משכנתא צמודה למדד
מדד המחירים לצרכן הוא ללא ספק אחד הגורמים המשפיעים ביותר על מצבנו הכלכלי, ולו רק מפני שנתח נכבד מהמשכנתאות של (כמעט) כולנו צמוד אליו באופן כזה או אחר. מדוע זה כך, האם ניתן לשנות את המצב ולמה יתרת ההלוואה צמודת המדד שלנו לא יורדת? זה הזמן לבחון את הנושא מקרוב.
מהי הצמדה למדד?
כאשר אומרים שהלוואה צמודה למדד מתכוונים לכך שסכום ההלוואה צמוד למדד המחירים לצרכן. מדובר במדד שמחושב על ידיד הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בהתאם לשינויים בממוצע המחירים של סל צריכה הכולל תחומים כגון ביגוד, מוצרי מזון בסיסיים, דיור ועוד. עלייה במחירי המוצרים בסל מובילה לעלייה במדד ובהתאם לכך גם לעלייה בסכום ההלוואה הצמודה למדד. יש לציין כי באופן ממוצע חלה מידי שנה עלייה של 2.5 – 3 אחוזים במדד. ירידת מדד לאורך זמן מצביעה בדרך כלל על האטה במשק ואף על מיתון, כך שאין לקוות לכך שהיא תתרחש.
אלו מסלולי משכנתא צמודים למדד?
ישנם שני מסלולים עיקריים הצמודים למדד: מסלול ריבית קבועה צמוד מדד ומסלול ריבית משתנה.
במסלול הריבית הקבועה לא חל כל שינוי בגובה הריבית לכל אורך חיי המשכנתא, אולם חל שינוי בסכום ההלוואה עצמו, שעולה בהתאם לשינויים במדד. יש לציין כי במסלול זה קיימת “עמלת פירעון מוקדם” – כלומר עמלה שמשולמת לבנק אם וכאשר לווים מחליטים לחסל את ההלוואה או חלקה לפני הזמן שנקבע בחוזה.
למי המסלול מתאים?
כיום, כשהלווים מחוייבים לקחת לפחות שני שליש מההלוואה במסלולים קבועים, מסלול זה מהווה אופציה מרכזית. לעובדה שהריבית מקובעת לכל אורך חיי ההלוואה יש יתרון גדול בתקופות שבה הריבית נמוכה יחסית (כמו תקופתנו). עם זאת, במיוחד כשמדובר בהלוואות לטווח ארוך, השינויים במדד מביאים להתייקרות ההלוואה ויש לקחת זאת בחשבון בעת בניית תמהיל המשכנתא.
במסלול הריבית המשתנה, אחת לתקופה מסויימת שנקבעת מראש חל שינוי בגובה הריבית. נקודות השינוי מהוות גם “נקודות יציאה” שמאפשרות את פירעון ההלוואה ללא עמלת פירעון מוקדם. מסלול זה מתאפיין בריבית נמוכה יחסית בתקופה הראשונה של ההלוואה, שעלולה לזנק בהמשך.
למי המסלול מתאים?
היות ומדובר במסלול שבו הריבית עלולה לזנק באופן משמעותי בנקודת השינוי ולא ניתן לחזות מראש לאיזה רמה היא תגיע (במיוחד כשמדובר בפערי זמן גדולים) המסלול מתאים במיוחד לזוגות שמעוניינים לבצע פירעון מוקדם תוך מספר ידוע של שנים. באופן פרדוקסלי כדאיותו של המסלול עולה דווקא בתקופות בהן הריביות גבוהות יחסית וקיים צפי כי בנקודת השינוי הן יירדו.
יתרת ההלוואה שלי עולה/נשארת אותו דבר למרות שמידי חודש אני מחזיר את המשכנתא. מדוע?
מדוברת בתופעה מוכרת שיש לה הסבר פשוט. ברגע שיתרת ההלוואה צמודה למדד היא עולה כשהמדד עולה, וכך נוצר מצב שבו הלווה משלם ומשלם ויתרת החוב נותרת כפי שהיא או אפילו עולה. כאן חשוב לזכור שההלוואה נושאת גם ריבית וכשהמדד עולה ומביא לעלייה בקרן ההלוואה, הרי שהריבית מתייחסת לסכום גבוה יותר… וגם המדד הבא כבר מתייחס לסכום גבוה יותר. יצויין שככל שההלוואה נלקחת לתקופה ארוכה יותר כך היא מושפעת יותר מעליות המדד.
בסופו של דבר יתרת החוב מתחילה לרדת, אך זה עלול לקחת מספר שנים. לכן, מומלץ לשלב מספר מסלולים בתמהיל, כדוגמת מסלול הפריים או מסלולו הקבועה לא צמודה, ולא לקחת את כל ההלוואה במסלול צמוד למדד, במיוחד כשהיא נלקחת לתקופה ארוכה.