משכנתא או שכירות? – תשובות לשאלה שתשפיע על עתידכם

כאשר מדובר בדירה בעלת ערך נמוך עולה כדאיות הרכישה

כאשר מדובר בדירות בעלות ערך נמך עולה כדאיות הרכישה, זאת כפי שדווח ב – ynet ידיעות אחרונות. הכתבה מביאה השוואה שנערכה בידי חברת אנגלו סכסון ובנק מרכנתיל דיסקונט. בדיקה שערכו הגופים האמורים, במהלכה השוו בין מחירי שכירות להחזרי המשכנתא, העלתה כי כדאיות רכישת הדירה עולה ככל שהדירה הנרכשת היא בעלת ערך נמוך יותר, וזאת בתנאי שהלווים מחזיקים בהון עצמי של לפחות 30 אחוז מערכה של הדירה. הבדיקה נערכה בערים בהן קיים ביקוש גבוה לדיור, כדוגמת רמת גן ונתניה.

בכתבה הובאו דבריו של דודי מייזליק, אשר מכהן כמנהל אגף משכנתאות בבנק דיסקונט. מייזליק ציין כי מהבדיקה שנערכה עולה כי במידה ומדובר בדירה קטנה, ובזוג המחזיק בהון עצמי השווה ל – 30% מערך הדירה גובה דמי השכירות דומה מאוד לגובה החזר המשכנתא, נתון המטה את הכף לטובת רכישת הדירה. לדבריו ככל שערכה של הדירה נמוך כך מצטמצמים הפערים בין גובה דמי השכירות לגובה ההחזר החודשי, כאשר ישנם מקרים בהם גובה דמי השכירות עולה על גובה ההחזר החודשי של ההלוואה. לדוגמא, כאשר נרכשת דירה בחיפה, בעלות של 700,000 ₪, ונלקחת הלוואה על סך 490,000 ₪ גובה החזר חודשי הנפרש על פני 25 שנה יעמוד על כ – 2500 ₪, בדומה לגובה שכר הדירה הממוצע של דירה דומה בחיפה.

לעומת זאת, כאשר מדובר בדירות שעלותן היא מעל מיליון שקלים התשלום החודשי עבור המשכנתא עלול להיות גבוה בהרבה מדמי השכירות עבור מגורים בדירה דומה.

בסופו של דבר, אין ספק כי ההתלבטות בין משכנתא לשכירות תמשיך להדיר שינה מעיניהם של רוכשים פוטנציאליים, אך מהנתונים עולה כי ישנם מקרים בהם פערי העלויות אכן מצטמצמים, ולכן חשוב לפקוח עיניים ולא לפסול אף אפשרות על הסף.

משכנתא או שכר דירה?

אחת ההחלטות החשובות ביותר בה נאלץ להתחבט כמעט כל אדם בשלב זה או אחר של חייו, במיוחד הזוגות הצעירים, נוגעת לשאלה: האם לשכור דירה או לקנות דירה ולקחת משכנתא? הטלטול הזה בין הפתרונות חי ונושם הודות לחסרונות הבולטים של שכירת דירה, במיוחד בגוש דן, והודות למחירי הדיור ועלויות ההלוואה.

התלבטות זאת עומדת אל מול הכלכלה ותרבות הישראלית: דירות הנבנות עם ייעוד ברור של דירות להשכרה – נתח השוק שלהן קטן לעומת דירות הנבנות למכירה. הכלכלה הישראלית, או, ליתר דיוק, התרבות הכלכלית הישראלית מעדיפה בניית דירות לקנייה על בניית דירות להשכרה ומשום כך המלאי שלהן מוגבל. בנוסף, חשוב להבין שבעלי דירות רואים בהשכרת דירה אופציה כלכלית מניבה. כידוע, עלויות שכר דירה נתונות לתנודות השוק; כאשר גובר הביקוש על ההיצע עלות שכר דירה עולה פלאים ומי שנהנה מכך הם המשכירים. אם תוסיפו לכך את העובדה ששכר דירה מצריך מעבר תדיר בין דירות, חלקן ראויות יותר וחלקן ראויות פחות, תקבלו סיבה טובה להיכנס להתחייבות כלכלית גבוהה על מנת לרכוש מקום מגורים.

