס” יציאה).

משכנתאות עם ריבית משתנה – במקרה זה ההחזר מחושב על פי ריבית עוגן ועוד מרווח כלשהו שקבע הבנק. הריבית מתעדכנת מידי תקופה ידועה מראש – שנה, שנתיים וחצי, חמש שנים או עשר. היתרון של המסלול הזה נעוץ בעובדה שניתן לפרוע את ההלוואה במועד עדכון הריבית מבלי לשלם עמלת היוון, החיסרון נעוץ באי הוודאות לגבי שיעור הריבית שיקבע במועד העדכון.

משכנתאות במסלול פריים – פריים היא ריבית חובה בסיסית שנקבעת על ידי הבנקים ומשתנה במקביל לשינוי הריבית של בנק ישראל. במסלול הזה הבסיס לחישוב הריבית הוא פריים ועוד מרווח קבוע שמגדיר הבנק. משכנתא זאת אינה צמודה למדד המחירים לצרכן ולא יכול להיווצר מצב שבו החוב גבוהה מהקרן המקורית. ניתן לפרוע את ההלוואה לפני תום התקופה ללא תשלום נוסף. הסיכון הטמון במשכנתאות אלה הוא התנודתיות הרבה בריבית הפריים.

משכנתא צמודה למט”ח – ההחזר מחושב על פי ריבית הלייבור שמשמשת לביצוע עסקאות בינלאומיות ועוד מרווח שקובע הבנק. הריבית הזאת מתעדכנת מידי תקופה ידועה מראש. והקרן מוצמדת לשער היציג של מטבע זר כלשהו, בדרך כלל דולר או יורו והיא משתנה בהתאם לשינויים בשער המטבע. במסלול זה קיימת אפשרות לפירעון מוקדם ללא תשלום נוסף.

בקשו משכנתא שתכסה גם עלויות נוספות

בבואכם לבקש משכנתא חשוב לדעת כי בנוסף לתשלום עבור הבית תדרשו לשלם עוד סכומים לא מבוטלים. הנה רשימה של הוצאות נלוות:

מס רכישה – שיעור המס תלוי במחיר הנכס והוא יכול להגיע עד לחמישה אחוזים מערך הבית דמי תיווך – אם מצאתם את הבית בעזרת מתווך תדרשו לשלם לו כאחוז אחד עד שלושה אחוזים ממחיר הבית

עורך דין – חוזה רכישה נחתם בנוכחות עורך דין הגובה חצי אחוז עד אחוז אחד ממחיר הבית עלויות המעבר – שיפוץ הדירה, ריהוט חדש וכדומה

הסעיפים האלה יוסיפו לכם הוצאות בערך של עשרות אלפי שקלים וכדי לא להיקלע לבור פיננסי כדאי לבקש משכנתא הכוללת את עלותם.

מחשבון משכנתא לבדיקת שיעור ההחזר הכספי

המסלולים רבים ומגוונים אך את הלווה מעניינת השורה התחתונה – מהו שיעור ההחזר שישלם מידי חודש. מאחר שמדובר בהלוואה ארוכת טווח וחישוב הריבית בה מורכב, לאדם שאינו בקיא בנושא קשה להעריך את גובה ההחזר.

מחשבון משכנתא הוא כלי מתוחכם אך פשוט להפעלה והוא מאפשר לכל אחד לבדוק זאת; או בהזנת ההחזר הרצוי לקבל את משך תקופת החזר ההלוואה.מחשבון משכנתא או אמצעי חיוני שבלעדיו קשה מאוד להעריך מהו סכום ההלוואה שאתם באמת צרכים ובו אתם יכולים לעמוד. לעריכת הדמיה של הלוואה בעזרת מחשבון משכנתא הזינו את נתונים – הסכום המבוקש, שיעור הריבית, ותקופת ההחזר ותקבלו את התשלום החודשי המשוער.

מסלולי משכנתא

• משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד: זהו מסלול המשכנתא הנפוץ ביותר. סכום המשכנתא מוצמד למדד והריבית שומרת על שיעור קבוע לכל אורך תקופת ההלוואה. הצמדה למדד היא בטוחה בעיקר אם משכורתכם צמודה גם היא למדד. בתכנית משכנתא זו הריבית היא קבועה והנכם מוגנים מתנודות בתנאיה. החסרונות במסלול זה הם שבאם יורדים שיעורי הריבית אתם לא תיהנו מכך. בנוסף, במשכנתא במסלול זה תדרשו על עמלת פירעון מוקדם גבוהה במיוחד אם תרצו לפרוע את המשכנתא טרום מועד הסיום המקורי.

• משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד: בתכנית משכנתא זו ההצמדה היא למדד כששעור הריבית משתנה מפעם לפעם, במועדים שנקבעים מראש בתאום עם הלווה. עפ”י רב שיעור הריבית שתשלמו בתחילת תקופת ההלוואה יהיה נמוך יותר משיעורה אח”כ. עדכון שיעורה של הריבית נקבע ע”י הבנקים עפ”י פרמטרים שונים: אם עפ”י ממוצע הריביות המוצעות בשוק המשכנתאות, או עפ”י עלויות הבנק וכדומה. כל בנק קובע את תנאיו ויש להתעדכן בנוגע לשיטה בה הם עובדים בעת חתימת חוזה משכנתא.אם נטלתם משכנתא בתקופה בה הריביות גבוהות מסלול זה מומלץ, שכן שיעורה של הריבית עשוי לרדת בהמשך. בנוסף, מסלול משכנתא זה אינו כרוך בעמלת פירעון מוקדם.

• מסלול משכנתא צמוד למט”ח: הריבית במסלול משכנתא זה צמודה לריבית הליבור, שהיא הריבית של הבנקים המרכזיים בלונדון. גם כאן יתעדכן שיעור הריבית בהתאם להסכם שלכם מול הבנק, כשהתקופות הנפוצות לעדכון הריבית הן 3 חדשים, חצי שנה או כל שנה. שיעורו של ההחזר החודשי משתנה בהתאם לשערו של המט”ח. במסלול משכנתא זה הריבית נמוכה יותר בד”כ, אך היא מאוד לא יציבה וכפופה לשינויים בשערי הדולר או האירו.

*ניתן לשלב בין התכניות השונות כדי להגיע לתנאי משכנתא אופטימליים למצבכם האישי.

איזה מסלול משכנתא מתאים לי?

נוטלים משכנתא? ממחזרים משכנתא? מאמר זה יסקור בפניכם את המסלולים הקיימים, אולם לא בצורה של הצגה יבשה של המסלולים, אותם כבר כולנו מכירים, אלא בציון היתרונות והחסרונות של כל אחד מהמסלולים הקיימים.

משכנתא ריבית קבועה, צמודה למדד

מסלול זה מתאים במיוחד כאשר לא מעוניינים ב”הפתעות” לאורך תקופת המשכנתא: הריבית נקבעת מראש לכל תקופת ההלוואה, בקרן צמודה למדד – כך שיש סיכוי שתתפח בהתאם לעליית יוקר המחייה במשק. ההחזר החודשי במסלול זה הנו די קבוע (בכפוף להצמדה חודשית למדד) ואין שינויים קיצוניים לאורך תקופת המשכנתא.

יתרונות: וודאות רבה לכל אורך תקופת המשכנתא.

חסרונות: עד מחצית ההלוואה מחזירים בעיקר ריבית והקרן שצמודה למדד “מתנפחת” בשל עליית מדד המחירים לצרכן. כמו כן, המסלול אינו תומך בסילוק מוקדם של משכנתא – אם הריבית בשוק עולה נשלם “קנס היוון” גבוה על כל סילוק מוקדם של המשכנתא.

למי כדאי? לווים זוגות צעירים שמצפים להכנסות קבועות מראש ל-10-15 שנים הקרובות, במיוחד אם מצפים לילדים ולא רוצים חוסר וודאות. כמו כן, כאשר לא צפויים תשלומים וקרנות שישתחררו למטרה של סילוק הקרן או חלק ממנה.

משכנתא בריבית קבועה, לא צמודה

מסלול זה, חדש יחסית בתחום המשכנתאות, מאפשר להנות ממשכנתא בריבית קבועה עם כל הוודאות הכרוכה בה וללא הצמדה של הקרן למדד המחירים לצרכן.

יתרונות: וודאות בהחזר החודשי – ללא שינויים בכלל לאורך תקופת המשכנתא, הריבית הגבוהה טומנת בחובה אפשרות לסילוק הקרן כמעט ללא קנסות. היעדר ההצמדה למדד גורם לכך שלעולם הקרן לא תהיה גדולה מכפי שלווינו.

חסרונות: הריבית שמשלמים גבוהה, ולמרות שבצורה זו נמנעים מההצמדה, למעשה “משלמים” את ההצמדה כחלק מהריבית. קרן המשכנתא מסולקת לאט באופן יחסי והמסלול אינו מתאים למי שמעוניין לסלק את המשכנתא לפני הזמן.

למי כדאי? אנשים שמחפשים ביציבות גבוהה בהחזר החודשי ומאמינים שהאינפלציה בשנים הקרובות תהיה מאד גבוהה.

משכנתא בריבית משתנה, צמודת מדד

מסלול זה טומן בחובו שינויים תקופתיים של הריבית במשכנתא, כאשר בתחנת עדכון הריבית , המשכנתא משתנה בהתאם לנוסחא קבועה מראש. הריבית נקבעת בהתאם לתקופת עדכון הריבית – כך שהיא נמוכה משמעותית מריבית קבועה (יכולות גיוס לחמש שנים ומטה נמוכות משמעותית מאלו ל-20 שנה וכיו”ב).

