משכנתא בכל מחיר: הקומבינות לעקיפת מגבלות בנק ישראל

כתבה שפורסמה ב – YNET מציגה את השיטות החדשות בהן נוקטים הלווים בעידודם של הבנקים (כמובן) כדי לעקוף את מגבלות בנק ישראל ולהשיג את המשכנתא המיוחלת, למרות מחסור בהון עצמי או שכר נמוך מידי.

בכתבה הובאו דבריהם של זוג לווים, אשר ההון העצמי שהצליחו לחסוך לא היה גבוה מספיק וגם משכורתם הייתה נמוכה מידי ביחס לדירה היקרה בה הם היו מעוניינים, שעלותה היא כ – 1.6 מיליון שקלים חדשים. הבנק סירב להעניק לזוג משכנתא שההחזר החודשי עליה גבוה משליש מהכנסתם אך הציע להם לצרף את הוריהם כלווים נוספים שיטלו חלק בהלוואה, ולאחר שהכנסתם תעלה הם יוכלו להוציא את הוריהם מההלוואה ולהחזיר להם את הסכומים ששילמו. כמובן שמדובר בהורים מבוגרים, בני קרוב לשבעים ואין ספק כי אם העסקה תשתבש באופן כלשהוא הם עלולים למצוא את עצמם בבעיה כלכלית לעת זקנה. עם זאת, לדברי הזוג הההורים חתמו על העסקה, וכולם מקווים “שהכל יהיה בסדר”.

למרבה הפליאה, אין מדובר במקרה בודד או בכמה עשרות מקרים כאלה, אלא בתופעה נרחבת ביותר. להערכת בנקים גדולים בתחום כ – 10% מההלוואות הנלקחות בתקופתנו הן הלוואות שאליהן מצטרף לווה “תומך”. המשמעות היא שדור ההורים של אותם זוגות צעירים, שחלקו הגדול כבר נמצא בגיל הפנסיה, מקבל על עצמו התחייבויות כלכליות משמעותיות לעת זקנה ומסכן את עתידו הקרוב והרחוק. הדברים חמורים במיוחד לאור העובדה שתוחלת החיים רק הולכת ועולה כך שאותם “לווים תומכים” עלולים להתמודד עם תוצאות החלטותיהם הכלכליות במשך שנים רבות.

סקר שנערך על ידי ד”ש מיטב מראה כי אנשים שעבדו כ – 25 בשכר ממוצע הם בעלי חיסכון של כ – 600 אלף שקלים, מתוכם הם יכולים להקצות כ – 180 אלף שקלים  לצורך המשכנתאות של ילדיהם, ומכאן משתמע כי אותם מבוגרים מוותרים למעשה על חלק נכבד מחסכונותיהם כדי לממן את רכישת הדירה של הדור הבא. יש לציין כי בחלק מן המקרים הבנק אינו מסתפק בכך שההורים רק מצטרפים לעסקה ודורש מהם שחלק מתשלומי ההלוואה יירדו מחשבונם בהוראת קבע.

בכתבה הובאו דבריו של מוטי ויזל, מבעליה של חברת ייעוץ משכנתאות, שציין כי הגורמים למצב זה הם מחירי הדירות כמו גם מגבלות בנק ישראל שמביאות מבוגרים רבים להתחייב לאותה הלוואה ממנה הצליחו להיפטר בעבר.

עוד הובאו בכתבה דבריו של חיים פרייליכמן, מנכ”ל בנק איגוד שציין כי לאור העלייה במחירי הדירות זוגות צעירים רבים צריכים להסתייע בהוריהם יותר ויותר, אלא שלא מומלץ להסתמך יותר מידי על עזרה זאת לאור היקפן הגדול של ההלוואות הניטלות היום, כך לדבריו.

נקודה נוספת שהועלתה בכתבה היא שתופעה זאת נפוצה אפילו יותר דווקא במגזר החרדי, מאחר ורוכשי הדירות הם זוגות צעירים, לרוב במצב שבו רק אחד מבני הזוג עובד, כך שיכולת ההחזר החודשי שלהם נמוכה למדי ולכן הבנק דורש מהם לצרף לווה תומך לעסקה.  עם זאת, יקי רייסנר, איש נדל”ן המכיר את המגזר החרדי מציין כי במגזר זה המגמה שונה ואף הפוכה מהמגמה במגזר החילוני. במגזר החילוני, בעבר הזוגות היו לוקחים את המשכנתא לבדם וכיום ההורים מצטרפים ומסייעים להם ואילו במגזר החרדי, בעבר ההורים היו לוקחים את ההלוואה לבד עבור ילדיהם, ואילו כיום, עקב עליית מחירי הדיור, גם הילדים משתתפים בתשלום ההלוואה ונושאים בנטל.

שיעבוד דירה נוספת כדרך לקבל משכנתא

כאמור, השתתפות ההורים בתשלומי ההלוואה כלווים תומכים אינה הדרך היחידה “לקמבן” את המגבלות שהוטלו על ידי בנק ישראל ואינן מאפשרות ללווים לקבל שיעור מימון הלוואה הגבוה מ – 75% או לקיחת הלוואה שההחזר עליה גבוה מ – 50% מההכנסה. כדי לעקוף את ההוראות הנ”ל יכולים לווים מסויימים לבקש מהוריהם לשעבד את דירתם וליטול כנגדה הלוואה להשלמת ההון העצמי של בני הזוג. הלוואה כזאת מתאפיינת בתנאים פחות טובים לעומת הלוואות רגילות ובית ההורים צריך להיות ללא שיעבודים נוספים, כך שמדובר באפשרות שפתוחה, למעשה, רק לבני המעמד הבינוני הגבוה.
עוד אפשרות העומדת בפני ההורים היא לקיחת הלוואה ללא שיעבוד דירה כלשהיא, והענקת הכסף לילדיהם לצורך השלמת ההון העצמי.

הבעייתיות שבכל האפשרויות שתוארו בכתבה מסתכמת במשפט אחד: דור שלם של מבוגרים מוצא את עצמו בחובות באמצע החיים, בעוד שדור הילדים ממשיך לרוץ לדירה ולקבל על עצמו התחייבויות שיקשו עליו לסייע להוריו בעתיד, אם יזדקקו לסיוע כזה. תקראו לזה עבדות מודרנית, ירידה באיכות החיים או סיכון מיותר – כך או כך, אין ספק כי המצב בשוק המשכנתאות והנדל”ן הולך ונהייה בעייתי ופיתרון עדיין לא נראה באופק.