מרכיבי המשכנתא – כיצד בנוייה ההלואה שלכם?
מי שלוקח הלוואת משכנתא ראוי שיבין כי הסכומים המשולמים לבנק הם פועל יוצא של מספר מרכיבים:
ריבית המשכנתא – ריבית המשכנתא היא אחד הגורמים המרכזיים בהלוואה שתיקחו. בתחום הזה יש כמה אפשרויות. כידוע ישנם מספר מסלולים עיקריים של הלוואה וכל אחד נושא עימו ריבית שונה. על מסלולי המשכנתא תוכלו לקרוא בדף העוסק בנושא אך חשוב להבין כי ישנן הלוואות בריביות קבועות (צמודות ולא צמודות למדד) לעומתן ישנן הלוואות בריביות משתנות (למשל פריים, צמודת מדד בריבית משתנה). בדרך כלל הנטייה היא להמליץ ללווים על שילוב מספר מסלולים שונים בתמהיל כך שמטבע הדברים הלוואות רבות משלבות בין ריביות קבועות לריביות משתנות.
ההצמדה של ההלוואה – מסלולי משכנתא שונים נשואים הצמדות שונות – למדד המחירים לצרכן או למט”ח. לעומתם מסלול הפריים ומסלול הקל”צ (קבועה לא צמודה) אינם צמודים לאף גורם. כיום, בעקבות חוק חדש
קיימים מסלולים הצמודים למדד המחירים לצרכן, לעומתם קיים מסלול המט”ח בו ההלוואה צמודה לדולר או לאירו. מנגד עומדים מסלולים שאינם צמודים לגורם כלשהוא – כמו מסלול הפריים או מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה.
לוח סילוקין (או פירעון) – את ההלוואה אתם מחזירים (או במילים אחרות מסלקים) לפי אחד מלוחות הפירעון – שפיצר, קרן שווה או בוליט. רוב ההלוואות מסולקות על פי לוח סילוקין שפיצר, שבו, כאשר אין תנודות כלשהן בהצמדה או בריבית המשכנתא ההחזרים יהיו שווים זה לזה בדיוק.
תקופת המשכנתא – אורך תקופת ההלוואה הוא גורם חשוב למדי, והוא זה שמשפיעה באופן המשמעותי ביותר על עלות ההלוואה שלכם! ככל שההלוואה פרוסה על פני מספר חודשים גדול יותר כך בחישוב הסופי היא יקרה יותר. חודשים נוספים נושאים עימם עוד ריביות, ולכן הלוואה חסכונית היא הלוואה הניתנת לתקופה המינימאלית האפשרית. יש לציין כי בהלוואות הניתנות לתקופה ממושכת הבנקים מציעים ריביות גבוהות יותר לעומת הלוואת קצרות טווח, וזאת משום שבהלוואות ארוכות טווח הסיכון שהם לוקחים על עצמם גבוה בהרבה.
סכום המשכנתא – עוד נתון חשוב בהלוואת המשכנתא. כמובן שככל שסכום ההלוואה גבוה יותר כך גם ההחזר החודשי של ההלוואה – כלומר הסכום שאתם עלולים לשלם כל חודש – עלול להיות גבוה יותר.
ההחזר/התשלום החודשי – ההחזר החודשי של ההלוואה הוא הסכום אותו עליכם לשלם מידי חודש בחודשו. על מנת שלא להיקלע לקשיים בהחזר ההלוואה שלכם עליכם לוודא כי סכום זה יהיה לא יותר משליש מהכנסותיכם נטו (במילים אחרות – שליש מההכנסות שלכם אחרי שירדו מהם מיסים והתחייבויות שונות).
ראוי לומר כי יועץ המשכנתאות בבנק בדרך כלל מביא בפני הלווים את ההחזר ההתחלתי, אך שימו לב שעם השנים ההחזר אמור לעלות (כתוצאה מעליית המדדים והריביות) ולכן מומלץ לברר מהו ההחזר המייצג של משכנתא בגובה הסכום שלקחתם.
לסיכום – כאשר נוטלים משכנתא חשוב להתייחס לכל הגורמים. כידוע, עולם הכלכלה הוא תנודתי ולכן יש להיזהר ולא להסתנוור גם כשאחד הגורמים נראה נמוך באופן מבטיח. בתקופתנו הנוכחית, למשל (2010) הריביות נחשבות לנמוכות יחסית, ולכן לווים רבים לוקחים משכנתאות באחוזי מימון גבוהים, בסכומים גדולים מכפי יכולתם ובריביות משתנות, מתוך מחשבה שההחזר החודשי הסביר יחסית איתו הם מתמודדים כעת יישאר על כנו. כמובן שגורמים שונים במשק מזהירים ממצב בו ההחזרים ינסקו אל על ואותם לווים יתמוטטו כלכלית… אמנם אין כאן המלצה להתעלם מהזדמנויות ולא לנצל גורמים שהופכים זולים, אך בהחלט כדאי לתכנן את ההלוואה בתבונה כדי לא להצטער בעתיד.