תשלום שכר דירה מצריך אורח חיים מסוים. יש קורת גג לתקופת החוזה בה משולם שכר דירה, מה שאומר תחושת ביטחון לטווח קצר. כמו כן, המחויבות לעמוד בתשלומי שכר דירה מוגבלת לשנה או מספר שנים על פי החוזה, מה שנותן שליטה זמנית כלשהי בהוצאות שכר הדירה. בנוסף, מגורים בשכר דירה נותנים מרחב נשימה לשינויים, ליצירת מענה גמיש לצורך פתאומי או למצב חדש. לעיתים, כמות האמצעים הכלכליים בידי הפרט או בידי משפחה משתנה עקב נסיבות כלכליות חיצוניות, מעבר בעבודה או אחד מהשינויים שאנו חווים בחיינו ומצריך מאיתנו התנהלות שונה. לדוגמה, לעיתים אנו נדרשים לצמצום הוצאות או שנפתחות אופציות כלכליות חדשות. במקרה זה השוכר יכול לבחור דירה בעלות המתאימה לשינוי, כגון דירה קטנה יותר או דירה באזור פחות מבוקש. השינויים הגורמים לנו לצדד בפיתרון גמיש, שכר דירה ולא משכנתא, קשורים גם להתפתחות החיים, הצטרפות ילדים למשפחה או עזיבת ילדים, משמעות השירותים בסביבה- חינוך או בריאות ועוד.

לעומת זאת, מי שמחפש יציבות בוודאי יבחר באופציה של משכנתא לדירה. התרבות הכלכלית הישראלית אומרת שחשוב ועדיף לרכוש דירה כי הפיתרון הזה תקף לשנים רבות ומעניק ביטחון. יש הטוענים כי תשלום חודשי של שכר דירה הוא השלכת כסף לריק, כאשר סכום זה יכול לשמש לרכישת דירה. המחזיק בעמדה זו מעדיף להחזיק נכס ביד, רשום בטאבו, שיהיה שייך לבעל הנכס לעולם והוא יוכל להורישה לילדיו.

יחד עם זאת, תשלומי המשכנתא הם עול על צוואר המשלמים, כאשר קשה לצפות מראש מה חלקו של ההחזר החודשי ביחס להכנסות. לצערנו כיום כבר לא קשה למצוא משפחות שאיבדו את ביתן בשל הקושי לעמוד בהחזרי ההלוואה, מה שמלמד על מורכבותה של הבחירה.

בנוסף, וזוהי אולי הנקודה החשובה ביותר – מבחינה כלכלית קניית דירה היא לאו דווקא כדאיות יותר ממגורים בשכירות ולהפך – ברוב המקרים כלכלנים ואנשי כספים יאמרו לכם ששכירות היא ההחלטה הכלכלית החכמה.

אז איך מחליטים?

בסופו של דבר רכישת דירה מושפעת מגורמים רבים ובראשם הגורם הפסיכולוגי, לכן חשוב מאוד להיזהר ולא להתפתות לרכישת דירה מתוך רגשות. אם יש לכם סכומי כסף שחסכתם, אתם לא זקוקים לאחוז מימון גבוה במיוחד ויש לכם הכנסה נטו מספקת הרי שרכישה אכן תעניק לכם ביטחון מסויים ותחסוך לכם הרבה קשיים וטלטולים. אם כסף הוא לא הצד החזק שלכם, התחייבות גדולה כל כך לטווח ארוך מאוד עלולה להפיל אתכם בעתיד ונכון להיום שכירות היא כנראה האפשרות הטובה יותר מבחינתכם.

כך או כך, נאחל לכם בהצלחה בקבלת ההחלטה הנכונה!