יתרונות: א. הריבית תהיה בממוצע נמוכה מהריבית הקבועה, במידה ולא קורים שינויים מהותיים וקיצוניים במשק. ב. יכולת לסלק את המשכנתא בתקופת עדכון הריבית – תחנת יציאה – ללא קנסות היוון. ג. אפשרות לקבע את הריבית אחרי התקופה הראשונה.

חסרונות: אין דרך לשלוט על ההחזר החודשי לאורך תקופת ההלוואה – ובמידה והריבית בשוק גבוהה בתחנת העדכון – נשלם הרבה יותר עד השינוי הבא. לגבי אפשרות קיבוע המשכנתא – בחלק מהמקרים נוסחת הקיבוע של הבנק איננה שקיפה ואיננה משתלמת. חסרון נוסף הוא שקרן המשכנתא אף היא צמודה ולכן עשויה “להתנפח” עד למחצית המשכנתא במיוחד אם האינפלציה גבוהה.

למי כדאי? אנשים שרוצים להנות מריבית נמוכה בשנים הקרובות ולשמור את האופציה לסלק את המשכנתא בתחנת היציאה הראשונה. אנשים שמאמינים כי רמת הריביות במשק תישאר נמוכה, וכך ייהנו מרמת ריבית נמוכה לאורך כל תקופת ההלוואה.

משכנתא בריבית פריים, לא צמודה למדד

המסלול הפופולרי ביותר כיום, וזאת מאחר והריבית נגזרת מריבית הפריים (בנק ישראל +1.5%) – הנמצאת ברמה מאד נמוכה נכון לכתיבת שורות אלו.

יתרונות: אפשרות סילוק מוקדם ללא עמלות היוון, אין הצמדה של הקרן בדומה למשכנתא בריבית קבועה לא צמודה.

חסרונות: שינויי הריבית במשק מביאים לשינויים דראסטיים באחוזים בהחזר החודשי, ולכן זוהי משכנתא שלא מספקת וודאות רבה לאורך תקופת ההלוואה.

למי כדאי? במיוחד למי שיודע שיהיה סכום בשנים הקרובות אותו ירצה לסלק לפני תום המשכנתא. זהירות! לא מומלץ להתפתות ולשים את כל המשכנתא במסלול זה – עם העלאת הריבית במשק – ההחזר החודשי יתנפח בעשרות אחוזים וכך נשלם את הריבית הגבוהה במקום את ההצמדה שהיינו משלמים במסגרת משכנתאות בריבית קבועה…

משכנתא דולרית (ריבית ליבור, הצמדה לדולר)

מסלול שהיה פופלארי בימים בהם הדולר היה גבוה מאד ולווים רבים האמינו שירידת הדולר תוביל להפחתה משמעותית בקרן המשכנתא. פחות לווים נוטלים משכנתא במסלול זה בשנים האחרונות. הריבית במסלול זה משתנה בהתאם לליבור (ריבית בין-בנקאית להלוואות דולריות)

יתרונות: כיום, ריבית הליבור נמוכה יחסית לריבית השקלית.

חסרונות: חשיפה לשער החליפין דולר/שקל – תנודתיות רבה בקרן המשכנתא וכן בהצמדת ההחזר החודשי. הריבית המשתנה בהכרח מביאה לתנודות בריבית ובהחזר החודשי לאורך תקופת ההלוואה.

למי כדאי? ברמות השער הנוכחיות, משכנתא זו מתאימה במיוחד למי שיש הכנסות דולריות בלבד.

לסיכום:

המסלולים השונים של המשכנתאות מאפשרים כיום ללווה נתון לחפש את תמהיל המשכנתא שיהיה אופטימאלי עבורו. בשום פנים ואופן לא כדאי “להמר” וללכת על מסלול אחד בלבד – אלא לשקול את תזרים ההכנסות העתידיות ולבחון איזה מסלול יתאים לתזרים המזומנים שלנו לאורך תקופת ההלוואה המבוקשת.

לשם דוגמא: זוג צעיר שמבקש משכנתא בגובה 500,000 ₪ ויודע על קרן השתלמות של 120,000 ₪ שמשתחררת עוד חמש שנים – יכול מראש לשים את הסכום האמור במשכנתא משתנה כל חמש שנים או בריבית פריים, ובשאר הסכום לקחת הלוואה בריביות הקבועות. לווה אחר, בעל הכנסה שנייה מהשכרת דירה לפי שער הדולר – יכול לחלק חלק מהמשכנתא לפי מסלול זה. כך או כך – לכולנו יש העדפות ומאפיינים שונים, ולכן יש לשקול היטב את מסלול המשכנתא בו נבחר