משכנתא אז והיום – כיצד השתנה היחס הישראלי לנושא
כיום כשהמחירים בשוק מרקיעים שחקים ונראה כי המצב מחמיר מחודש לחודש, לא נדיר לשמוע על אנשים שלוקחים משכנתאות בסכומים עתק. ההלוואות נפרסות לתקופות ארוכות והסיכון של המשפחות שלוקחות אותן הוא גדול.
אך לא תמיד היה זה המצב.
כתבה שפורסמה ב”דה מרקר” פורסת בפני הקורא את השינויים שחלו בעמדת הישראלים כלפי המשכנתא: מרתיעה ועויינות ועד אדישות ושוויון נפש. אז איך הגענו למצב שבו הלוואות לדיור הפכו למוצר צריכה בדומה ללחם וחלב?
כפי שנמסר בכתבה, עד לפני כעשרים שנה משכנתאות נחשבו למוקצות מחמת מיאוס: אנשים נמנעו ככל יכולתם מלקיחתן ורכשו דירות רק כאשר הם יכלו לשלם את מרבית או את כל הסכום מכיסם, עד שלעיתים עסקאות נפלו בעקבות מחסור בסכום מגוחך של הון עצמי. באותה תקופה תפקידם המרכזי של הבנקים היה דווקא בהענקת הלוואות לזכאי משרד הבינוי והשיכון, בריבית של 4% (שבאותה תקופה הייתה מפתה למדי) ובהיקפים של 72 אלף שקל לזוגות נשואים או 41 אלף שקלים לרווקים, כאשר 80% מההלוואה הייתה צמודה למדד המחירים לצרכן.
לדברי דוד מזליק (בכיר במרכנתיל), סכום ההלוואה לזכאים היה שווה בגובהו לרבע מעלותה של דירה קטנה בתל אביב ולכן הזוגות נדרשו גם ל”הלוואה משלימה” מהבנק, שמומנה בעיקר בעזרת ההורים ולעיתים קרובות היקפה היה נמוך מהיקף הלוואת הזכאות.
מדוע אנשים חששו כל כך מלקיחת משכנתא?
הסיבה טמונה באינפלציה שהשתוללה בארץ בשנות השמונים וגבתה קורבנות מקרב בעלי המשכנתאות, שראו בעיניים כלות כיצד החובות שלהם הולכים ותופחים כמעט ללא שליטה. באותה תקופה מרבית המסלולים היו צמודי מדד, כך שמי שלקח הלוואה לדיור מצא את עצמו במאבק אבוד.
אלא שמאז חלו שינויים רבים, הן בשוק ההלוואות והן בכלכלה הישראלית. משבר שנות השמונים חלף ועבר לו וגם הקריטריונים לקבלת הלוואת זכאות הפכו לפחות פחות רלוונטיים מבחינת בני מעמד הביניים. בהדרגה גם התנאים של הלוואות אלו הפכו לפחות אטרקטיביים מאלה שמציעים הבנקים. כך קרה שההלוואות המשלימות הפכו להלוואות העיקריות והלוואות הזכאות נדחקו לשוליים. בחלוף השנים מסלולי ההלוואות הפכו למגוונים יותר, באופן שלווים יכולים לבנות תמהילים מותאמים אישית עם או בלי חשיפה למדד המחירים לצרכן.
עוד נתון שהשתנה הוא אחוז המימון שהבנקים מוכנים להעניק. אם עד שנות ה – 90 לא ניתן היה לקבל מעל ל – 60 אחוזי מימון, הרי שלאחר מכן כבר ניתן היה לקבל גם 70% (ובעזרת ביטוח EMI גם 95% אחוזים). השוק נפתח גם למי שלא היה זכאי להלוואות משרד השיכון וגם המשקיעים נכנסו אליו בשמחה, עם ירידת הריביות בשנת 2005. בהמשך אנשים החלו ממחזרים את ההלוואות שלקחו.
התוצאה של התהליכים הללו הייתה אובדן כמעט מוחלט של הפחד הישראלי ממשכנתאות ולקיחת הלוואות שההחזרים החודשיים שלהן מגיעים גם ל – 20-40% מההכנסה החודשית של הלווים, באחוזי מימון גבוהים. לכך תרמו כמובן עליות המחירים הדרסטיות והחשש שהמצב בשוק הדיור רק יילך ויחמיר.
אלא שבבנק ישראל עלה חשש כי הישראלים לוקים ב”אופטימיות מופרזת” בכל הקשור להלוואות לדיור, וכתגובת נגד באו הגבלות שונות על הבנקים והלווים גם יחד. וכפי שנכתב בסופה של הכתבה: משכנתא היא אמנם אפיק השקעה לגיטימי, אך לא חף מסיכונים. רצוי תמיד להתכונן לתרחיש הגרוע ביותר ולהכין תוכנית ב’ על כל צרה שלא תבוא.