לקיחת משכנתא בימינו – נקודות למחשבה

כמו רוב תושבי המדינה, גם אתם חולמים על דירה משלכם. אבל אתם מתלבטים האם באמת כדאי לכם לבצע את הצעד הגדול…

מצד אחד, מחירי הדירות ממשיכים לטפס ושינוי לא נראה באופק, מצד שני הסכומים שאתם נדרשים להביא מהכיס שלכם (ואולי גם של המשפחה) הם אדירים. מצד אחד אתם רוצים יציבות, מצד שני אתם רוצים גם יציבות כלכלית. מצד אחד אתם חוששים שהעתיד לא יהיה טוב יותר ומצד שני – אתם חוששים שבעתיד כזה תתקשו לשלם את ההלוואה. כל כך הרבה התלבטויות.

חשוב להבין שהתשובה לשאלה “משכנתא או שכירות?” היא לא חד משמעית ותלויה במצב האישי שלכם.

העובדה שמחירי הדירות עולים היא אכן מדאיגה, אבל כך גם האפשרות שלא תוכלו להחזיר את ההלוואה. אם אין לכם שום הון עצמי, אם המשכורת שלכם בסכנה או שאתם נתונים בחוב כזה או אחר, משכנתא רק תחמיר את מצבכם (אם בכלל תצליחו להשיג אחת).

אם, לעומת זאת, סימנתם לעצמכם “וי” על סעיף ההון העצמי וחשבון הבנק נקי מחובות, זה הזמן להיכנס לעובי הקורה:

כבר שנים קיים ויכוח ציבורי על כדאיותה של רכישת דירה ולקיחת משכנתא. המתנגדים טוענים שלא רק שמחירי הדירות לא ימשיכו לעלות אלא שמדובר בבועה שתתפוצץ, המחירים יתרסקו, ומי שקנה היום יצטער מחר. לעומת זאת התומכים טוענים שמחירי הדירות ימשיכו לעלות כמו שקרה עד עכשיו ומי שלא קנה היום יצטער מחר.

כרגע אין בכוונתנו להכריע בוויכוח, אלא להסיט את הדיון לכיוון אחר לגמרי: פעמים רבות השאלה שצריכה להישאל היא לא האם כדאי לקנות אלא מה כדאי לקנות, באיזה מחיר, אחוז מימון ומיקום.

הרי אם נודה על האמת, רובנו לא קונים דירה ממניעים כלכליים אלא ממניעים פסיכולוגיים- חברתיים, ממניעי נוחות ויציבות משפחתית. אז כבר מבצעים החלטה שהיא לאו דווקא 100% כלכלית, חשוב לעשות זאת בחוכמה!

עצם העובדה שאנחנו יכולים לקחת משכנתא לא אומרת שאנחנו צריכים “להתאבד” על סכומי עתק ודירה שתקבור אותנו עמוק בחובות למשך 30 שנה. זוגות רבים מתעקשים לגור דווקא במרכז, דווקא קרוב להורים ודווקא בדירה עם נוף לים. התוצאה היא הלוואה ענקית, גדולה בהרבה ממה שהם יכולים להרשות לעצמם.

למעשה, נתונים שנאספו על ידי כלכלנים מראים שבמקרים רבים כשערך הדירה נמוך יחסית, עולה כדאיות הרכישה שלה, במיוחד אם לבני הזוג יש הון עצמי של לפחות 30% מערכה. הנתונים שנאספו הצביעו על כך שבמקרה של דירה בעלות נמוכה ואחוז מימון משכנתא סביר תשלומי ההלוואה היו דומים לתשלומי השכירות.

העיניין הוא שבדרך כלל כדי להשיג דירה במחיר נמוך יש צורך להתפשר על נתונים כמו המיקום או הגודל, ולאף אחד לא קל לעשות זאת. עם כל זאת, חשוב לזכור שמשכנתא קטנה בהחזרים חודשיים נוחים מעניקה לכם את האפשרות לחסוך על מנת לשפר את הדיור בעתיד. ומי יודע – אולי בכל זאת מחירי הדירות יירדו בדיוק כשתרצו לקנות.

עדיין מתלבטים? אתם לא לבד. אנחנו מעסיקים את טובי אנשי המקצוע המתמחים בייעוץ משכנתאות החל מתכנון ההלוואה ועד להחזר האחרון.

הליווי המקצועי שנעניק לכם יאפשר לכם לקבל החלטות חכמות, המבוססות על ניסיון רב שנים וידע רחב היקף. צרו עימנו קשר עוד היום!