משכנתאות: סיכום 2013 וצפי ל – 2014
בכתבה שפורסמה ב”נדל”ן היום” מסכם עידן אולנטוך את השנה שהייתה בתחום ומציג את המגמות לשנה הבאה.
אולנטוך מציין כי שנת2013 היית שנה שבה נשבר שיא המשכנתאות, ואף על פי שבשנת 2012 היו מספר חודשים בהם נלקחו יותר הלוואות לדיור מאשר בשנת 2013 עדיין הנתונים בשנה זאת הם גבוהים למדי.
בשנה החולפת היו מספר גורמים שהשפיעו על המשך השתוללות השוק:
1. הריבית הנמוכה – ב – 2013 הריבית הייתה נמוכה למדי, נתון שהפך את המשכנתאות לזולות מאוד ובכך עודד את המשך ההתנפלות על שוק הדיור ומשך אליו משקיעים וכן חברות רבות. הריבית הנמוכה נתנה את אותותיה גם בתחום המיחזור ובדיקת כדאיותו, כאשר גם כאן נשברו שיאים חדשים. כיום, לדברי אולנטוך המודעות גבוהה מבעבר והלקוחות כבר לא הולכים בעיניים עצומות אחרי פקידי הבנק.
2. המיסוי הגבוה – העובדה שמי שמעוניינים למכור יותר מדירה אחת תוך 4 שנים נאלץ לשלם מיסים גבוהים מביאה לכך שבעלי דירות משאירים אותן ברשותם למשך זמן רב יותר, מה שמשפיע על ההיצע (הנמוך עדיין לעומת הביקוש) ודוחף את המחירים כלפי מעלה.
3. מגבלות בנק ישראל – ב -2013 הטיל בנק ישראל מגבלות שונות על המשכנתאות, עקב המשך העליה בהיקפי ההלוואות, המאפיינים הבעייתיים שלהן, הריבית הנמוכה והמשך עליות מחירי הדיור. גורמים אלה עלולים להביא, בסופו של דבר, למצב שבו רוכשים רבים לא יוכלו להחזיר את ההלוואה, כך שהתערבות בנק ישראל נועדה למנוע קטסטרופה בתחום. לדברי אולנטוך המגבלות השפיעו מעט והפכו את שוק הדיור ליותר “של מוכרים” מאשר של קונים ומשקיעים.
ההגבלה המשמעותית ביותר שהוטלה היא ההגבלה שאוסרת על הענקת הלוואות לדיור בהן שיעור ההחזר מכלל ההכנסה גבוה מ – 50%, ומחייבת את הבנקים להקצות יותר הון על הלוואות בהן שיעור ההחזר הוא בין 40 ל – 50 אחוזים מכלל ההכנסה ובכך הפכה אותן ליקרות יותר. הגבלה זאת אמנם נועדה להקטין את הסיכונים שלוקחים על עצמם הלווים והבנקים גם יחד, אך מצד שני, כרגע נראה כי הנפגעים העיקריים ממנה הם דווקא הזוגות הצעירים.
מגמות לשנת 2014 בתחום הדיור והמשכנתאות
לדברי אולנטוך, הריבית לא צפויה להשתנות באופן משמעותי בשנה הקרובה, אם כי ייתכנו שינויים של חצי אחוז לכאן או לכאן. סביבת הריבית הנמוכה עלולה לעודד את המשך ההתנפלות של הלווים על השוק והמשך עליות המחירים. מבחינת מיסוי, צפויה הכרזה של משרד האוצר על העלאת המיסים בשנה הבאה (מס רכישה, מס שבח וכדו’) שתקשה עוד יותר על המוכרים והרוכשים. אם כן, לדבריו, נראה כי בשנה הבאה המחירים לא צפויים להתרסק והשוק אינו צופן שינויים לטובת הרוכשים והלווים.